قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین قراردادها در حوزه پروژه‌های ساختمانی است. این قرارداد، چارچوب حقوقی و تعهدات حقوقی-مالی میان مالک و سازنده را مشخص می‌کند تا هر دو طرف با اطمینان بیشتری به هدف نهایی که ساخت یک ساختمان جدید یا بازسازی ملک قدیمی است، دست یابند. در این نوشتار، ابتدا اصول مهم و کلیدی در قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی می‌کنیم، سپس درباره مدارک و مستنداتی که باید ضمیمه شود و نحوه تنظیم تعهدات دو طرف سخن می‌گوییم. رعایت همین نکات باعث می‌شود قرارداد به‌درستی تنظیم، از مشکلات و اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری شود و روابط مالک و سازنده به شکلی شفاف تعریف گردد.
فهرست مطالب
نکات کلیدی پیش از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
1. احراز هویت و مالکیت طرفین
مهم‌ترین نکته در ابتدای قرارداد مشارکت در ساخت، شناسایی دقیق مالک (یا مالکین) و سازنده (یا سازندگان) است. اطلاعات هویتی مانند نام، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تلفن همراه، آدرس دقیق (غیر از آدرس ملک موضوع قرارداد) و حتی کپی کارت ملی همگی الزامی است. علاوه بر این، سازنده باید از نظر توان مالی و تخصص فنی ارزیابی شود.
پیشنهاد می‌شود علاوه بر دریافت کپی مدارک هویتی، استعلام گردش مالی سازنده نیز انجام شود تا اطمینان حاصل گردد که سازنده توانایی پرداخت هزینه‌های لازم را دارد. ثبت‌نام طرفین در سامانه ثنا و ارائه کپی ثبت‌نام نیز توصیه می‌شود تا ابلاغ‌های قانونی، قابلیت استناد و پیگیری داشته باشد.
2. موضوع و محدوده تعهدات قرارداد
یکی از بخش‌های اصلی در قرارداد مشارکت در ساخت، ماده مربوط به موضوع قرارداد است. باید به‌طور دقیق مشخص شود که سازنده متعهد به تخریب بنای قدیمی، اخذ مجوزها، احداث بنای جدید، دریافت پایان کار، تفکیک سند و تحویل واحدها است. می‌توان این تعهدات را در چند مرحله زمانی مشخص کرد:
الف- شامل تمامی مراحل اداری: اخذ جواز ساختمانی، پرداخت عوارض شهرداری، تهیه نقشه‌های مصوب و غیره باید بر عهده سازنده باشد یا در قرارداد تعیین شود.
ب- مدت زمان قرارداد و جدول زمان‌بندی: مدت زمان قرارداد و جدول زمان‌بندی اجرای پروژه نیز ضروری است؛ زیرا هرگونه دیرکرد میتواند سبب جریمه یا فسخ قرارداد شود.
3. تعیین قدرالسهم و بلاعوض
در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً آورده مالک، زمین یا ملک کلنگی است و آورده سازنده، هزینه‌های اداری و اجرایی ساخت. گاهی نیز مبلغی تحت عنوان بلاعوض به مالک پرداخت می‌شود. لازم است درصد سهم هر طرف براساس ارزش ملک و هزینه‌های ساخت تعیین گردد و در قرارداد گنجانده شود.
نحوه پرداخت مبالغ بلاعوض و زمان آن باید با ارائه چک‌های تضمینی یا هر شیوه معتبر دیگر در قرارداد قید شود.
4. شرایط انتقال سند و ضمانت اجراها
از قسمت‌های بسیار مهم در قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه انتقال سند به سازنده در مراحل مختلف کار است. انتقال سند به‌صورت مرحله‌ای و منطبق بر پیشرفت فیزیکی پروژه میتواند پیش‌بینی شود. بهتر است برای هر مرحله از انتقال سند، داور یا ناظر پروژه تعیین شود تا با ارائه گزارش یا تائیدیه کارشناسی، مالک قانع شود که آن مرحله به‌طور کامل انجام گرفته است.
همچنین، ضمانت اجراهایی مانند وجه التزام روزانه برای تاخیر در تنظیم سند یا در اجرای تعهدات، در قرارداد تصریح گردد.
5. ممنوعیت فروش غیرمجاز یا رهن ملک پیش از تکمیل پروژه
بهتر است سازنده تا قبل از اتمام مرحله سفت‌کاری، اجازه پیش‌فروش واحدها را نداشته باشد و حتی پس از آن نیز فروش واحدها باید تابع سقف درصدی از سهم سازنده باشد. این شرط برای حفظ حقوق مالک و جلوگیری از انتقال منافع به اشخاص ثالث در زمانی که پروژه در مرحله ساخت است، اهمیت ویژه‌ای دارد.
هرگونه پیش‌فروش یا واگذاری بدون رعایت شرایط قرارداد، میتواند حق فسخ برای مالک ایجاد کند و منجر به پرداخت خسارات و وجه التزام شود.
6. تعهدات مربوط به بیمه و مسئولیت‌های حوادث کارگاهی
سازنده موظف است تمام امور ایمنی و بیمه‌های مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان و اشخاص ثالث را رعایت و اخذ نماید. حوادث گودبرداری و ساخت‌وساز اگر بدون بیمه و رعایت اصول ایمنی باشد، میتواند خسارات سنگینی در پی داشته باشد.
در قرارداد ذکر می‌شود که سازنده باید ملک، کارکنان و ساختمان‌های مجاور را از ابتدا تا پایان کار تحت پوشش بیمه قرار دهد.
7. تعهدات مالک برای تخلیه ملک و هزینه‌های گذشته
مالک موظف است ملک را در موعد مقرر تخلیه و تحویل سازنده دهد تا عملیات تخریب و ساخت آغاز شود. همچنین پرداخت بدهی‌های مربوط به قبل از تحویل ملک مانند عوارض قبلی شهرداری، مالیات معوق یا قبوض انرژی مصرفی پیش از شروع ساخت، بر عهده مالک است. عدم رعایت این موارد میتواند به فسخ قرارداد از سوی سازنده منجر شود.
8. داوری و نحوه حل اختلافات
وجود داور یا کارشناس مرضی‌الطرفین در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از نکات حیاتی است. داور نقش تعیین‌کننده‌ای در حل اختلافات فنی و حقوقی دارد و در بسیاری از موارد، نظر او قاطع و لازم‌الاجرا است. درج این بند مانع طولانی شدن اختلافات در دادگاه‌ها می‌شود.
توجه داشته باشید در قراردادهای مشارکت در ساخت که مبالغ و تعهدات بسیار بالا است، کوچک‌ترین ابهام در تنظیم مفاد قرارداد میتواند به خسارت‌های قابل توجه منجر شود. وکیل ملکی با تسلط بر قوانین مرتبط، آیین‌نامه‌های شهرداری، رویه‌های اداری و همچنین تجربه در دعاوی مرتبط، میتواند از همان ابتدا چارچوب قرارداد را به‌گونه‌ای تدوین کند که حقوق طرفین به بهترین شکل ممکن رعایت شود. حضور وکیل در تنظیم بندهای فسخ، ضمانت اجراها و نحوه تقسیم سهم طرفین، احتمال بروز اختلافات حقوقی در آینده را به‌شدت کاهش می‌دهد.
همچنین، وکیل ملکی میتواند در صورت بروز اختلاف، سریع‌تر راهکار قانونی مناسب را پیشنهاد دهد تا از طولانی شدن فرایند ساخت یا تأخیر در تحویل واحدها جلوگیری شود. علاوه بر این وکیل ملکی میتواند در رابطه با ثبت قرارداد مشارکت در ساخت نیز مشاوره لازم را به شما بدهد.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا لازم است همه صفحات قرارداد مشارکت در ساخت امضا و اثر انگشت داشته باشد؟
بله، توصیه می‌شود تمام صفحات قرارداد امضا و اثر انگشت شود. این اقدام مانع از ادعای جعل، کم و زیاد شدن صفحات یا تغییر مفاد قرارداد در آینده می‌شود و در مراجع قضایی یک سند معتبر محسوب خواهد شد.
آیا می‌توان زمان تخلیه ملک توسط مالک را پس از تنظیم قرارداد تغییر داد؟
در صورت توافق دو طرف و تنظیم الحاقیه مکتوب، می‌توان زمان تخلیه را تغییر داد. اما هرگونه تعویق یا تغییر، باید به امضای همه طرفین برسد تا در آینده مورد اختلاف قرار نگیرد.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری وکیل پایه یک دادگستری”
