معامله معارض چیست؟
معامله معارض به عملی گفته می‌شود که در آن شخصی ابتدا به موجب سند رسمی یا عادی، حق یا منفعتی از یک مال (چه منقول و چه غیرمنقول) را به فردی واگذار می‌کند و سپس با تنظیم سند رسمی، معامله یا تعهدی انجام می‌دهد که با حقوق واگذارشده در معامله اول در تعارض باشد. این رفتار طبق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک جرم محسوب شده و مرتکب به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم می‌شود. این جرم به دلیل نقض اعتماد در معاملات و ایجاد اختلال در نظام حقوقی املاک از اهمیت بالایی برخوردار است.
این جرم معمولاً در مواردی رخ می‌دهد که مالک یا دارنده حق، با سوءنیت یا بدون توجه به تعهدات قبلی، اقدام به انتقال همان مال به شخص دیگری می‌کند. به عنوان مثال، فرض کنید شخصی آپارتمانی را با سند عادی به فرد الف می‌فروشد و سپس همان آپارتمان را با سند رسمی به فرد ب واگذار می‌کند. این عمل می‌تواند مصداق معامله معارض باشد، مشروط بر اینکه شرایط قانونی آن محقق شود.
شرایط تحقق جرم معامله معارض
برای اینکه عملی به عنوان جرم معامله معارض شناخته شود، باید شرایط خاصی محقق گردد:
1– انجام معامله دوم با سند رسمی: یکی از شروط اصلی این جرم، تنظیم معامله دوم با سند رسمی است. این بدان معناست که معامله اول می‌تواند با سند عادی یا رسمی باشد، اما معامله دوم حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.
2– تعارض بین حقوق واگذارشده: معامله دوم باید با حقوق یا منافعی که در معامله اول به شخص دیگر واگذار شده، در تعارض باشد. به عنوان مثال، اگر شخصی ملکی را به فرد الف بفروشد و سپس همان ملک را با سند رسمی به فرد ب واگذار کند، این عمل معامله معارض محسوب می‌شود.
3– موضوع مال: مال مورد معامله می‌تواند منقول (مانند خودرو) یا غیرمنقول (مانند خانه یا زمین) باشد. همچنین، این مال می‌تواند عین مال یا منفعت آن باشد.
علاوه بر این، در نقاطی که ثبت اسناد غیرمنقول اجباری است، سند عادی فاقد اعتبار در برابر سند رسمی است. بنابراین، اگر معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد، عمل ممکن است به جای معامله معارض، به عنوان انتقال مال غیر شناخته شود.
تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر
یکی از سوالات رایج در حوزه حقوق کیفری، تفاوت بین معامله معارض و انتقال مال غیر است. در انتقال مال غیر، شخصی مالی را که متعلق به دیگری است، بدون اجازه مالک به شخص ثالث منتقل می‌کند. اما در معامله معارض، مالک یا شخصی که حق قانونی دارد، ابتدا مال یا منفعتی را به یک نفر واگذار می‌کند و سپس همان مال یا منفعت را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل می‌کند.
بر اساس رای وحدت رویه شماره 43 دیوان عالی کشور (مورخ 1351/8/12)، در مناطقی که ثبت اسناد غیرمنقول اجباری است، سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد و چنین عملی به جای معامله معارض، انتقال مال غیر تلقی می‌شود. به طور خلاصه:
الف– اگر هر دو معامله با سند عادی باشند: انتقال مال غیر.
ب– اگر معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی باشد: انتقال مال غیر.
ج– اگر مال غیرمنقول باشد و معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد: انتقال مال غیر.
د– اگر مال منقول باشد و معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد: معامله معارض.
ه– اگر هر دو معامله با سند رسمی باشند: معامله معارض.
این تمایزات برای تعیین نوع جرم و مجازات آن بسیار مهم هستند.
سند رسمی و نقش آن در معامله معارض
سند رسمی در معامله معارض نقش کلیدی دارد. طبق ماده 117 قانون ثبت، معامله دوم باید با سند رسمی انجام شود تا جرم محقق گردد. سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی یا سایر مراجع قانونی تنظیم شده و مراحل ثبت آن به طور کامل طی شده باشد. اما نکته مهم این است که سند جعلی به هیچ عنوان نمی‌تواند مصداق سند رسمی باشد. اگر شخصی با سند جعلی اقدام به انتقال مال کند، عمل او کلاهبرداری محسوب می‌شود، نه معامله معارض.
علاوه بر این، در مواردی که معامله اول به دلیل وجود خیار شرط (مانند حق فسخ) فسخ شده و سپس معامله دوم با سند رسمی انجام شود، این عمل جرم نیست، زیرا معامله اول دیگر اعتبار قانونی ندارد. به عنوان مثال، اگر شخصی ملکی را با شرط فسخ به فرد الف بفروشد و سپس با فسخ معامله اول، همان ملک را با سند رسمی به فرد ب واگذار کند، این عمل از نظر قانونی مشکلی ندارد.
مجازات و ویژگی‌های حقوقی معامله معارض
طبق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، مجازات جرم معامله معارض حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال است. این جرم به دلیل ماهیت خود، جزء جرائم غیرقابل گذشت محسوب می‌شود، یعنی حتی با رضایت شاکی، تعقیب کیفری ادامه خواهد یافت. این ویژگی معامله معارض را از جرائمی مانند کلاهبرداری متمایز می‌کند، زیرا کلاهبرداری در برخی موارد با رضایت شاکی قابل گذشت است.
همچنین، این جرم مستقل از کلاهبرداری است و مجازات خاص خود را دارد. به عنوان مثال، اگر شخصی با سوءنیت مالی را که قبلاً به دیگری واگذار کرده، دوباره با سند رسمی بفروشد، این عمل مصداق معامله معارض است و نه کلاهبرداری، مگر اینکه سند جعلی در میان باشد. این استقلال حقوقی باعث می‌شود که معامله معارض در نظام کیفری ایران جایگاه ویژه‌ای داشته باشد.
جمع‌بندی
معامله معارض جرمی است که در آن مالک یا دارنده حق، ابتدا مالی را به شخصی واگذار می‌کند و سپس با سند رسمی همان مال یا منفعت را به دیگری منتقل می‌کند. این عمل طبق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک جرم بوده و مجازات سنگینی به همراه دارد. برای پیشگیری از این جرم، توصیه می‌شود هنگام انجام معاملات، به‌ویژه در مورد اموال غیرمنقول، از ثبت رسمی معاملات اطمینان حاصل کنید و از اعتبار اسناد ارائه‌شده مطمئن شوید. همچنین، بررسی دقیق سوابق مال و مشورت با کارشناسان حقوقی می‌تواند از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری کند.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا معامله معارض فقط در مورد اموال غیرمنقول صدق می‌کند؟
خیر، معامله معارض می‌تواند هم در مورد اموال منقول (مانند خودرو) و هم غیرمنقول (مانند زمین) رخ دهد. اما اگر مال غیرمنقول باشد و معامله اول با سند عادی انجام شده باشد، عمل ممکن است به جای معامله معارض، انتقال مال غیر تلقی شود.
اگر معامله اول فسخ شود، آیا معامله دوم همچنان جرم است؟
خیر، اگر معامله اول به دلیل وجود خیار شرط یا دلایل قانونی دیگر فسخ شود، معامله دوم که با سند رسمی انجام شده، از نظر قانونی معتبر بوده و جرم محسوب نمی‌شود.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
