اراضی موات چیست؟

اراضی موات به زمین‌هایی گفته می‌شود که نه مالک مشخصی دارند و نه از آن‌ها بهره‌برداری کشاورزی یا عمرانی صورت گرفته است. ماده 27 قانون مدنی، این اراضی را به‌عنوان زمین‌هایی تعریف می‌کند که معطل مانده و فاقد آبادی، کشت و زرع هستند. این تعریف شامل زمین‌های منابع طبیعی، بایر، آبی و سایر اراضی احیاء‌نشده می‌شود.

اراضی موات به دو نوع اصلی و عرضی تقسیم می‌شوند: موات اصلی زمین‌هایی هستند که هیچ‌گاه احیاء نشده‌اند و موات عرضی یا بایر زمین‌هایی هستند که زمانی احیاء شده اما به مرور به حالت موات بازگشته‌اند.

از منظر حقوق مدنی و ثبت، اراضی موات زمین‌هایی هستند که علاوه بر نبود مالکیت خصوصی، هیچ‌گونه بهره‌برداری از آن‌ها انجام نمی‌شود. برای شناسایی یک زمین به‌عنوان موات، دو شرط اساسی لازم است: اول، فقدان مالک خاص و دوم، نبود آبادی یا کشت و زرع. مفهوم آبادی و عمران بسته به عرف محل متفاوت است و معیارهای عرفی نقش تعیین‌کننده‌ای در این تشخیص دارند.

تعریف اراضی موات در قوانین

قوانین مختلف در ایران تعریف مشخصی از اراضی موات ارائه داده‌اند. ماده 3 قانون زمین شهری مصوب 1360 اراضی موات شهری را زمین‌هایی تعریف می‌کند که سابقه عمران و احیاء نداشته باشند. همچنین، بند الف ماده 1 قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی مصوب 1358 و بند 4 واژه‌نامه لایحه قانونی اصلاح آن، اراضی موات را زمین‌هایی معرفی می‌کنند که به‌صورت طبیعی باقی مانده و فاقد سابقه بهره‌برداری هستند. ماده 2 آیین‌نامه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 1358 نیز زمین موات را زمینی معطل و بدون عمران تعریف کرده و مصادیق آبادی قابل‌قبول را شامل زمین‌هایی با سابقه خانه‌سازی یا بقایای ساختمان‌های تخریب‌شده می‌داند.

اصول حاکم بر اراضی موات

دو اصل اساسی بر اراضی موات حاکم است:

1– استقرار مالکیت دولت: بر اساس اصل 45 قانون اساسی، اراضی موات به‌عنوان انفال در اختیار حکومت اسلامی قرار دارند. ماده 6 قانون زمین شهری نیز تأکید می‌کند که کلیه اراضی موات شهری، صرف‌نظر از مالکیت اشخاص یا نهادها، در اختیار دولت هستند و اسناد مالکیت قبلی فاقد اعتبار قانونی است. ادارات ثبت موظف‌اند به درخواست وزارت راه و شهرسازی، اسناد مالکیت را به نام دولت صادر کنند.

2– اصل انتقال اراضی موات: برخلاف اراضی ملی که عموماً قابل انتقال نیستند، اراضی موات با هدف واگذاری و احیاء در اختیار دولت قرار می‌گیرند. این اراضی برای تولید محصولات کشاورزی، ایجاد اشتغال، تأمین مسکن و رفع نیازهای عمومی واگذار می‌شوند. ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن نیز بر ابطال اسناد غیر‌دولتی و انتقال مالکیت به دولت تأکید دارد.

اراضی موات شهری

اراضی موات شهری به زمین‌های مواتی گفته می‌شود که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار دارند. بر اساس قانون تعاریف محدوده و حریم شهر مصوب 1384، محدوده شهر شامل بخش کالبدی موجود و توسعه آتی شهر است و حریم شهر شامل اراضی پیرامون آن است که تحت نظارت شهرداری قرار دارد. قوانین پیش از انقلاب، مانند لایحه قانونی ثبت اراضی موات اطراف تهران مصوب 1331، پذیرش ثبت این اراضی را ممنوع کرده و آن‌ها را در اختیار دولت قرار داده بود. پس از انقلاب، قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 1358 و قانون زمین شهری مصوب 1366 این اراضی را به مالکیت دولت درآوردند و مهلتی برای احیاء به مالکان سابق داده شد.

تشخیص موات بودن اراضی شهری

تشخیص موات بودن اراضی شهری بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. ماده 12 قانون زمین شهری این وظیفه را به این وزارتخانه واگذار کرده و کمیسیونی سه‌نفره با حضور نمایندگان وزارت راه و شهرسازی برای این منظور تشکیل می‌شود. این کمیسیون از ابزارهایی مانند بازدید محلی، بررسی اسناد رسمی، سوابق ثبتی، عکس‌های هوایی و نظرات کارشناسان کشاورزی و خاک‌شناسی استفاده می‌کند. دبیرخانه این کمیسیون وظایفی مانند تشکیل پرونده، تنظیم فرم مشخصات ملک و ابلاغ نظریه‌های کمیسیون را بر عهده دارد. نظریه‌های کمیسیون باید دقیق، بدون ابهام و با ذکر مساحت و نوع زمین صادر شوند.

اعتراض به تشخیص موات بودن اراضی شهری

مالکان می‌توانند ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ نظریه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، به تشخیص موات بودن اراضی در دادگاه‌های عمومی محل وقوع ملک اعتراض کنند. در صورت عدم دسترسی به مالک، نظریه از طریق آگهی در روزنامه کثیرالانتشار منتشر می‌شود. اعتراض خارج از نوبت و بدون تشریفات آیین دادرسی بررسی می‌شود. آرای قضایی نشان می‌دهد که در صورت عدم رعایت تشریفات قانونی، مانند ابلاغ صحیح نظریه، امکان ابطال تشخیص کمیسیون وجود دارد.

اراضی موات غیرشهری

اراضی موات غیرشهری زمین‌هایی هستند که خارج از محدوده و حریم شهرها قرار دارند. این اراضی نیز مانند اراضی موات شهری تحت مالکیت دولت هستند. قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 1365، اسناد غیر‌دولتی این اراضی را باطل و مالکیت آن‌ها را به دولت منتقل کرد. ماده 7 قانون اصلاحات ارضی مصوب 1339 و ماده 6 قانون مصوب 1340 نیز دولت را مجاز به تقسیم این اراضی میان زارعین کرده بود.

تشخیص موات بودن اراضی غیرشهری

تشخیص موات بودن اراضی غیرشهری بر عهده هیئت هفت‌نفره زیر نظر جهاد کشاورزی است. این هیئت متشکل از نمایندگان وزارت کشاورزی، وزارت کشور، جهاد سازندگی، حاکم شرع و نمایندگان مردم است. فرآیند تشخیص شامل بازدید محلی، بررسی سوابق ثبتی و تنظیم صورت‌جلسه است. در صورت قطعیت رأی هیئت، اسناد مالکیت باطل و به نام دولت صادر می‌شود. ماده 54 قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر مصوب 1394 نیز به رفع تداخلات میان اراضی موات و ملی پرداخته است.

اعتراض به تشخیص موات بودن اراضی غیرشهری

مالکان یا متصرفان می‌توانند به تشخیص موات بودن اراضی غیرشهری در دادگاه صالح اعتراض کنند، بدون اینکه مهلت مشخصی برای این اعتراض تعیین شده باشد. تبصره 1 ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات، امکان اعتراض متصرف را بدون نیاز به ارائه مدارک مالکیت تأیید می‌کند. رویه عملی نیز نشان می‌دهد که مالکان می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و اعتراض خود را مطرح کنند.

جمع‌بندی

اراضی موات، زمین‌هایی بدون مالکیت خاص و بهره‌برداری هستند که تحت مالکیت دولت قرار دارند. این اراضی به دو نوع شهری و غیرشهری تقسیم می‌شوند و قوانین متعددی برای تشخیص و واگذاری آن‌ها وجود دارد. فرآیند تشخیص توسط وزارت راه و شهرسازی برای اراضی شهری و هیئت هفت‌نفره برای اراضی غیرشهری انجام می‌شود. مالکان می‌توانند به تشخیص موات بودن در دادگاه اعتراض کنند و در صورت اثبات غیرموات بودن، حقوق قانونی خود را پیگیری کنند. رعایت دقیق قوانین و تشریفات در این فرآیند از اهمیت بالایی برخوردار است.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید ممحتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”