انواع کاربری ملک؛ یک ملک چه کاربری هایی ممکن است داشته باشد؟

کاربری ملک از مهم‌ترین عوامل در قیمت‌گذاری، نحوه استفاده و حتی امکان ساخت‌وساز در یک زمین یا بنا محسوب می‌شود. تعیین نوع کاربری ملک بر اساس ضوابط شهرداری و مراجع قانونی صورت می‌گیرد و در سند ملک نیز ذکر می‌شود. در این مطلب، ابتدا مروری بر مهم‌ترین انواع کاربری ملک خواهیم داشت و سپس تأثیر آن بر جنبه‌های گوناگون معامله و استفاده از املاک را بررسی می‌کنیم.

اهمیت شناخت کاربری ملک

شاید در نگاه اول، کاربری ملک تنها یک عبارت در سند باشد؛ اما در واقع، این موضوع بر تمام جنبه‌های زندگی یا کسب‌وکار شما تأثیر می‌گذارد. از قیمت‌گذاری و میزان مالیات گرفته تا امکان اخذ مجوزهای تغییر کاربری یا ساخت‌وساز، همگی وابسته به نوع کاربری تعیین‌شده در سند هستند. اینجاست که شناخت انواع کاربری ملک و آگاهی از محدودیت‌ها و مزایای هر نوع، اهمیت دوچندانی پیدا می‌کند.

انواع کاربری ملک و تعاریف کلیدی

1- کاربری مسکونی

املاک با کاربری مسکونی به فضاهایی اطلاق می‌شود که هدف اصلی آن‌ها سکونت افراد است. این نوع املاک ممکن است زمین یا ساختمانی باشد که برای زندگی طراحی و ساخته شده است. ساختمان‌های ویلایی، آپارتمان‌ها، مجتمع‌های مسکونی و شهرک‌های ویلایی در این دسته قرار می‌گیرند. مالک می‌تواند در صورت فراهم بودن شرایط و پرداخت عوارض مربوطه، کاربری ملک خود را از مسکونی به کاربری‌های دیگر (مانند تجاری یا اداری) تغییر دهد؛ اما این فرایند بسیار زمان‌بر و هزینه‌بر خواهد بود.

2- کاربری تجاری

اگر قصد راه‌اندازی کسب‌وکار یا فروش کالا و خدمات را دارید، ضروری است ملک شما کاربری تجاری داشته باشد. انواع مغازه‌ها، پاساژها، رستوران‌ها، مراکز خرید، فروشگاه‌های زنجیره‌ای و هر مکانی که در آن فعالیت تجاری انجام می‌شود، باید رسماً کاربری تجاری دریافت کنند. گاهی ممکن است ملکی در موقعیت تجاری (مثلاً بر خیابان اصلی) قرار داشته باشد، اما در سند آن «کاربری مسکونی» قید شده باشد. در این حالت، نمی‌توان بدون تغییر کاربری از آن به عنوان فضای تجاری استفاده کرد؛ در غیر این صورت، ملک توسط شهرداری پلمپ می‌شود تا زمانی که مجوز لازم صادر شود.

3- کاربری اداری

کاربری اداری برای املاکی صادر می‌شود که در آن فعالیت‌های دفتری، امور شرکتی یا ارائه خدمات عمومی و خصوصی انجام می‌گیرد. شرکت‌های دولتی، بانک‌های دولتی و دفاتر نمایندگی خصوصی نمونه‌هایی از املاک با کاربری اداری هستند. این املاک معمولاً امکان نصب تابلو و برگزاری جلسات اداری را دارند؛ اما خریدوفروش مستقیم کالا در آن‌ها مجاز نیست. همچنین در سطح مدیریت شهری، بخشی از این املاک به عنوان کاربری اداری دولتی تعریف می‌شود که در آن ادارات دولتی و وزارتخانه‌ها قرار دارند.

4- کاربری خدماتی عمومی

در این نوع کاربری، ملک برای ارائه خدمات عمومی به شهروندان به کار می‌رود؛ مانند حمام‌های عمومی یا آسایشگاه‌ها و مراکز خیریه. این املاک اگرچه ممکن است هزینه‌ای برای استفاده‌کنندگان داشته باشند، اما غالباً جنبه عمومی دارند. در برخی موارد، اصطلاح «کاربری انتفاعی» نیز برای آن‌ها به کار می‌رود؛ زیرا بخشی از هزینه‌های آن‌ها ممکن است از سوی عموم مردم تأمین شود.

5- کاربری کشاورزی

زمین‌های زراعی و باغ‌ها که در آن‌ها عملیات کشت و زرع انجام می‌شود، دارای کاربری کشاورزی هستند. این زمین‌ها غالباً خارج از محدوده شهری قرار می‌گیرند و ساخت‌وساز در آن‌ها، بدون مجوزهای لازم، ممنوع است. به‌طور کلی دو نوع کاربری کشاورزی وجود دارد: زراعی و باغی. زمین‌های زراعی برای کشت محصولاتی چون گندم، ذرت، صیفی‌جات و … به کار می‌روند و زمین‌های باغی به کشت درختان میوه اختصاص داده می‌شوند.

6- کاربری صنعتی

املاک صنعتی معمولاً در شهرک‌های صنعتی و خارج از محدوده مسکونی قرار دارند. در این مناطق، عملیات تولید، بسته‌بندی و توزیع کالا در حجم گسترده صورت می‌گیرد. اگر فعالیتی به شکل تولید انبوه باشد، احتمالاً در دسته کاربری صنعتی جای می‌گیرد. در حالی که اگر صرفاً فروش کالا به مصرف‌کننده نهایی باشد، کاربری تجاری تعریف می‌شود.

7- کاربری معدن

زمین‌هایی که دارای منابع زیرزمینی با ارزش هستند و امکان استخراج ماده معدنی از آن‌ها وجود دارد، مشمول کاربری معدن می‌شوند. البته داشتن کاربری معدن به‌تنهایی مجوز حفاری و استخراج نیست و برای این کار نیاز به دریافت مجوزهای مخصوصی از نهادهای مرتبط (مانند وزارت صمت) است.

8- کاربری ورزشی

اگر زمینی به‌عنوان فضای ورزشی اختصاص یابد، مانند استادیوم، مجموعه ورزشی یا استخر، باید در سند آن کاربری ورزشی ذکر شود. این کاربری معمولاً با هدف افزایش سرانه ورزشی و رفاهی شهروندان تعریف می‌شود و بیشتر در اختیار بخش‌های عمومی یا دولتی قرار می‌گیرد.

9- کاربری حمل‌ونقل

ایستگاه‌های راه‌آهن، پایانه‌های باربری، فرودگاه‌ها، پایانه‌های مسافربری و پارکینگ‌های طبقاتی همگی در زمره کاربری حمل‌ونقل قرار دارند. این املاک برای جابه‌جایی افراد و کالاها طراحی شده‌اند و در توسعه زیرساخت شهری نقش کلیدی دارند.

10- کاربری فرهنگی و مذهبی

مساجد، حسینیه‌ها، سینماها، تئاترها، گالری‌های هنری و کتابخانه‌ها از جمله املاک فرهنگی و مذهبی هستند. این نوع کاربری برای ارتقای سطح فرهنگی و معنوی جامعه و ارائه خدمات ارزشمند به شهروندان شکل می‌گیرد.

11- کاربری آموزشی

مدارس، دانشگاه‌ها، آموزشگاه‌ها و سایر مراکز آموزشی در گروه کاربری آموزشی قرار می‌گیرند. این کاربری برای تأمین نیازهای آموزشی جامعه در نظر گرفته می‌شود و زمین یا ساختمانی که به این منظور تعریف شده، معمولاً امکان استفاده در سایر حوزه‌ها را ندارد مگر با اخذ مجوز تغییر کاربری.

12- کاربری بهداشتی-درمانی

بیمارستان‌ها، درمانگاه‌ها، مراکز سلامت و کلینیک‌ها نمونه‌هایی از املاکی هستند که کاربری بهداشتی-درمانی دارند. این کاربری برای ایجاد فضایی مناسب جهت ارائه خدمات درمانی و مراقبتی به جامعه است.

13- کاربری فضای سبز

پارک‌ها، فضاهای سبز و میادین از جمله املاکی با کاربری فضای سبز به شمار می‌روند. این فضاها برای بهبود کیفیت زندگی شهروندان، ایجاد محیط تفریحی و حفظ تعادل اکولوژیکی در شهرها طراحی می‌شوند.

14- کاربری تجهیزات شهری و خدمات شهری

املاکی مانند ایستگاه‌های آتش‌نشانی، کلانتری‌ها، مراکز جمع‌آوری زباله و تأسیسات زیربنایی (آب، برق، فاضلاب، گاز و تلفن) در این دسته قرار می‌گیرند. داشتن این نوع کاربری برای پیشبرد امور شهر و تأمین نیازهای امنیتی، بهداشتی و خدماتی ضروری است.

نتیجه‌گیری

کاربری ملک موضوعی کلیدی در هر نوع معامله ملکی است. آگاهی از قوانین و ضوابط مرتبط با انواع کاربری ملک، تفاوت‌های هر نوع کاربری، هزینه‌ها و محدودیت‌های آن، به شما کمک می‌کند تا در خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری در املاک، انتخابی هوشمندانه و دقیق داشته باشید. همواره پیش از انجام هر معامله، از نوع کاربری ملک اطمینان حاصل کنید و در صورت تغییر کاربری، به قوانین شهرداری و هزینه‌های مربوطه توجه ویژه‌ای داشته باشید. به خاطر داشته باشید که در صورت بروز هرگونه ابهام، بهترین راهکار مراجعه به یک وکیل ملکی متخصص است.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”