گواهی پایان کار، سندی است که نشان می‌دهد بنای احداث‌شده از نظر شهرداری، سازمان نظام مهندسی ساختمان و سایر مراجع ذی‌ربط، تمامی مراحل ساخت را به‌صورت قانونی و مطابق با پروانه ساختمان طی کرده است. این گواهی زمانی صادر می‌شود که پروژه ساختمانی بر اساس پروانه ساخت و نقشه‌های مصوب تکمیل شده و مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری تقاضای صدور آن را داشته باشد. صدور گواهی پایان کار توسط شهرداری به‌منزله تأیید ایمنی، رعایت اصول شهرسازی و انطباق بنا با مقررات ملی ساختمان است و پیش‌نیاز صدور صورت‌مجلس تفکیکی و سند مالکیت مجزا برای هر واحد محسوب می‌شود.
فهرست مطالب
نقش شهرداری به‌عنوان مرجع صدور گواهی پایان کار
شهرداری، مرجع اصلی صدور پروانه ساختمانی و در نهایت گواهی پایان کار است. پس از اتمام ساخت‌وساز، شهرداری با بازدید از بنا و بررسی مستندات فنی و حقوقی، مطابقت عملیات ساختمانی با پروانه صادره را ارزیابی می‌کند. در این ارزیابی، مواردی چون تعداد طبقات، مساحت و ابعاد هر واحد، تأییدیه‌های لازم (مانند تأییدیه سازمان آتش‌نشانی، تأییدیه استاندارد آسانسور و غیره) و گزارش مهندس ناظر ساختمان مدنظر قرار می‌گیرد. اگر تخلفی مشاهده نشود و تمام عوارض و هزینه‌های مرتبط پرداخت شده باشد، گواهی پایان کار صادر می‌گردد.
چنانچه تخلفی رخ داده باشد، موضوع به کمیسیون‌های ذی‌ربط (از جمله کمیسیون ماده ۱۰۰) ارجاع می‌شود. کمیسیون ممکن است رأی به پرداخت جریمه یا تخریب بخشی از بنا بدهد. در صورت عدم پرداخت جریمه یا دستور تخریب، صدور گواهی پایان کار با محدودیت روبه‌رو خواهد شد و مالک ناگزیر است برای انجام اصلاحات یا پرداخت بدهی‌های متعلقه اقدام کند.
شناسنامه فنی و ملکی و تأثیر آن در صدور پایان کار
شناسنامه فنی و ملکی، حاوی اطلاعات فنی و ملکی ساختمان (نوع سازه، تأسیسات، کاربری و غیره) است و توسط سازمان نظام مهندسی صادر می‌شود. در این شناسنامه وضعیت دقیق ساختمان، میزان رعایت مقررات ملی ساختمان و کیفیت اجرای آن درج شده است. بر اساس قانون، ارائه این شناسنامه در معاملات املاک الزامی است؛ زیرا خریدار باید از مشخصات بنای مدنظر آگاهی کامل داشته باشد. صدور گواهی پایان کار پس از اخذ و تأیید شناسنامه فنی و ملکی صورت می‌گیرد.
اهمیت گواهی پایان کار در معاملات ملکی و تنظیم سند
1- پیش‌نیاز صدور سند مستقل برای هر واحد: برای تفکیک و صدور سند تک‌برگی مستقل به نام هر واحد (اعم از آپارتمان یا واحد تجاری)، نخست باید گواهی پایان کار صادر شود. بدون این گواهی، صورت مجلس تفکیکی در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم نمی‌گردد و در نتیجه، اسناد مالکیت مجزا برای خریداران قابل صدور نخواهد بود.
2- اعتبار حقوقی و فنی در معاملات: خریداران ملک، گواهی پایان کار را به‌عنوان سندی مهم و معتبر برای تأیید قانونی‌بودن بنا و رعایت ضوابط شهری می‌شناسند. در صورت نبود این گواهی، احتمال عدم انطباق ساختمان با پروانه ساخت یا وجود تخلفات ساختمانی (همچون اضافه‌بنای غیرمجاز) مطرح می‌شود؛ موضوعی که در آینده می‌تواند مشکلات حقوقی متعددی برای خریدار به‌همراه داشته باشد.
3- مشخص‌شدن کاربری ملک: در گواهی پایان کار، کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و غیره) ثبت می‌شود. این مسئله تأثیر مستقیم بر ارزش ملک و همچنین مجوزهای آتی دارد. اگر کاربری ملک در گواهی پایان کار با آنچه فروشنده مطرح می‌کند متفاوت باشد، معامله با ابهام یا مشکل مواجه خواهد شد.
اگر گواهی پایان کار اخذ نشود، امکان صدور سند وجود دارد؟
با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول،امکان صدور سند رسمی حتی بدون گواهی پایان کار فراهم شده است؛ اما این روند پیچیدگی‌های زیادی دارد. از این رو توصیه می‌شود در این مسیر حتماً از خدمات وکیل ملکی بهره ببرید.
مطابق تبصره‌های مرتبط با ماده ۱۰ این قانون به‌ویژه تبصره ۶، اگر واحدی از یک آپارتمان دچار تخلف ساختمانی شده باشد و کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ شهرداری رأی به اخذ جریمه یا حتی تخریب داده باشند، شهرداری مکلف است گواهی پایان کار را (حتی‌المقدور با ذکر میزان و علت جریمه در قسمت‌های اختصاصی و مشترک) صادر کند. سازمان ثبت نیز موظف است در سند مالکیت هر واحد، میزان جریمه مربوط به همان واحد و سهمش از قسمت‌های مشترک را قید نماید.
در چنین مواردی، نقل‌وانتقال واحد منوط به پرداخت جریمه تعیین‌شده خواهد بود. یعنی اگر مالک بخواهد واحد خود را به دیگری انتقال دهد، باید جریمه قسمت اختصاصی خود را بپردازد و ثابت کند سهمش از جریمه در قسمت‌های مشترک نیز تسویه گردیده است. همچنین اگر ملک یا واحدی دارای حکم تخریب کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن ممنوع است.
جمع‌بندی
گواهی پایان کار، سندی مهم و الزامی است که توسط شهرداری صادر می‌شود و تأیید می‌کند کلیه اصول شهرسازی، مقررات ملی ساختمان و مفاد پروانه ساخت در بنا رعایت شده است. صدور این گواهی پیش‌نیاز صدور صورت‌مجلس تفکیکی و در نتیجه، صدور سند مالکیت مجزا برای هر واحد محسوب می‌شود.
در صورت وجود تخلف، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع و بسته به نوع تخلف، امکان دریافت گواهی پایان کار تا زمان رفع مشکل یا پرداخت جرایم وجود نخواهد داشت. البته طبق قوانین جدید، حتی در صورت تخلف و صدور رأی جریمه، شهرداری مکلف به صدور گواهی پایان کار (با درج تخلفات و میزان جریمه) است و سازمان ثبت نیز باید این تخلفات را در سند مالکیت قید کند. بدیهی است نپرداختن جرایم یا وجود حکم تخریب کامل، صدور سند مالکیت را با مشکل یا ممنوعیت مواجه می‌سازد.
پرسش و پاسخ مرتبط
اگر ساختمانی گواهی پایان کار نداشته باشد، آیا می‌توان سند رسمی برای واحدهای آن دریافت کرد؟
صدور سند رسمی بدون گواهی پایان کار از لحاظ قانونی ممکن اما بسیار پیچیده است. برابر تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ، شهرداری موظف است در صورت وجود تخلف، گواهی پایان کار را با ذکر میزان تخلف و جریمه صادر کند و سازمان ثبت، این موارد را در سند قید می‌کند. بااین‌حال، اگر حکم تخریب کامل صادر شده باشد، صدور سند امکان‌پذیر نخواهد بود.
آیا می‌توان ملک را بدون اخذ گواهی پایان کار معامله کرد؟
معامله ملک فاقد گواهی پایان کار از نظر عرفی و حقوقی با ریسک همراه است؛ زیرا این گواهی نشان‌دهنده رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرداری است. در صورت عدم وجود پایان کار، ممکن است سند رسمی معامله با دشواری مواجه شود یا خریدار با مشکلاتی همچون جریمه‌های سنگین، تخریب یا عدم صدور سند تفکیکی روبه‌رو گردد. توصیه می‌شود قبل از انعقاد قرارداد، وضعیت پایان کار و تخلفات احتمالی را بررسی نموده و در صورت نیاز از مشاوره وکیل ملکی استفاده کرد.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری وکیل پایه یک دادگستری”
