در قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ و اصلاحات بعدی آن، «اراضی موات» به زمین‌هایی اطلاق می‌شود که در محدوده یا حریم شهرها قرار گرفته و هیچ‌گونه سابقه عمران و احیا نداشته باشد. به‌طور مشخص، ماده ۳ قانون زمین شهری تصریح می‌کند که هر زمینی که فاقد هرگونه بنا، کشت یا نشانه‌ای از عمران باشد، «موات» شناخته می‌شود.
کلیه اراضی موات شهری در اختیار دولت است و اسناد مالکیت گذشته که معارض با این اصل باشد، فاقد ارزش قانونی تلقی می‌شود. در نتیجه، هرگونه تصرف و تلاش برای اخذ سند مالکیت شخصی بر اراضی موات، بدون طی مراحل قانونی و مجوزهای لازم، باطل و غیرقابل اجراست. از این رو، یکی از حساس‌ترین بخش‌های قانون زمین شهری، تعیین دقیق نوع زمین و اعلام آن به مالک یا ذی‌نفع است که در ماده ۱۲ قانون زمین شهری به آن اشاره شده است.
البته مطابق با قانون زمین شهری، افرادی که طبق مدارک مستند، پیش‌تر مالک بخشی از اراضی موات بوده‌اند و واجد شرایط خاصی هستند (مثلاً قبلاً از مزایای قوانین گذشته استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند)، می‌توانند تحت ضوابط تعیین‌شده، بخشی از این اراضی را برای عمران و احیا دریافت کنند. اما اگر در مهلت مقرر اقدام به عمران نکنند، مجوز احیا باطل شده و اراضی مجدداً در اختیار دولت قرار خواهد گرفت.
فهرست مطالب
کمیسیون ماده ۱۲ مرجع تشخیص اراضی موات
بر اساس ماده ۱۲ قانون زمین شهری، تشخیص عمران، احیا و تأسیسات متناسب در اراضی و تعیین نوع زمین (دایر، بایر یا موات) بر عهده کمیسیون ماده 12 است. در صورت صدور نظریه از سوی این کمیسیون، مالک یا ذی‌نفع سه ماه فرصت دارد اعتراض خود را نزد دادگاه صالح ثبت کند. اگر صاحب ملک از دریافت نظریه استنکاف کند یا امکان دسترسی به او نباشد، نظریه طی دو نوبت در روزنامه کثیرالانتشار آگهی می‌شود و از تاریخ آخرین آگهی تا سه ماه، فرصت اعتراض وجود دارد.
پس از سپری شدن این مهلت بدون اعتراض، تشخیص کمیسیون ماده 12 قطعی و لازم‌الاجرا خواهد بود. لازم به ذکر است که رسیدگی دادگاه به این گونه اعتراض‌ها خارج از نوبت صورت می‌گیرد و صرف طرح اعتراض مانع اجرای سایر مفاد قانون نخواهد شد.
وکیل ملکی؛ راهنمای مطمئن در پیچ‌وخم اراضی موات
بسیاری از پرونده‌های مرتبط با اراضی موات به دلیل عدم شناخت کافی از قوانین زمین شهری یا ناآگاهی از روندهای اداری و قضایی با مشکل مواجه می‌شوند. در اینجاست که نقش یک وکیل ملکی متخصص پررنگ می‌شود. وکیل ملکی با تسلط بر مواد قانونی، آیین‌نامه‌ها و رویه‌های قضایی، می‌تواند از همان ابتدا وضعیت حقوقی زمین را ارزیابی کرده و در صورت نیاز، از حقوق شما در مراجع قضایی دفاع کند.
همچنین، در صورتی که قصد خرید زمینی را دارید، وکیل ملکی با بررسی سوابق ثبتی، نوع کاربری و مستندات مربوطه، احتمال بروز مشکلات آینده را به حداقل می‌رساند. به عبارت دیگر، مراجعه به یک وکیل آگاه می‌تواند هزینه‌های زمانی و مالی ناشی از اشتباه در معاملات زمین را تا حد قابل توجهی کاهش دهد و امنیت حقوقی شما را تضمین کند.
جمع‌بندی
اراضی موات به زمین‌هایی در محدوده یا حریم شهرها اطلاق می‌شود که هیچ‌گونه سابقه عمران و احیا نداشته باشند. طبق قانون زمین شهری، این اراضی در اختیار دولت قرار می‌گیرند و هرگونه تصرف یا صدور اسناد مالکیت شخصی روی آن‌ها، بدون مجوز قانونی باطل است. نکته مهم در تشخیص نوع زمین، ماده ۱۲ قانون زمین شهری است که تشخیص عمران، احیا و تأسیسات متناسب و تعیین موات یا بایر یا دایر بودن اراضی را بر عهده کمیسیون ماده ۱۲ می‌گذارد.
پس از صدور نظریه، مالک سه ماه فرصت دارد اعتراض خود را در دادگاه صالح ثبت کند، در غیر این صورت تشخیص دولت قطعی خواهد شد. همچنین، افرادی که پیش‌تر مالکیت اراضی موات را با مدارک معتبر اثبات کرده و از مزایای قوانین قبلی استفاده نکرده باشند، در شرایط خاص می‌توانند مجوز عمران دریافت کنند؛ اما اگر در مهلت تعیین‌شده اقدامی نکنند، اراضی مجدداً به دولت بازمی‌گردد. در چنین پرونده‌هایی، نقش یک وکیل ملکی متخصص حائز اهمیت است؛ چرا که با آگاهی از قوانین و رویه‌های حقوقی، می‌تواند احتمال بروز مشکلات بعدی را به حداقل برساند و از حقوق موکل در مراجع قانونی دفاع کند.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا اراضی موات قابل خرید و فروش هستند؟
خیر. طبق قانون زمین شهری، اراضی موات در اختیار دولت است و امکان تملک شخصی بر آن وجود ندارد.
در صورت صدور نظریه کمیسیون ماده ۱۲، چه مدت برای اعتراض فرصت داریم؟
پس از اعلام نظریه کمیسیون ماده ۱۲، مالک یا ذی‌نفع سه ماه فرصت دارد نسبت به این نظریه اعتراض خود را در دادگاه صالح مطرح کند. اگر مالک از دریافت نظریه استنکاف کند یا دسترسی به او ممکن نباشد، نظریه در روزنامه کثیرالانتشار آگهی می‌شود و از زمان انتشار آخرین آگهی، همچنان سه ماه برای اعتراض مهلت وجود دارد. عدم اعتراض در مهلت مقرر، به معنای قطعی و لازم‌الاجرا شدن تشخیص کمیسیون خواهد بود.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فرزانه حیدری زاده وکیل پایه یک دادگستری”
