قرارداد فروش آپارتمان، که در اصطلاح حقوقی به آن “مبایعه‌نامه” نیز گفته می‌شود، یکی از مهم‌ترین و اساسی‌ترین اسناد مربوط به معاملات ملکی است. این سند به‌عنوان یک توافق کتبی میان خریدار و فروشنده، شرایط و مفاد معامله را مشخص می‌کند و در صورت هرگونه بروز اختلاف در آینده، مرجع قانونی محسوب می‌شود. در این مطلب قصد داریم به بررسی مهم‌ترین نکات “قرارداد فروش آپارتمان” بپردازیم و در کنار آشنایی با مفاد حقوقی مهم، شما را در راستای جلوگیری از زیان احتمالی راهنمایی کنیم.
در ادامه، با معرفی اجزای اصلی یک قرارداد فروش آپارتمان، نحوه پرداخت، تبصره‌های مربوطه، ضرورت مراجعه به وکیل ملکی و پرسش‌هایی که ممکن است برای شما ایجاد شود، همراهتان خواهیم بود. همچنین به برخی از بندها و مواد مهمی که در نمونه قرارداد بالا آمده است، اشاره خواهیم کرد تا درک بهتری از ساختار کلی قرارداد داشته باشید.
فهرست مطالب
اهمیت تنظیم قرارداد فروش آپارتمان
یکی از مهم‌ترین مواردی که در قرارداد فروش آپارتمان باید مدنظر داشته باشید، اطمینان از صحت مفاد و انطباق آن با قوانین و مقررات کشور است. در صورت وجود ابهام یا نقص در قرارداد، بعدها می‌تواند برای طرفین مشکلات جدی ایجاد کند. به همین دلیل توصیه می‌شود حتماً برای عقد قرارداد یا حتی قبل از امضای قطعی، از مشاوره وکیل متخصص حوزه‌ی املاک بهره‌مند شوید.
برخی از مزایای تنظیم قرارداد فروش آپارتمان به صورت دقیق و درست عبارت‌اند از:
1- مستند و مکتوب شدن تمام توافقات: تمامی شرایط، مبلغ معامله، نحوه پرداخت و سایر تعهدات در قالب یک سند واحد قرار می‌گیرد.
2- کاهش ریسک اختلافات آینده: در صورت بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده، به قرارداد و تبصره‌های آن استناد می‌شود.
3- حمایت قانونی: قرارداد فروش آپارتمان مطابق با قوانین جمهوری اسلامی ایران، تضمین قانونی دارد و می‌توان در مراجع قضایی به آن استناد کرد. البته در نظر داشته باشید مطابق با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این قرارداد حتما باید در سامانه مربوطه ثبت شود تا دارای اعتبار باشد.
بخش‌های مهم در قرارداد فروش آپارتمان
یک قرارداد فروش آپارتمان در حالت کلی شامل بخش‌های زیر است:
1- مشخصات طرفین قرارداد: نام و نام‌خانوادگی، کد ملی و نشانی دقیق فروشنده و خریدار و در صورت شرکت بودن فروشنده، اطلاعات ثبتی شرکت و نماینده قانونی؛
2- مشخصات مورد معامله: آدرس دقیق، متراژ مفید و مشاعات، امکانات ساختمان و سایر امکانات رفاهی مانند پارکینگ، انباری، استخر، سونا، جکوزی و سیستم گرمایش و سرمایش؛
3- بهای مورد معامله و نحوه پرداخت: قیمت کل آپارتمان (به ریال یا تومان)، نحوه پرداخت پیش‌پرداخت و اقساط درصد‌ها و زمان‌بندی چک‌ها).
4- تعهد فروشضنده مبنی بر در رهن یا در تصرف شخص ثالث نبودن آپارتمان: در قرارداد باید ذکر گردد که فروشنده متعهد است آپارتمان در رهن یا در تصرف شخص ثالث نباشد؛
5- ضمانت‌نامه: اشاره به ضمانت‌نامه بانکی یا وثیقه‌های لازم جهت اطمینان از پرداخت اقساط؛
6- تحویل مورد معامله: زمان و نحوه تحویل آپارتمان به خریدار، تعهد فروشنده به پرداخت هزینه‌ها و قبوض مربوطه تا زمان تحویل؛
7- تنظیم سند انتقال: تاریخ و محل تنظیم سند رسمی، پرداخت هزینه‌های تنظیم سند رسمی، عوارض، مالیات و سایر مخارج قانونی، اختیار خریدار برای واگذاری معامله به شخص ثالث با نامه کتبی؛
8- تعهدات فروشنده و خریدار در صورت تأخیر یا عدم انجام تعهدات؛
9- حل اختلاف: از طریق داوری یا مراجع قضایی؛
9- شرایط فسخ: پیشبینی شرایط فسخ و انفساخ قرارداد و ذکر انواع خیارات.
10- وجه التزام: اگر فروشنده تا تاریخ مشخصی سند مالکیت را انتقال نداد یا شرایط مندرج در قرارداد را رعایت نکرد، خریدار می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی، ضمن الزام فروشنده نسبت به اجرای مفاد قرارداد، مبلغی را به عنوان خسارت از فروشنده دریافت کند.
نکات کلیدی قبل از امضای قرارداد فروش آپارتمان
1- تطبیق اطلاعات ثبتی: قبل از امضای هر قراردادی، اطلاعات آپارتمان از جمله سند، مفروزات و مشاعات را بررسی کنید و از تطابق آن‌ها با واقعیت اطمینان حاصل نمایید.
2- بررسی مالکیت فروشنده: اطمینان حاصل کنید که فروشنده یا شخصی که به نمایندگی او عمل می‌کند، مالک واقعی ملک یا نماینده مالک واقعی است و ملک در رهن یا توقیف نباشد.
3- دقت در نحوه پرداخت: زمان‌بندی پرداخت پیش‌پرداخت و اقساط، درصد‌ها و مبالغ چک‌ها را به‌طور دقیق در قرارداد ذکر کنید تا مشکلی در آینده پیش نیاید.
4- شرایط فسخ قرارداد: معمولاً در متن قرارداد فروش آپارتمان ممکن است حق فسخ برای فروشنده یا خریدار (در شرایطی خاص) در نظر گرفته شود. حتماً از محدودیت‌ها و شرایط آن مطلع باشید.
5- تعهد فروشنده به تسویه حساب‌ها: از جمله مالیات، عوارض ساختمانی و هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان تا زمان تحویل.
چگونه جلوی مشکلات حقوقی احتمالی را بگیریم؟
1- مشاوره با وکیل: پیش از امضای نهایی قرارداد فروش آپارتمان و پرداخت هرگونه وجه، توصیه می‌شود حتماً از راهنمایی یک وکیل ملکی بهره‌مند شوید.
2- بررسی بندهای قرارداد: حتی اگر از یک نمونه قرارداد رسمی استفاده می‌کنید، باید تمام بندها را با شرایط فعلی ملک و فروشنده تطبیق دهید.
3- دقت در تعیین مبلغ معامله: مبلغ و نحوه پرداخت آن، مهم‌ترین بخش هر قرارداد فروش آپارتمان است. هرگونه ابهام در این زمینه می‌تواند باعث فسخ یا ضرر و زیان در آینده شود.
4- بررسی صحت تعهدات فروشنده: اطمینان حاصل کنید که فروشنده تعهد داده است ملک را به شخص دیگری نفروخته و یا در رهن بانک قرار نداده است.
جمع‌بندی
تنظیم “قرارداد فروش آپارتمان” مستلزم آگاهی کامل از قوانین ملکی و مقررات معاملاتی در ایران است. هرگونه بی‌دقتی یا سهل‌انگاری در مرحله عقد قرارداد می‌تواند پیامدهای زیانباری برای طرفین به همراه داشته باشد. ازاین‌رو، آشنایی با بخش‌های مختلف قرارداد، نحوه پرداخت، ضمانت‌نامه‌ها و نیز مراجعه به وکیل ملکی مجرب، نقش تعیین‌کننده‌ای در تضمین امنیت معامله خواهد داشت.
با رعایت تمام مواردی که در این مقاله بیان شد و با تکیه بر مشاوره‌های تخصصی، می‌توانید اطمینان حاصل کنید که خرید یا فروش آپارتمان شما طبق اصول قانونی پیش می‌رود و در آینده مشکلی متوجه هیچ‌یک از طرفین معامله نخواهد شد.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا می‌توان قرارداد فروش آپارتمان را بدون حضور خریدار یا فروشنده تنظیم کرد؟
در حالت کلی، حضور خریدار و فروشنده یا نماینده قانونی یا وکیلِ هر یک از طرفین در عقد قرارداد ضروری است. اگر یکی از طرفین بنا به دلایلی نتواند حضور فیزیکی داشته باشد، می‌تواند با تنظیم وکالت‌نامه رسمی، اختیار امضای قرارداد را به فرد دیگری بدهد.
اگر فروشنده پس از عقد قرارداد از انتقال سند خودداری کند، چه باید کرد؟
در این صورت خریدار می‌تواند با رعایت شرایط مقرر در قرارداد، الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست کند. در این حالت، مراجعه به وکیل متخصص برای طی مراحل قانونی و پیگیری پرونده، بسیار کمک‌کننده خواهد بود.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
