ملک مشاع، ملکی است که دارای بیش از یک مالک است و همه مالکان در جزء جزء ملک شریک می‌باشند. بنابراین سهم هر مالک از مالک دیگر مشخص نیست. ملک مشاع در مواردی قابل تقسیم است و در مواردی غیر قابل تقسیم. چنانچه ملک مشاع قابل تقسیم باشد آن را قابل افراز و در غیر این صورت آن را غیر قابل افراز می‌نامیم. در صورتی که ملک مشاع غیر قابل افراز باشد، می‌توان صدور دستور فروش ملک مشاع را از مرجع صالح تقاضا نمود.
در این نوشتار در رابطه با موضوع فروش ملک مشاع اطلاعات مفید و کاربردی را به شما ارائه خواهیم داد. توصیه می‌گردد، اگر در رابطه با موضوع فروش ملاک مشاع نیاز به مشاوره حقوقی یا ثبت درخواست پذیرش وکالت دارید از طریق سایت گروه حقوقی لاوین با وکیل ملکی در تماس باشید.
فهرست مطالب
افراز ملک مشاع
تقسیم ملک مشاع میان شرکا افراز نام دارد. افراز ملک مشاعی که به صورت زمینی ساده و بدون بنا که قطعات مختلف آن دارای اوصاف یکسان است، امکان پذیر می‌باشد. بنابراین املاکی که روی آن‌ها بنا وجود دارد معمولاً غیر قابل افراز هستند.
لازم به ذکر است، در خصوص املاک مشاعی که برای آن‌ها سند مالکیت معارض صادر شود، تا زمانی که رفع تعارض انجام نشود، افراز صورت نمی‌پذیرد.
1- افراز ملک مشاع توسط اداره ثبت
ماده 1 قانون افراز و فروش ملک مشاع در رابطه با افراز املاک مشاع بیان می‌دارد:
«افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید».
مطابق با این ماده، افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده است در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می‌باشد. تصمیم اداره ثبت محل وقوع ملک در رابطه با افراز ملک مشاع از طرف هر یک از شرکا در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک قابل اعتراض است. مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم می‌باشد. شایان ذکر است، تصمیم دادگاه نیز قابل فرجام خواهی در دیوان عالی کشور می‌باشد.
2- افراز ملک مشاع توسط دادگاه
در مواردی افراز ملک مشاع در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است. این موارد عبارت‌اند از:
الف- افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است؛
ب- افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده است اما:
- در میان شرکا شخص غایبی وجود دارد؛
- در میان شرکا در رابطه با مالکیت ملک اختلاف است؛
- افراز از باب تقسیم ترکه است؛
- در میان شرکا شخص محجوری (صغیر یا مجنون یا سفیه) وجود دارد.
رسیدگی به درخواست افراز در اداره ثبت
پس از وصول درخواست افراز ملک مشاع، مسئول هر واحد ثبتی رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می‌دهد. نماینده ثبت با توجه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک را مورد بررسی قرار می‌دهد و در رابطه با پایان رسیدن جریان ثبتی یا وجود سند مالکیت معارض اعلام نظر می‌نماید.
در صورت به پایان رسیدن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض، مسئول واحد ثبتی به نقشه‌بردار ثبت مأموریت می‌دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی، تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک را ترسیم نماید. این نقشه به امضا نماینده ثبت و کلیه شرکا حاضر می‌رسد.
نقشه بردار می‌بایست به نحوی که عمل تفکیک انجام می‌شود، حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین نماید. این موارد باید در صورت مجلس تنظیمی ذکر شود و به امضا نماینده ثبت و شرکا برسد و به مسئول واحد ثبتی تقدیم شود.
مسئول واحد ثبتی می‌بایست موارد زیر را مد نظر قرار دهد و در خصوص رد یا قبول درخواست افراز و نحوه افراز اعلام نظر نماید:
الف- رسیدگی و تطبیق درخواست افراز با مقررات قانونی؛
ب- ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی ملک.
همان‌طور که پیش از این ذکر شد، تصمیم مسئول واحد ثبتی به مدت ده روز از تاریخ ابلاغ توسط هر یک از شرکا در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک قابل اعتراض است.
دستور فروش ملک مشاع
در صورتی که مال مشاع غیر قابل افراز باشد می‌توان دستور فروش مال مشاع را از دادگاه درخواست نمود. املاک مشاع نیز از این قاعده مستثنی نیستند. در واقع، در صورت صدور حکم قطعی در رابطه با غیر قابل افراز بودن ملک مشاع، هر یک از شرکا می‌توانند درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه درخواست نماید.
ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع در این خصوص بیان می‌دارد:
«در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره اجرا دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید».
همان‌طور که از متن ماده مذکور بر‌می‌آید، در صورتی که افراز ملک مشاعی ممکن نباشد، فروش ملک مشاع، در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. در این خصوص تفاوتی ندارد که جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد یا خیر. فروش ملک مشاع مطابق با مقررات مربوط به فروش اموال غیر منقول مقرر در قانون اجرای احکام مدنی انجام می‌شود.
شایان ذکر است، وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه حقوقی محل وقوع ملک بین شرکا به نسبت سهام تقسیم می‌شود.
پرسش و پاسخ مرتبط
جهت افراز ملک مشاع می‌بایست به کدام مرجع مراجعه کنیم؟
در صورتی که جریان ثبتی ملک به پایان ریسیده باشد جهت افراز ملک مشاع می‌بایست به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نمود. در غیر این صورت باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرد.
دستور فروش ملک مشاع در چه صورت صادر می‌شود؟
این دستور در صورتی صادر می‌شود که ملک مشاع غیر قابل افراز باشد.
دستور فروش ملک مشاع توسط کدام مرجع صادر می‌شود؟
این دستور توسط دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صادر می‌شود.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
