20 نکته در پیش خرید آپارتمان که نباید نادیده بگیرید

رعایت 20 نکته در پیش خرید آپارتمان از همان اولین لحظه برنامه‌ریزی برای خرید یک ملک بسیار حیاتی است. پیش خرید آپارتمان، به‌ویژه در بازار املاک پویای امروز، چالش‌های حقوقی، مالی و اجرایی متعددی به همراه دارد که عدم آگاهی از آن‌ها ممکن است به مشکلات جدی منجر شود. در این نوشتار، به بررسی 20 نکته مهم در پیش خرید آپارتمان می‌پردازیم تا با داشتن اطلاعات کامل و دقیق، از یک معامله امن و موفق لذت ببرید.

20 نکته در پیش خرید آپارتمان

1- بررسی صلاحیت فروشنده

نخستین قدم در پیش خرید آپارتمان، اطمینان از صلاحیت و اهلیت فروشنده است. حتماً چک کنید که پیش‌فروشنده همان مالک رسمی زمین باشد یا در صورت نمایندگی، وکالت‌نامه‌ای رسمی و معتبر در اختیار داشته باشد. اگر چند نفر شریک هستند، مدارک مربوط به هر یک از شرکا و نیز سهم هریک از زمین باید به‌وضوح مشخص شود.

2. استعلام پروانه و جواز ساختمانی

مورد دوم از 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، ارزیابی مجوزهای قانونی پروژه است. سازنده باید پروانه‌ی ساخت معتبر داشته باشد و کاربری زمینی که روی آن بنا ساخته می‌شود، با نوع پروژه همخوانی داشته باشد. دریافت استعلام از شهرداری و مراجع مرتبط می‌تواند از سوءاستفاده‌ها جلوگیری کند.

3. الزام به تنظیم سند رسمی پیش‌فروش

بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش باید رسمی و در دفترخانه تنظیم شود. بنابراین سومین مورد از 20 نکته در پیش خرید آپارتمان آن است که از امضای مبایعه‌نامه‌ی عادی بدون ثبت رسمی اجتناب کنید یا دست‌کم پیگیری نمایید که سند رسمی در کوتاه‌ترین زمان ممکن منعقد گردد.

4. مطالعه دقیق بندهای مهم قرارداد

چهارمین مورد از 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، بررسی دقیق بندهای قرارداد مربوط به مشخصات دقیق آپارتمان، وضعیت و موقعیت مشاعات، پروانه ساختمانی، قیمت نهایی، متراژ تقریبی، تعداد طبقات و شماره واحد است. پرداخت، روش اقساط و زمان‌بندی تحویل هم از مواردی هستند که حتماً باید شفاف باشند.

5. مطالعه سابقه‌ی ثبتی زمین

در پیش خرید آپارتمان، وضعیت ثبتی زمین بسیار اهمیت دارد. مطمئن شوید زمین در رهن بانک یا بازداشت نباشد. اگر در رهن بود، فروشنده باید تعهد رسمی به فک رهن بدهد تا بعدها مشکلی در روند تنظیم سند ایجاد نشود.

6. خسارت دیرکرد و وجه التزام

برای تکمیل فهرست 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، حتماً بررسی کنید که در قرارداد، خسارت تأخیر در تحویل واحد و میزان جریمه‌ی روزانه یا ماهانه مشخص شده باشد. این بند می‌تواند در جلوگیری از زیان‌های مالی ناشی از تعویق در تحویل ملک بسیار مؤثر باشد.

7. پرداخت اقساط طبق پیشرفت فیزیکی

قانون پیش‌فروش ساختمان تأکید دارد که اقساط بر اساس پیشرفت کارگاهی پروژه پرداخت شوند. بنابراین هفتمین مورد در 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، توجه به تاریخ و شرایط پرداخت اقساط است. اگر بندهای قرارداد مبهم باشد، ممکن است در آینده با اختلافات جدی روبه‌رو شوید.

8. بیمه مسؤولیت سازنده

سازنده مکلف است بیمه‌نامه تضمین کیفیت ساختمان را طبق ماده 9 قانون پیش‌فروش تهیه کند. هشتمین مورد از 20 نکته در پیش خرید آپارتمان این است که حتماً مطمئن شوید این بیمه نامه توسط فروشنده اخذ شده باشد.

9. تعیین زمان تحویل ملک

تاریخ تحویل و زمان تنظیم سند از مهم‌ترین بندهای یک قرارداد پیش‌فروش است. نهمین مورد از 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، دقت به این بند و بررسی ضمانت اجرایی آن در صورت عدم تحویل به‌موقع است. اگر قرارداد زمان تحویل را به‌درستی مشخص نکند، پیگیری قانونی دشوار خواهد بود.

10. حق فسخ در صورت کسری یا مازاد متراژ

بر اساس قانون پیش‌فروش، اگر مساحت واقعی آپارتمان کم‌تر یا بیش‌تر از مقدار مندرج در قرارداد باشد و اختلاف فاحش باشد، خریدار حق فسخ یا دریافت خسارت را دارد. دهمین مورد در 20 نکته در پیش خرید آپارتمان این است که این حق و حقوق را در قرارداد به‌صورت شفاف قید نمایید.

11. مقررات مربوط به اقلام و امکانات واحد

الزام قانونی وجود دارد که مشخصات فنی، معماری و مصالح مصرفی در قرارداد ذکر شوند. یازدهمین نکته از 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، توجه به درج جزئیات مربوط به امکانات، مصالح مصرفی و موارد مشابه آن است.

12. دریافت رسید پرداخت‌ها

هر قسطی که پرداخت می‌کنید، رسید معتبر دریافت کنید تا فروشنده بعدها مدعی نشود. این دوازدهمین مورد در 20 نکته در پیش خرید آپارتمان است که گرچه ساده به نظر می‌رسد اما بسیار مهم است. بهترین روش، واریز وجه به حساب بانکی فروشنده و اخذ رسید مهرشده‌ی اوست.

13. اطمینان از رعایت مقررات ثبت

سیزدهمین نکته از 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، این است که قرارداد حتماً در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسد. عدم ثبت رسمی می‌تواند از لحاظ حقوقی، قدرت قرارداد را کم کند و شما را در برابر مراجع قضایی دچار مشکل نماید.

14. ضمانت اجرای عدم رعایت تعهدات سازنده

از دیگر موارد مهم در 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، پیش‌بینی سازوکار حقوقی در صورت رهاکردن پروژه توسط سازنده یا عدم پیشرفت فیزیکی مطابق برنامه است. در برخی قراردادها، اختیار دخالت خریدار یا یک داور برای تکمیل پروژه پیش‌بینی شده تا خریدار در بن‌بست قرار نگیرد.

15. اخذ استعلام‌های اداری

مطمئن شوید سازنده بدهی‌های معوقه به شهرداری، مالیات یا عوارض ندارد. این پانزدهمین مورد از 20 نکته در پیش خرید آپارتمان است که می‌تواند در زمان اخذ پایان کار و انتقال سند، برطرف‌کننده‌ی مشکلات بعدی باشد.

16. بررسی سهم پیش‌فروشنده از زمین

اگر زمین مشاعی است و چند مالک دارد، شانزدهمین نکته در 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، اطمینان از حضور همه شرکا یا داشتن وکالت رسمی از آن‌هاست. در غیر این صورت، معامله ممکن است بعدها از سوی مالکان دیگر مورد اعتراض قرار گیرد.

17. حق انصراف یا فسخ

هفدهمین مورد در 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، توجه به شرایط حق فسخ است. قانون پیش‌فروش در برخی موارد چون تأخیر جدی در ساخت یا اختلاف شدید در متراژ، اجازه فسخ داده است. حتماً مدت زمان و تشریفات اعمال فسخ در قرارداد را مدنظر داشته باشد.

18. بیمه حوادث حین ساخت

ممکن است در حین ساخت، حوادث کارگاهی رخ دهد. هجدهمین مورد در 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، بررسی وضعیت بیمه‌ی حوادث برای جبران خسارت است. اگر در قرارداد اشاره‌ای نشده، باید تکلیف آن روشن شود تا هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده بر عهده شما نیفتد.

19. هماهنگی برای انتقال سند پس از تکمیل

نوزدهمین نکته در 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، اطمینان از ذکر روش اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی در قرارداد است. بدون تعیین سازوکار مشخص، ممکن است سازنده از انتقال سند خودداری یا روند آن را طولانی کند.

20. دقت در درج قیمت نهایی

بیستمین مورد در 20 نکته در پیش خرید آپارتمان، ذکر قیمت نهایی هر مترمربع و تعیین روش تسویه مابه‌التفاوت در صورت کسری یا مازاد مساحت است. اگر این موضوع روشن نباشد، پس از تکمیل ساختمان، اختلافات بسیاری ممکن است پیش بیاید.

لزوم مراجعه به وکیل ملکی قبل از پیش خرید آپارتمان

علاوه بر 20 نکته در پیش خرید آپارتمان که مطرح شد، توصیه می‌کنیم پیش از امضای هر قراردادی با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. حضور وکیل ملکی در کنار شما، هم در بررسی مستندات ثبتی و قانونی کمک بزرگی است و هم در مذاکرات قراردادی از منافع شما محافظت می‌کند. بسیاری از مشکلات رایج در پیش‌فروش ساختمان ناشی از ناآگاهی افراد از رویه‌های حقوقی و بی‌توجهی به پیچیدگی‌های مقررات است. بنابراین، نقش یک وکیل ملکی آگاه در جلوگیری از واردشدن خسارات جبران‌ناپذیر بسیار پررنگ است.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری وکیل پایه یک دادگستری”