تملک ملک توسط شهرداری به فرایندی قانونی اشاره دارد که طی آن، شهرداری‌ها برای اجرای طرح‌های عمومی، عمرانی یا نظامی، مانند ساخت جاده، پارک یا تاسیسات شهری، به اراضی، ابنیه یا سایر حقوق ملکی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز پیدا می‌کنند. بر اساس ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، شهرداری‌ها می‌توانند با تأمین بودجه لازم و رعایت مقررات قانونی، این املاک را خریداری یا تملک کنند. این فرایند مستلزم توافق با مالک یا تعیین بهای عادله توسط کارشناسان رسمی دادگستری است و در صورت وجود موانع قانونی، مانند ابطال اسناد مالکیت، شهرداری موظف به استرداد ملک یا تملک آن با پرداخت قیمت روز است.
قوانین و مقررات تملک ملک توسط شهرداری
تملک ملک توسط شهرداری‌ها در چارچوب قوانین مشخصی انجام می‌شود که هدف آن حفظ حقوق مالکان و اجرای طرح‌های عمومی است. بر اساس ماده ۲ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، طرح‌های عمومی باید برای امور ضروری و عمومی دستگاه اجرایی لازم باشند و ضرورت آن‌ها به تأیید بالاترین مقام اجرایی دستگاه برسد. همچنین، تبصره ۱ این ماده تأکید دارد که شهرداری‌ها باید حتی‌المقدور از اراضی ملی یا دولتی استفاده کنند و در صورت نبود چنین اراضی، تملک املاک خصوصی مجاز است. این امر به تأیید وزارت کشاورزی یا سازمان عمران اراضی شهری نیاز دارد.
یکی از اصول کلیدی در تملک ملک توسط شهرداری، تعیین بهای عادله ملک است. ماده ۳ این قانون مقرر می‌کند که بهای ملک، ابنیه، تأسیسات و خسارات وارده از طریق توافق بین شهرداری و مالک تعیین می‌شود. در صورت عدم توافق، طبق ماده ۴، هیئتی متشکل از سه کارشناس رسمی دادگستری (یکی از طرف شهرداری، یکی از طرف مالک و نفر سوم با انتخاب طرفین یا دادگاه) بهای عادله را تعیین می‌کنند. این رأی قطعی و لازم‌الاجرا است.
مراحل تملک ملک توسط شهرداری
فرایند تملک ملک توسط شهرداری شامل مراحل زیر است:
الف– شناسایی نیاز: شهرداری طرح عمومی یا عمرانی را شناسایی کرده و ضرورت آن را تأیید می‌کند؛
ب– استعلام وضعیت ملک: اداره ثبت اسناد و املاک موظف است ظرف ۱۵ روز وضعیت ثبتی ملک را مشخص کند (ماده ۲، تبصره ۲)؛
ج– مذاکره با مالک: شهرداری ابتدا سعی در توافق با مالک برای تعیین بهای عادله دارد (ماده ۳)؛
د– ارزیابی کارشناسی: در صورت عدم توافق، هیئت کارشناسی بهای عادله را بر اساس قیمت روز و بدون تأثیر طرح در قیمت ملک تعیین می‌کند (ماده ۵)؛
ه– پرداخت یا تودیع بها: شهرداری باید ظرف سه ماه بهای ملک را پرداخت یا به صندوق ثبت تودیع کند (ماده ۸)؛
و– انتقال مالکیت: پس از پرداخت، سند انتقال امضا شده و ملک به نام شهرداری ثبت می‌شود.
حقوق مالکان در فرایند تملک ملک توسط شهرداری
قانون‌گذار برای حمایت از مالکان، حقوق متعددی را پیش‌بینی کرده است. بر اساس ماده ۵، اگر ملک محل سکونت یا منبع درآمد مالک باشد، ۱۵ درصد به بهای عادله افزوده می‌شود. همچنین، در صورتی که زارعین حقوقی در ملک داشته باشند، این حقوق از ارزش کل ملک پرداخت می‌شود (تبصره ۲ ماده ۵). علاوه بر این، ماده ۸ تأکید دارد که تصرف ملک پیش از پرداخت بهای آن مجاز نیست، مگر در موارد استثنایی مانند استنکاف مالک یا مجهول بودن مالک. در چنین مواردی، بهای ملک به صندوق ثبت تودیع شده و مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت، حقوق خود را دریافت کند.
چنانچه در اجرای طرح تملک ملک توسط شهرداری فوریت وجود داشته باشد، ماده ۹ به شهرداری اجازه می‌دهد پیش از پرداخت بها، ملک را تصرف کند، اما باید ظرف سه ماه بهای عادله را پرداخت یا تودیع کند. مالک می‌تواند در صورت تأخیر در پرداخت، از دادگاه درخواست توقف عملیات اجرایی کند.
چرا باید با وکیل ملکی متخصص مشورت کنید؟
تملک ملک توسط شهرداری فرایندی پیچیده و حقوقی است که ممکن است با چالش‌هایی مانند اختلاف در تعیین بهای عادله، موانع ثبتی یا حتی نقض حقوق مالک همراه باشد. مراجعه به وکیل ملکی متخصص در امور ملکی و شهرداری می‌تواند به شما کمک کند تا از حقوق قانونی خود آگاه شوید، در مذاکرات با شهرداری بهترین نتیجه را بگیرید و در صورت بروز اختلاف، از طریق مراجع قضایی حقوق خود را پیگیری کنید. وکیل می‌تواند اسناد و مدارک شما را بررسی کرده و در صورت نیاز، اعتراض به ارزیابی کارشناسان یا درخواست توقف عملیات اجرایی را مطرح کند (ماده ۹، تبصره).
جمع‌بندی
تملک ملک توسط شهرداری اقدامی قانونی است که با هدف اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی انجام می‌شود. این فرایند شامل مراحل مشخصی از شناسایی نیاز تا پرداخت بهای عادله و انتقال مالکیت است. مالکان از حقوق متعددی مانند دریافت بهای عادله، اضافه پرداخت در صورت سکونت یا ممر اعاشه، و امکان اعتراض به ارزیابی‌ها برخوردارند. با این حال، به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی، مشاوره با وکیل متخصص می‌تواند به حفظ حقوق شما کمک کند. آگاهی از قوانین و مقررات این حوزه، کلید موفقیت در تعامل با شهرداری و دریافت حقوق قانونی‌تان است.
پرسش و پاسخ مرتبط
اگر با بهای پیشنهادی شهرداری موافق نباشم، چه باید کرد؟
در صورت عدم توافق با بهای پیشنهادی، می‌توانید درخواست کنید که بهای عادله توسط هیئت سه‌نفره کارشناسان رسمی دادگستری تعیین شود (ماده ۴). شما می‌توانید یک کارشناس را انتخاب کنید و در صورت نیاز، دادگاه نفر سوم را تعیین خواهد کرد. رأی این هیئت قطعی است.
آیا شهرداری می‌تواند بدون اجازه من ملکم را تصرف کند؟
خیر، طبق ماده ۸، تصرف ملک پیش از پرداخت بهای عادله یا تودیع آن مجاز نیست، مگر در موارد استثنایی مانند فوریت اجرای طرح (ماده ۹). در این حالت، شهرداری باید ظرف سه ماه بها را پرداخت کند، وگرنه شما می‌توانید از دادگاه درخواست توقف عملیات اجرایی کنید.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
