تملک املاک و اراضی

مطابق با لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، وزارتخانه ها و موسسات دولتی و شهرداری ها اجازه دارند املاکی را که برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مورد احتیاج است، تملک نموده و از مالک سلب مالکیت کنند. بنابراین تملک املاک و اراضی توسط وزارتخانه ها و موسسات دولتی و شهرداری ها قانونی است. با این وجود در بسیاری از موارد، تملک املاک و اراضی بدون رعایت تشریفات پیش بینی شده در قانون برای حفظ حقوق مالکین انجام می‌شود و این موضوع باعث شده است تا دعاوی زیادی در این خصوص در دادگاه ها مطرح شود.

در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین در رابطه با تشریفات قانونی تملک املاک و اراضی توسط دولت و شهرداری‌ها و امکان ابطال این عملیات اطلاعات مفید و جامعی را در اختیار شما قرار خواهیم داد. توصیه می‌شود، در صورتی که به وکیل ملکی جهت مشاوره حقوقی یا پذیرش وکالت در دادگاه نیاز دارید بر روی آیکون مناسب کلیک نمایید.

شروع مشاوره حقوقی آنلاین

مشاوره تلفنی

درخواست وکیل

تشریفات قانونی تملک املاک و اراضی توسط دولت و شهرداری

مطابق با ماده 1 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، هرگاه برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی، دولت یا شهرداری به املاک و اراضی یا حقوق مربوط به املاک و اراضی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند، می‌توانند املاک یا اراضی مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بدانند خریداری و تملک نمایند. در این راستا می‌بایست:

1- اعتبار خریداری و تملک املاک و اراضی پیش از این توسط دولت یا شهرداری و یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد؛

2- برنامه‌های عمومی مذکور در ماده 1 لایحه قانونی فوق‌الذکر، شامل برنامه‌هایی است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی دولت و شهرداری ها لازم و ضروری است. لازم به ذکر است ضرورت اجرای طرح می‌بایست به تایید و تصویب بالاترین مقام اجرایی هر دستگاه اجرایی رسیده باشد؛

3- دولت و شهرداری ها موظفند در وهله نخست برای اجرای برنامه‌های عمومی حتی‌المقدور از اراضی ملی یا دولتی استفاده کنند و تملک املاک و اراضی شخصی توسط دولت و شهرداری ها در صورتی قانونی است که عدم وجود املاک و اراضی ملی یا دولتی برای اجرای برنامه‌های عمومی به تائید وزارت کشاورزی و عمران روستایی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استان‌ها رسیده باشد.

تعیین قیمت در تملک املاک و اراضی توسط دولت و شهرداری

مطابق با ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، قیمت املاک و اراضی که توسط دولت و شهرداری ها تملک می‌شود از طریق توافق بین دولت و شهرداری ها با مالک این املاک و اراضی تعیین می‌گردد.

در صورت حصول توافق در این خصوص، دولت و شهرداری موظفند حداکثر ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام و یا آن که انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. لازم به ذکر است، عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است.

در نظر داشته باشید، در صورتی که نسبت به تعیین قیمت بین دولت یا شهرداری و مالک توافق حاصل نشود، قیمت املاک و اراضی تملیکی توسط دولت یا شهرداری، توسط هیئتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌گردد. کارشناسان یک نفر از طرف دولت یا شهرداری، یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی دادگاه عمومی محل وقوع ملک انتخاب می‌شوند. رأی اکثریت هیئت مزبور قطعی و لازم‌الاجراست.

چنانچه مالک یا مالکین کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دولت یا شهرداری که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می‌رسد، تعیین ننماید و یا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی، عدم صدور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت، فوت مالک و موانعی از این قبیل، امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ مراجعه دولت به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام می‌کند.

چگونگی تعیین قیمت در صورت عدم توافق میان مالک و دولت یا شهرداری

در صورت عدم توافق میان مالک و دولت یا شهرداری در تملک املاک و اراضی، قیمت املاک و اراضی به‌ روز محاسبه و به مالک پرداخت می‌شود. در این خصوص رعایت موارد زیر الزامی است:

الف- در صورتی که ملک محل سکونت یا محل کسب درآمد مالک باشد علاوه بر قیمت روز، صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد. تشخیص اینکه مالک در محل ساکن است یا ملک محل کسب درآمد وی می‌باشد با دولت یا شهرداری است و در صورت بروز اختلاف تشخیص نهایی با دادگاه صالحه محل وقوع ملک می‌باشد که به تقاضای هریک از طرفین اظهارنظر خواهد کرد.

ب- در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعین ذی‌نفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد.

ج- چنانچه در ملک مورد معامله، ساختمان‌های روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هرگونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده است وجود داشته باشد بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک و یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت می‌گردد.

د- چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دولت یا شهرداری محل کسب و پیشه بوده باشد.

تصرف املاک و اراضی و خلع ید مالک توسط دولت و شهرداری

تصرف املک و اراضی و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد مگر آن‌که در اثر موانعی مانند خودداری مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک، رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد.

در این صورت، چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دولت یا شهرداری برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید، مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیئت کارشناسی تعیین شده است به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود.

سپس بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذی‌ربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذی‌حق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود. همچنین اداره ثبت محل موظف است بر اساس سند انتقال امضا شده به وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام دولت یا شهرداری صادر و تسلیم نماید.

ابطال عملیات تملک املاک و اراضی توسط دولت و شهرداری

امکان ابطال عملیات تملک املاک و اراضی توسط دولت و شهرداری وجود دارد. در واقع در صورتی که دولت یا شهرداری در تملک املاک و اراضی تشریفات قانونی را رعایت نکند امکان ابطال عملیات تملک املاک و اراضی توسط دولت وجود دارد. ابطال عملیات تملک املاک و اراضی از طریق طرح دعوا در دادگاه محل وقوع ملک انجام می‌شود.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید کحتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”