در جامعه کنونی با توجه به تورم و افزایش روز افزون قیمت ملک، افراد و بخصوص جوانان تمایل بیشتری به پیش خرید آپارتمان پیدا کرده‌اند. از سوی دیگر سازندگان به منظور تأمین سرمایه جهت ساخت و ساز، اقدام به پیش فروش ساختمان خود می‌کنند. افزایش انعقاد این نوع قرارداد و عدم آگاهی از نحوه تنظیم و شرایط و مقررات حاکم بر آن، دامنه اختلافات بین افراد را گسترش داده است. تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان مستلزم تخصص و دقت بسیار است و تنظیم آن توسط افراد غیرمتخصص نظیر مشاورین و بنگاه های املاک بسیار پر خطر می‌باشد.
در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین شما را با مفهوم پیش فروش و شرایط و ریسک‌های قرارداد پیش فروش ساختمان و مفاهیم مرتبط با آن آشنا می‌کنیم؛ اما توصیه می‌شود چنانچه قصد پیش فروش ساختمان یا پیش خرید آن را دارید حتما از وکیل ملکی مشاور حقوقی دریافت نمایید.
فهرست مطالب
پیش فروش چیست؟
در عالم فقه و حقوق مفهومی با عنوان بیع سَلَف یا سَلَم وجود دارد که به معنای قرارداد خرید و فروشی است که ثمن (بهای موضوع معامله) حال و مبیع (موضوع معامله) مؤجل است یعنی با تأخیر پرداخت می شود. بنابراین قراداد پیش فروش نوعی بیع سلف یا سلم می‌باشد.
قرارداد پیش فروش ساختمان
طبق ماده 1 (اصلاحی 1403) قانون پیش فروش ساختمان، هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.
مطابق با تبصره ماده فوق اشخاصی که حق پیش فروش ساختمان دارند عبارت‌اند از:
1- مالک رسمی زمین؛
2- سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد؛
3- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش ساختمان مسلما یک عمل حقوقی دو جانبه (عقد یا قرارداد) و با توجه به اینکه نام و احکام این قرارداد به طور مشخص در قانون بیان شده یک عقد معین است. اما چنانچه بخواهیم بدانیم در قالب کدام نوع قرارداد می‌گنجد باید قرارداد را بررسی کنیم و دریابیم که آیا این قرارداد بیع است یا تعهد به بیع یا مشمول ماده 10 قانون مدنی (قراردادهای خصوصی) می‌شود؟
نظر به اینکه پیش فروش ساختمان مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار و اوصاف مندرج در قرارداد و نیز نقشه ساختمان، در آینده ساخته می‌شود، بیع است و آثار عقد بیع بر آن بار می‌شود و اثر اصلی آن نیز انتقال مالکیت است.
از دیگر ویژگی‌های قرارداد پیش فروش ساختمان می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
– عقد تملیکی است: از آنجا که مطابق قرارداد، پیش فروشنده متعهد به احداث ساختمان می‌شود ممکن است تصور شود قرارداد پیش فروش ساختمان یک عقد عهدی است اما با توجه به اینکه پیش خریدار با پرداخت اقساط به تدریج مالک ملک پیش فروش شده می‌شود این عقد مسلماً تملیکی می‌باشد.
– عقد تشریفاتی است: قرارداد پیش فروش ساختمان لزوماً باید کتبی و به صورت رسمی تنظیم شود.
– عقد لازم است: مطابق ماده 185 قانون مدنی: «عقد لازم، آن است که هیچ یک از طرفین معامله، حق فسخ آن را نداشته باشد، مگر در موارد معینه.» یعنی هیچ یک از طرفین حق بر هم زدن معامله را ندارند مگر در مورد داشتن خیار فسخ یا اقاله یا انفساخ عقد.
– عقد معوض است.
نحوه پرداخت ثمن و مالکیت خریدار در پیش فروش ساختمان
نحوه پرداخت ثمن و مالکیت خریدار در پیش فروش ساختمان تابع توافق دو طرف قرارداد است اما مطابق قانون حداقل 10% آن باید مؤجل و در زمان تنظیم سند رسمی پرداخت شود و این مقرره از قوانین آمره است که توافق بر خلاف آن نیز بی اثر می‌باشد. پیش فروشنده به هیچ عنوان حق مطالبه 10% مذکور را تا انتقال رسمی ملک به خریدار ندارد.
در قراردادهای پیش فروش آپارتمان، بهای آپارتمان معلوم و معین است و خریدار ملزم می‌شود بخشی از ثمن را هنگام انعقاد قرارداد و مابقی را به صورت اقساط در مراحل مختلف ساخت مثل مرحله اسکلت بندی، سفت کاری و غیره پرداخت کند. از آنجا که خریداران واحدهای آپارتمان اغلب از قدرت خرید پایین تری برخوردارند، قسمتی از ثمن مانند وام بانکی بوده و خریدار متعهد به پرداخت اقساط آن تا زمان تحویل است و تا زمان تصفیه کامل بدهی، آپارتمان در رهن بانک یا فروشنده قرار می‌گیرد.
شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش ساختمان نیز مانند سایر قراردادها دارای شرایط عمومی و اختصاصی است که رعایت آن‌ها ضامن حقوق طرفین قرارداد می‌باشد. در ذیل این شرایط ذکر خواهد شد.
1- شرایط عمومی قرارداد پیش فروش ساختمان
شرایط عمومی قرارداد پیش فروش همان شرایط صحت معاملات است که در ماده 183 قانون مدنی آمده است از جمله:
الف- قصد طرفین برای انشا و انعقاد آن قرارداد؛
ب- اهلیت (داشتن توانایی قانونی جهت انعقاد معامله)؛
ج- معین بودن موضوع معامله؛
د- مشروعیت جهت معامله.
2- شرایط اختصاصی قرارداد پیش فروش ساختمان
شرایط اختصاصی قرارداد پیش فروش ساختمان عبارت است از:
الف- تنظیم قرارداد به صورت رسمی؛
ب- دریافت پروانه ساخت از شهرداری قبل از تنظیم سند؛
ج- دریافت شناسه مستقل برای هر واحد با ذکر مشخصات کامل؛
د- انتشار آگهی و دریافت مجوز آن از مراجع مربوط قبل از تنظیم سند؛
ه- بیمه نامه مسئولیت پیش فروشنده.
تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت رسمی
قرارداد پیش فروش ساختمان می‌بایست به صورت رسمی و محضری تنظیم شود و تنظیم آن به صورت عادی و توسط طرفین یا مشاورین املاک ممنوع و دارای وصف مجرمانه می‌باشد و در صورت شکایت یکی از طرفین قرارداد یا سازمان مسکن و شهرسازی موجب مجازات و تعلیق پروانه کسب آن بنگاه یا ابطال پروانه خواهد شد.
تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت رسمی مزایایی دارد که مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:
1- سند رسمی یک سند لازم الاجرا است که در صورت عدم انجام تعهدات توسط هریک از طرفین، متعهدله می‌تواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و صدور اجراییه از مرجع قضایی، از دایره اجرای ثبت محل، صدور اجراییه و الزام متعهد را به انجام تعهدات را تقاضا کند که این روش بسیار سریع تر و کم هزینه تر از طرح دعوی است.
2- در مقابل سند رسمی صرفاً می‌توان ادعای جعل کرد و اظهار انکار و تردید در مندرجات سند رسمی مسموع نیست و به اصالت آن‌ها به سختی می‌توان خدشه وارد کرد.
3- سند رسمی اعتبار و ارزش بالایی در مرجع ثبتی و قضایی دارد و از مهم‌ترین ادله اثبات دعوی به شمار می‌رود.
4- از آنجا که مبنای وصول حق الثبت و حق التحریر اسناد پیش فروش، ارزش معاملاتی است که بسیار کمتر از مبلغ واقعی است، هزینه تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی بسیار کمتر از تنظیم سند در بنگاه ها است.
نکات مهم در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
نکات مهم که در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان می‌بایست مورد بررسی قرار گیرد عبارت است از:
1- بررسی مدارک هویتی طرفین و توجه به اینکه فروشنده چه کسی است و آیا جز افرادی هست که مطابق قانون امکان و حق پیش فروش ساختمان را داشته باشد. بنابراین مدارک فروشنده از جمله شناسنامه، سند ملک، قرارداد ساخت یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده بررسی شود. همچنین توجه به اینکه آِیا فروشنده سند رسمی یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند دارد یا خیر.
از جمله مدارکی که در هنگام انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان باید مورد بررسی قرار گیرد و بدون وجود هر یک از آن‌ها از انعقاد قرارداد خودداری شود عبارت است از:
الف- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا؛
ب- پروانه ساخت مربوط به تمام ساختمان؛
ج- شناسنامه فنی مستقل برای هر یک از واحدها؛
د- بیمه نامه مهندس ناظر مرتبط مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمان؛
ه- پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک جهت اطلاع از اصالت زمین و مالکیت آن.
2- مشخصات موضوع معامله باید با دقت و با تمام جزئیات درج شود. همچنین ملحقات عرفی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری و غیره نیز در قرارداد ذکر می‌شود.
3- نقشه ملک، تعداد اتاق خواب، شیرآلات، سیم کشی، کولر، رادیاتور، دستگیره،کمد دیواری، سرویس بهداشتی و غیره با تمام جزئیات ذکر گردد.
4- مشخصات فنی و معماری ساختمان، کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی و غیره به تفکیک قید شود.
5- بهای ساختمان و توافق در مورد چگونگی پرداخت ثمن (بهترین روش الزام خریدار به پرداخت قسمتی از ثمن بر اساس پیشرفت ساختمان و مرحله به مرحله است و فروشنده می‌تواند در قرارداد درج کند که در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن حق فسخ و مطالبه خسارت تأخیر یا وجه الزام برای تأخیر داشته باشد.)
6- تعیین دقیق تاریخ تحویل ملک. برای این موضوع باید ضمانت اجرای محکمی در قرارداد پیش فروش ساختمان تعیین شود تا در صورت تأخیر یا عدم اقدام سازنده، خریدار متضرر نشود و بتواند ضرر و زیان خود را از محل آن جبران کند. بهتر است مدت زمان ساخت و تحویل ساختمان با توجه به شرایط تعیین گردد و نه آنقدر کوتاه باشد که تکمیل و تحویل آپارتمان در آن مدت ممکن نباشد و نه آنقدر بلند مدت که طرفین را با مشکلاتی نظیر تورم مواجه کند.
7- تعیین تکلیف در خصوص قرارداد بیمه، تغییر قیمت و یا تغییر مشخصات ساختمان.
8- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه ساخت و سایر مراجع قانونی. مانند آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی یا پرداخت حقوق قانونی و عمومی.
9- معرفی داور در قرارداد جهت تسریع در رسیدگی و صرفه جویی در زمان و هزینه.
تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان
هریک از طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان با توجه به تعهداتی که در مقابل طرف مقابل دارد می‌تواند ضمانت اجراهایی را جهت تخلف تأخیر در انجام تعهد برای متعهدعلیه در نظر بگیرد. همچنین در صورت عدم انجام هریک از تعهدات ،پیش خریدار می‌تواند از طریق دایره اجرای ثبت یا دادگاه الزام خوانده را به اجرای تعهدات تقاضا کند.
در ذیل مهم ترین تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار ذکر خواهد شد.
الف- تعهدات پیش فروشنده
1- ساخت و تکمیل بنا مطابق اوصاف مندرج در قرارداد؛
2- ساخت و تحویل آپارتمان در تاریخ مندرج در قرارداد؛
3- تنظیم سند رسمی و تهیه مقدمات تنظیم سند یعنی اخذ پایان کار از شهرداری، اخذ صورت مجلس تفکیکی، پرداخت عوارض شهرداری و مفاصا حساب مالیاتی و غیره.
ب- تعهدات پیش خریدار
1- پرداخت ثمن معامله مطابق قرارداد در موعد تعیین شده؛
2- تحویل گرفتن آپارتمان؛
3- حضور در دفترخانه در موعد تعیین شده جهت تنظیم سند رسمی.
نحوه مالکیت پیش خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان
مالکیت پیش خریدار نسبت به ملک پیش خریداری شده به صورت تدریجی و مرحله به مرحله است. به این نحو که پیش خریدار به نسبت اقساط پرداخت شده یا عوض قراردادی مالک ملک پیش فروش شده می‌شود. در پایان مدت قرارداد و اتمام کار ساختمان با تأیید مهندس ناظر چنانچه تمام اقساط یا عوض قراردادی پرداخت شده باشد با ارائه مدرک پرداخت و انجام تعهدات می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و با ارائه قرارداد پیش فروش ساختمان که یک سند لازم الاجرا است، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را تقاضا کند.
بنابراین مطابق ماده 15 قانون پیش فروش ساختمان، عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و اقساط و وجوه وصول شده بابت آن تا قبل از تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار، قابل توقیف یا تأمین به سود پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.
همچنین گاه دیده می‌شود که شرط می‌گردد خریدار حق انتقال آپارتمان را به ثالث داشته باشد. این شرط نشان می‌دهد که خریدار دارای نوعی حق مالکیت است که به تبع آن می‌تواند مورد معامله را به دیگری انتقال دهد و از طرفی چنانچه فروشنده مال پیش فروش شده را بدون مجوز قانونی به دیگری انتقال دهد انتقال مال غیر محسوب می شود و وصف مجرمانه دارد.
نمونه دادخواست الزام به انجام تعهدات قراردادی پیش فروش ساختمان
خواسته دعوا: الزام خوانده به انجام تعهدات قراردادی:
1– الزام خوانده به تحویل یک واحد آپارتمان واقع در (نشانی ملک) به مساحت 200 متر مربع مطابق قرارداد پیش فروش مورخه 1400/01/19مقوم به 10 ریال؛
2- الزام خوانده به اخذ پایان کار از شهرداری و صورت مجلس تفکیکی موضوع قرارداد پیش فروش مورخ 1400/01/19
3- الزام خوانده به اخذ صورت مجلس تفکیکی جهت تنظیم سند به نام خریدار موضوع قرارداد پیش فروش یک واحد آپارتمان موضوع قرارداد پیش فروش مورخه 1400/01/19
4- الزام به چرداخت وجه التزام در قراداد به مبلغ 11111 تومان به انضمام کلیه خسارات دادرسی.
ریاست محترم دادگستری شهرستان تهران (محل وقوع ملک)
با سلام
احتراما به استحضار می رساند موکل به موجب قرارداد پیش فروش به شماره 12345 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره 12یک واحد آپارتمان در پلاک ثبتی 1 فرعی از 1 اصلی بخش 1 حوزه ثبتی تهران به مساحت 200 متر مربع را از خوانده در قالب قرارداد پیش فروش، خریداری نموده ام.
خوانده طبق قرارداد پیش فروش مذکور متعهد شده است که موضوع قرارداد را طبق تعهدات مندرج در قرارداد در تاریخ 1402/01/19 تحویل اینجانب نماید. لکن علیرغم پرداخت اقساط ثمن مطابق قرارداد، نسبت به تعهدات قراردادی خویش در موعد مقرر اقدام ننموده و واحد خریداری شده را تحویل نداده است.
همچنین مطابق قرارداد پیش فروش مورد استناد، خوانده مکلف به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی در تاریخ 1402/01/29 بوده که متاسفانه علیرغم مراجعات مکرر و نیز ارسال اظهارنامه به تعهدات مذکور نیز عمل نکرده است.
لذا صدور حکم بر الزام خوانده به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی به نام اینجانب و تحویل ملک موضوع قرارداد پیش فروش به انضمام خسارات دادرسی و وجه التزام مندرج در قرارداد مذکور مورد استدعا است.
با سپاس و تجدید احترام
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا قرارداد پیش فروش ساختمان می‌تواند به صورت عادی توسط مشاورین املاک تنظیم شود؟
خیر، قرارداد پیش فروش ساختمان صرفا به صورت رسمی اعتبار دارد و تنظیم قرارداد پیش فوش ساختمان توسط مشاورین املاک دارای وصف مجرمانه است.
چنانچه پیش فروشنده به تعهدات قراردادی خود عمل نکند پیش خریدار چه اقدامی می تواند انجام دهد؟
از آنجا که قرارداد پیش فروش ساختمان یک سند رسمی است خریدار می‌تواند الزام خوانده را به تعهدات قراردادی هم از طریق اداره ثبت هم از طریق دادگاه تقاضا کند.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین- فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”
