مستثنیات قانونی ملک به چه معنا می‌باشد؟ معیار تشخیص مستثنیات ملک چیست؟

موضوع «مستثنیات قانونی ملک» در حقوق ایران، به‌ویژه در حوزه اراضی و منابع طبیعی، اهمیت بسیاری دارد. هنگامی‌که سخن از اراضی ملی و منابع طبیعی به میان می‌آید، این پرسش مطرح می‌شود که کدام اراضی، واقعاً متعلق به دولت‌اند و کدام‌یک از آن‌ها به خاطر سابقۀ تصرف و احیای قانونیِ اشخاص، جزو «مستثنیات» تلقی می‌شوند. در حقیقت، مستثنیات اراضی یا مستثنیات مالکانه، بخش‌هایی از زمین‌ها هستند که به دلیل وجود شرایط و پیشینۀ قانونی یا عرفی مشخص، از شمول اراضی ملی خارج شده و اشخاص خصوصی می‌توانند بر آن‌ها مالکیت داشته باشند.

مروری بر مفهوم اراضی ملی و ضرورت تعریف مستثنیات

در نظام حقوقی ایران، بر پایه قوانین مختلف مانند قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع  مصوب 1346و اصلاحات بعدی آن، بخش قابل‌توجهی از اراضی فاقد سابقۀ احیا یا کشت، به‌عنوان اراضی ملی شناخته شدند. این اراضی شامل جنگل‌ها، مراتع، بیشه‌های طبیعی و زمین‌های فاقد دخالت انسان در فرآیند عمران یا زراعت هستند. دولت با تکیه بر این قوانین، وظیفۀ حفاظت، نگهداری و بهره‌برداری صحیح از این اراضی را بر عهده گرفته است.

بااین‌حال، مشکل زمانی پدید می‌آید که در برخی مناطق، افرادی سابقاً اقدام به احیا، زراعت، درختکاری یا ساخت‌وساز کرده‌اند و بدین ترتیب، حقوقی برایشان نسبت به آن اراضی ایجاد شده است. اگرچه در نگاه اول ممکن است تصور شود همۀ این اراضی مشمول ملی شدن هستند، ولی قانون‌گذار برای پیشگیری از تضییع حقوق اشخاص خصوصی، مفهومی به نام «مستثنیات قانونی ملک» را مطرح کرده است تا آن بخش از اراضی که واقعاً سابقۀ عمران و بهره‌برداری مستمر دارد، از شمول اراضی ملی خارج گردد.

تعریف مستثنیات قانونی ملک

مستثنیات قانونی ملک به آن دسته از املاکی گفته می‌شود که علیرغم قرار گرفتن در محدوده جغرافیایی منابع طبیعی یا جنگل‌ها و مراتع، ازنظر قانونی در تملک اشخاص قرار دارند یا دست‌کم، احراز شده است که پیش از تاریخ‌های مبنای ملی شدن، در آن‌ها احیا و بهره‌برداری خصوصی صورت گرفته است.

مستثنیات قانونی ملک معمولاً شامل مواردی نظیر:

الف- زمین‌های زراعی دارای سابقه کشت قدیمی؛

ب- زمین‌های دارای بناهای قدیمی یا مستحدثات مربوط به کشاورزی؛

ج- باغ‌ها و اراضی‌ای که آثار کشت یا حتی درختان کهنسال دارند؛

د- اراضی‌ای که در محدوده آبیاری یک منبع آب (چاه، قنات، رودخانه، چشمه) بوده و شواهدی از کشاورزی پیشین دارند؛

می‌گردد. در نظر داشته باشید تشخیص این موارد اغلب نیازمند تحقیقات محلی، شهادت کشاورزان و همسایگان، بررسی عکس‌های هوایی قدیمی، آزمایش خاک و مطالعۀ اسناد مالکیت و گواهی دهیاری‌ها و بخشداری‌ها است تا مشخص شود که زمین مدنظر پیش از ملی شدن جنگل‌ها یا در چارچوب قوانین اصلاحات ارضی، احیا شده است یا نه.

مبنای حقوقی تشخیص مستثنیات قانونی ملک

مطابق قانون ملی شدن جنگل‌های کشور (مصوب ۱۳۴۱) و قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع (مصوب ۱۳۴۶ و اصلاحات بعدی)، دولت مرجع اصلی تشخیص این اراضی است. در حال حاضر، سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور (زیرمجموعۀ وزارت جهاد کشاورزی) برای اجرای قانون، کمیته‌ها و کارشناسانی دارد که با عنوان «کمیته فنی و ممیزی اراضی» وظیفۀ ممیزی و تشخیص را بر عهده می‌گیرند. این تشخیص از طریق صدور «برگ تشخیص» رسمی و آگهی در روزنامه یا ابلاغ کتبی انجام می‌شود.

در این میان، افراد ذی‌نفع (اشخاص حقیقی، حقوقی یا سازمان‌ها) می‌توانند نسبت به تشخیص منابع ملی اعتراض کنند و با ارائه مدارک و شواهدی که مبنی بر سابقه احیاست، تلاش نمایند تا قطعه زمین مورد نظر را از فهرست اراضی ملی خارج کنند. به همین دلیل، بحث «مستثنیات قانونی ملک» دقیقاً در جریان رسیدگی به همین اعتراضات شکل جدی به خود می‌گیرد.

مصادیق و معیارهای مهم در تشخیص مستثنیات قانونی ملک

تشخیص این‌که زمینی واقعاً مستثنی است یا بخشی از منابع ملی محسوب می‌شود، فرآیندی فنی و حقوقی است. برخی معیارها که برای شناسایی مستثنیات قانونی ملک در نظر گرفته می‌شود عبارتند از:

الف- سابقۀ کشت و زرع: شواهدی مانند وجود بقایای شخم قدیمی، خرمن‌گاه، پوشش گیاهی غیرمرتعی، یا اسناد و قبوض عوارض کشاورزی؛

ب- بنا یا مستحدثات قدیمی: خانه‌باغ، آب‌انبار، دامداری سنتی، انبار علوفه و هر سازه‌ای که پیش از تاریخ ملی شدن جنگل‌ها یا در چارچوب قوانین اصلاحات ارضی بنا شده باشد؛

ج- وجود شبکه آبیاری: جوی‌های قدیمی، قنات، چاه یا رودخانه‌ای که پیش از این برای آبیاری مورداستفاده قرار می‌گرفت و شواهدی از آن باقی مانده است؛

د- تأیید عرفی و محلی: شهادت کشاورزان با سابقه، مجاوران و شورای محلی، که نشان دهد از دیرزمانی در این زمین فعالیت کشاورزی یا باغی جریان داشته است؛

ه- مطالعۀ عکس‌های هوایی: کارشناسان رسمی می‌توانند از طریق تفسیر عکس‌های هوایی قدیمی قبل از سال 1347 مشخص کنند که آیا زمین تحت زراعت یا باغ بوده است یا خیر.

لزوم مراجعه به وکیل ملکی در دعاوی مستثنیات املاک

دعاوی مربوط به تشخیص مستثنیات قانونی ملک از اراضی ملی اغلب پیچیدگی‌های حقوقی و فنی بسیاری دارند که نیازمند دانش تخصصی و تجربه در این حوزه است. قوانین مربوط به اراضی ملی و منابع طبیعی، همراه با رویه‌های قضایی و تفاسیر کارشناسان، ممکن است برای افراد عادی مبهم یا دشوار باشد.

به همین دلیل، مراجعه به یک وکیل ملکی متخصص برای دفاع از حقوق مالکانه، تدوین لوایح مستدل، ارائه شواهد قوی و پیگیری پرونده در مراجع اداری و قضایی، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. وکیل ملکی با اشراف بر قوانین و مقررات مرتبط و شناخت رویه محاکم حقوقی، می‌تواند بهترین استراتژی دفاعی را برای اثبات مستثنیات بودن ملک ارائه داده و از تضییع حقوق موکل جلوگیری کند. علاوه بر این، مشاوره حقوقی پیش از هرگونه اقدام، می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی در معاملات زمین نیز پیشگیری نماید.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”