معاملات ملکی از پیچیده‌ترین و مهم‌ترین معاملات در زندگی هر فردی محسوب می‌شوند. تنظیم سند رسمی به عنوان گامی مهم در تثبیت مالکیت و تضمین حقوق طرفین معامله، نقشی کلیدی ایفا می‌کند. در این نوشتار، به بررسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک، شرایط و مراحل آن، و همچنین نکات مهم مرتبط با این موضوع خواهیم پرداخت. در پایان نیز یک نمونه دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را در اختیار شما قرار خواهیم داد. توصیه می‌شود این نوشتار را مطالعه کنید.
فهرست مطالب
انواع اسناد
اسناد، به اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم می‌شوند. سند عادی، سندی است که توسط خود اشخاص و بدون دخالت مراجع قانونی تنظیم می‌شود. در مقابل، سند رسمی، سندی است که توسط مراجع قانونی مانند دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و اعتبار بیشتری دارد. در معاملات ملکی، گاه به دلیل اعتماد بین طرفین، معامله فقط با سند عادی انجام می‌شود. اما این کار می‌تواند مشکلاتی را به همراه داشته باشد. از جملع این مشکلات عبارت است از:
1- اثبات دشوار مالکیت: اثبات مالکیت با سند عادی در مراجع قانونی دشوارتر است؛
2- معامله مجدد ملک توسط فروشنده: در صورت عدم تنظیم سند رسمی، احتمال معامله مجدد ملک توسط فروشنده وجود دارد؛
3- دشواری در نقل و انتقالات: نقل و انتقالات ملکی با سند عادی دشوارتر است.
در صورت خریداری ملک به صورت عادی، فروشنده باید نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید اما در برخی موارد، فروشنده از این تعهد خودداری می‌کند. در صورت عدم تمایل فروشنده به تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه، او را ملزم به انجام این کار کند.
تنظیم سند رسمی برای املاک
قانون ثبت اسناد و املاک، معاملات مربوط به املاک را مشمول حکم قانونی ثبت اجباری می‌داند. مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ این قانون، بر لزوم ثبت این معاملات تأکید می‌کنند. با عنایت به این قانون، فروشنده ملک موظف است سند رسمی انتقال مالکیت را به نام خریدار تهیه و تنظیم نماید.
علاوه بر الزام قانونی، عرف و عادت نیز بر تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت ملک تأکید دارد. ماده ۲۲۰ قانون مدنی بیان می‌کند که تعهدات ناشی از عقد، نه تنها شامل موارد صریحاً ذکر شده در آن می‌شود، بلکه شامل تمام نتایج و تبعات آن نیز می‌گردد. از این رو، تنظیم سند رسمی به عنوان یکی از لوازم عرفی عقد بیع، برای انتقال مالکیت ضروری تلقی می‌شود.
با توجه به موارد فوق، اگر فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی نکند، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه این موضوع را پیگیری کند. در نهایت، با توجه به قانون و عرف، خریدار می‌تواند در صورت عدم اقدام فروشنده به تنظیم سند رسمی، اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نماید.
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
خرید ملک، رویایی شیرین که گاه با چالش‌هایی مانند امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی تلخ می‌شود. در این شرایط، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راه‌گشای شما خواهد بود. اما چه شرایطی برای طرح این دعوا وجود دارد؟
1- شرایط عمومی:
الف- ذی‌نفع بودن: شما باید مالکیت یا حقی در ملک مورد نظر داشته باشید؛
ب- حساب کاربری ثنا: برای پیگیری دعوا در محاکم قضایی، به این حساب نیاز دارید؛
ج- اهلیت قانونی: رشید، عاقل و بالغ بودن و توانایی پرداخت هزینه‌های دادرسی.
2- شرایط اختصاصی:
الف- وجود قرارداد: معامله باید با عقدی قانونی مانند بیع یا صلح انجام شده باشد.
ب- مالکیت قانونی: فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد.
ج- آزادی ملک: رهن یا توقیف، مانعی برای تنظیم سند است.
د- عدم تنظیم سند: علی‌رغم تعهد، فروشنده از این کار خودداری می‌کند.
ه- آمادگی خریدار: شما باید مابقی ثمن معامله را آماده پرداخت داشته باشید.
و- مدارک تکمیلی: برای املاک نوساز، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی لازم است.
گام به گام دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
۱- تنظیم دادخواست: در این مرحله، خریدار با مراجعه به وکیل یا به صورت شخصی، دادخواستی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی ملک تنظیم می‌کند. در این دادخواست، مشخصات کامل خریدار، فروشنده، ملک مورد معامله و همچنین مدارک و مستندات مربوطه باید درج شود.
۲- ایجاد حساب کاربری در سامانه ثنا: پس از تنظیم دادخواست، خریدار باید به سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی) مراجعه و با ثبت نام و احراز هویت، حساب کاربری خود را ایجاد کند. ابلاغیه‌های مربوط به روند قضایی این دعوا از طریق این سامانه به طرفین ارسال خواهد شد.
۳- تحویل دادخواست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: خریدار باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست تنظیم شده و مدارک مورد نیاز را به دفاتر ارائه دهد. مدارک لازم شامل موارد زیر است:
الف- کارت ملی و شناسنامه؛
ب- قرارداد عادی خرید و فروش ملک؛
ج- گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه؛
د- در صورت عدم اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، کپی مدارک مربوط به این دو مدرک مانند تأمین دلیل.
۴- پیگیری روند قضایی: پس از تحویل مدارک به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده به دادگاه صالح ارجاع می‌شود. در دادگاه، جلسه رسیدگی با حضور خریدار و فروشنده برگزار و پس از بررسی مدارک و اظهارات طرفین، رأی نهایی توسط قاضی صادر خواهد شد.
۵- تنظیم سند رسمی: در صورت صدور رأی به نفع خریدار، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی خواهد بود و چنانچه در این مسیر همکاری نکند، بعد از تشکیل پرونده اجرا و انجام مراحل قانونی انتقال سند، نماینده دادگاه از طرف فروشنده اقدام به امضا سند رسمی به نفع خریدار می‌نماید.
طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در مناقشه الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، دو بازیگر اصلی، خواهان (خریدار) و خوانده (فروشنده) حضور دارند. خواهان، فردی است که طبق مبایعه‌نامه عادی، ملک را از خوانده خریداری کرده است. خوانده‌ی دعوا نیز مالک فعلی ملک و متعهد به تنظیم سند رسمی انتقال آن به خواهان است.
چنانچه مالکیت رسمی ملک در اختیار خوانده‌ی دعوا نباشد، خواهان باید علاوه بر ایشان، مالک رسمی را نیز به عنوان خوانده در دعوا معرفی نماید. در این شرایط، اسامی تمام افراد واسط بین خواهان و مالک رسمی، در ستون خواندگان دادخواست درج خواهد شد.
باید توجه داشته باشید اگر ملک مورد معامله در رهن باشد، تا زمانی که از رهن خارج نشده باشد، انتقال رسمی مالکیت آن به شخص دیگر امکان‌پذیر نیست. همچنین اگر مشخصات ملکی در دفتر بازداشتی‌های اداره ثبت املاک ثبت شده باشد، تا زمان رفع بازداشت، امکان انتقال رسمی مالکیت آن به شخص دیگر وجود ندارد.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در این قسمت از نوشتار، یک نمونه دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به شما ارائه خواهیم داد. با این وجود توصیه می‌شود با توجه به پیچیدگی دعاوی املاک و اراضی، پیش از هر اقدام حقوقیبه سایت گروه حقوقی لاوین وارد شوید و یا اپلیکیشن حقوقی لاوین را نصب کنید و از وکلای ملکی لاوین مشاوره حقوقی تخصصی دریافت نمایید. همچنین شما می‌توانید از طریق اپلیکیشن به صورت آنلاین درخواست پذیرش وکالت از خود را در دادگاه ثبت نمایید.
نمونه دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی[دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است]
با سلام؛
احتراما به استحضار می‌رسانم:
اینجانب، مطابق مبایعه‌نامه‌ی پیوست دادخواست، اقدام به خرید یک واحد آپارتمان با مشخصات[اطلاعات کامل ملک موضوع مبایعه نامه قید شود] در تاریخ [تاریخ مبایعه‌نامه] از خوانده محترم نمودم؛ مبلغ معامله نیز به طور کامل به ایشان پرداخت گردید. طبق شرایط قرارداد و همچنین گواهی عدم حضور پیوست دادخواست، خوانده محترم با وجود ارسال اظهارنامه از انجام تکلیف قراردادی و قانونی خود مبنی بر تنظیم سند به نام اینجانب خودداری نموده‌اند.
از این رو با تقدیم دادخواست حاضر و اسناد و مدارک پیوست آن، صدور حکم به محکومیت خوانده محترم مبنی بر تنظیم سند رسمی و همچنین کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.
با تشکر
در پایان توصیه می‌گردد در صورتی که در این رابطه نیاز به مشاوره حقوقی یا وکیل دادگستری دارید با وکیل ملکی گروه حقوقی لاوین در ارتباط باشید. لاوین کیفیت خدمات ارائه شده توسط وکلای خود را تضمین می‌نماید.
پرسش و پاسخ مرتبط
واحد آپارتمانی، بعد از سه معامله، به اینجانب منتقل شده است. حال، بنده به دنبال اخذ سند رسمی برای آپارتمان مذکور هستم. سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را علیه چه کسی یا کسانی مطرح نمایم؟
در صورت انتقال ملک مابین افراد متعدد، شما باید دادخواست را علیه شخصی که سند ملک به نام وی است و تمامی ایادی قبل از خود مطرح کنید.
اگر خریدار بخشی از ثمن را نپردازد، آیا به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه رسیدگی می‌شود؟
عدم پرداخت بخشی از ثمن تأثیری بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ندارد. طبیعتاً فروشنده هم می‌تواند اقدام به طرح دعوای مطالبه الباقی وجه نماید.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری”
