قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون یکی از مهم‌ترین قراردادها در حوزه ساخت‌وساز است که چارچوب حقوقی و وظایف دو طرف را در زمینه اجرای فونداسیون و نصب اسکلت مشخص می‌کند. در تنظیم قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون نخستین اصل، تعیین دقیق طرفین معامله و شفاف‌سازی مسئولیت‌های آن‌هاست؛ به‌ویژه در مورد تأمین مصالح، پرداخت‌ها، بیمه کارگران و رعایت مقررات ایمنی. اصل دوم، ذکر جزئیات فنی سازه در نقشه‌ها و ضوابط اجرایی است.
همچنین زمان‌بندی دقیق اجرای پروژه و تعیین ضمانت اجرای تخلف یا دیرکرد از جمله بندهایی است که نباید در قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون نادیده گرفته شود. در نهایت، حل اختلافات احتمالی نیز باید به‌روشنی تعریف شود تا روند ساخت‌وساز دچار وقفه یا خسارت‌های سنگین نگردد. توجه به این اصول کلیدی، راه را برای داشتن یک پروژه موفق و بدون دردسر هموار می‌کند.
فهرست مطالب
اصول کلی قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون
وقتی صحبت از قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون به میان می‌آید، در واقع ما از قلب یک پروژه ساختمانی سخن می‌گوییم. استحکام ساختمان و مقاومت آن در برابر عوامل جوی یا حوادث طبیعی (مثل زلزله) تا حد زیادی به کیفیت فونداسیون و نحوه اجرای اسکلت بستگی دارد. هر اشتباه یا سهل‌انگاری در این مراحل اولیه، تبعات جدی در کل عمر ساختمان خواهد داشت. در متنی که به‌عنوان قرارداد تنظیم می‌شود، باید به نکات زیر دقت کرد:
1- مشخصات دقیق ملک و نقشه‌های اجرایی: زمین محل ساخت باید از نظر مساحت، پلاک ثبتی و موقعیت مکانی، کاملاً مشخص باشد. نقشه‌ها و جزئیات اجرایی اسکلت و فونداسیون نیز باید به قرارداد پیوست شوند تا هیچ ابهامی در نحوه اجرا باقی نماند.
2- مدت قرارداد: یکی از بخش‌های حیاتی هر قرارداد ساختمانی، تعیین یک بازه زمانی مشخص برای انجام فونداسیون و اسکلت است. در این مدت، باید تمامی مراحل طبق برنامه زمان‌بندی اجرا شود و طرفین از تغییرات ناگهانی جلوگیری کنند.
3- نحوه پرداخت حق‌الزحمه: معمولاً در این نوع قراردادها، پرداخت‌ها با توجه به درصد پیشرفت کار یا در چند مرحله مشخص انجام می‌شود. اما همان‌طور که در متن قرارداد نیز اشاره شده، حق‌الزحمه می‌تواند به‌صورت کلی یا متری تعیین شود.
4- تهیه مصالح و امکانات: در بیشتر مواقع، کارفرما متعهد می‌شود که مصالح ساختمانی لازم از قبیل سیمان، شن، میلگرد، قالب‌ها و غیره را تأمین کند. در مقابل، کارگزار موظف است ابزارآلات کاری را فراهم و نیز در حفظ و نگهداری مصالح کوشا باشد.
5- ضوابط بیمه و حوادث احتمالی: موضوع بیمه کارگران و حوادث ناشی از اجرای پروژه، یکی دیگر از مفاد مهم قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون است. عموماً مسئولیت بیمه و حوادث بر عهده پیمانکار (کارگزار) است تا ریسک کارفرما در این حوزه به حداقل برسد.
تعهدات کارفرما در قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون
در هر قرارداد، کارفرما نقش مهمی در تأمین مالی و تدارک مصالح دارد. او باید متعهد شود که مواد اولیه موردنیاز پروژه را به‌موقع و با کیفیت مناسب در اختیار کارگزار قرار دهد. همچنین اگر در طول اجرای فونداسیون یا اسکلت نیاز به تغییراتی باشد، هماهنگی لازم با ناظر یا مهندس طراح را برعهده دارد تا تداخلی در برنامه زمان‌بندی پروژه رخ ندهد.
از سوی دیگر، کارفرما باید نظارت کلی بر روند اجرای پروژه داشته باشد اما این نظارت به معنی دخالت مستقیم در تصمیمات فنی نیست؛ به‌ویژه زمانی که قرارداد شما با یک کارگزار حرفه‌ای بسته شده است. کارفرما باید بودجه کافی و به‌موقع را برای پرداخت حق‌الزحمه پیمانکار در نظر بگیرد تا هیچ توقف یا تأخیری در فرآیند ساخت به دلیل مشکلات مالی ایجاد نشود.
تعهدات کارگزار در قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون
کارگزار یا همان پیمانکار اصلی، اجرای فونداسیون و اسکلت را مطابق نقشه‌های پیوست و دستورالعمل‌های نهادهای مربوطه برعهده دارد. بخشی از این تعهدات عبارتند از:
1- رعایت اصول مهندسی و ایمنی: استفاده از تجهیزات و ابزارآلات استاندارد، اجرای دقیق ستون‌ها، پل‌ها و دیگر اجزا مطابق آیین‌نامه‌های ساختمانی و ایمنی کارگاه.
2- حفظ و حراست از مصالح: اگر کارفرما مصالح را تأمین می‌کند، پیمانکار موظف است این مصالح را به‌درستی انبار و نگهداری کند تا در طول پروژه دچار آسیب نشوند.
3- بیمه کارگران: مسئولیت حوادث کارگاهی و بیمه نیروهای انسانی معمولاً بر عهده پیمانکار است. در صورت بروز هرگونه حادثه، کارگزار نباید از زیر بار مسئولیت شانه خالی کند.
4- اجرای پروژه در زمان‌بندی تعیین‌شده: تأخیر در اجرای پروژه می‌تواند شامل جرائمی باشد که در بندهای مربوط به جریمه دیرکرد در قرارداد ذکر شده است.
اهمیت مراجعه به وکیل ملکی
گرچه بسیاری از افراد تجربه انجام پروژه‌های ساختمانی کوچک و بزرگ را دارند، اما همواره توصیه می‌شود برای تنظیم قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون و سایر قراردادهای ساختمانی، از مشاوره حقوقی یک وکیل ملکی استفاده کنید. وکیل با اشراف به قوانین مربوط به ساخت‌وساز، نحوه پرداخت حق‌الزحمه، ضوابط بیمه کارگران و مسئولیت‌های هر طرف، می‌تواند در تدوین بندهای قرارداد به‌گونه‌ای کمک کند که از بروز اختلافات یا سوءتفاهم‌های آینده جلوگیری شود. علاوه بر این، چنانچه در حین اجرای پروژه یا پس از آن مشکلی پیش آید، تنظیم دقیق مفاد قرارداد می‌تواند تسهیلگر حل‌وفصل اختلافات و روند پیگیری حقوقی باشد.
آثار جریمه دیرکرد در اجرای قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون
در هر پروژه عمرانی، زمان نقش مهمی ایفا می‌کند. عدم اجرای پروژه در بازه زمانی توافق‌شده می‌تواند هزینه‌های اضافی برای کارفرما و پیمانکار به همراه داشته باشد. به همین دلیل، عموماً بندی به‌عنوان جریمه دیرکرد در قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون پیش‌بینی می‌شود. بر اساس این بند، در صورت تأخیر در انجام مراحل فونداسیون یا نصب اسکلت فلزی و بتنی، کارگزار موظف خواهد بود بخشی از مبلغ کل قرارداد را به‌عنوان جریمه پرداخت کند. این جریمه سبب می‌شود که پیمانکار برای پیشبرد کار و رعایت زمان‌بندی حساسیت بیشتری داشته باشد.
فسخ قرارداد و فورس ماژور
ممکن است به دلایلی خارج از کنترل طرفین مانند حوادث غیرمترقبه، اجرای کار با اختلال مواجه شود. در چنین مواقعی معمولاً قوانین مربوط به فورس ماژور حاکم می‌شوند و بسته به شرایط قرارداد، ممکن است مدت انجام پروژه تمدید شود یا در شرایط خاص، یکی از طرفین امکان فسخ یک‌جانبه داشته باشد. به همین دلیل، ضرورت دارد تا در متن قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون، شرایط دقیق فسخ قرارداد و همچنین رویه مواجهه با حوادث غیرمترقبه تعریف شود. به‌طور مثال، اگر کارگزار بیش از بیست روز کار را متوقف کند، کارفرما حق فسخ یک‌جانبه دارد و می‌تواند برای جبران هزینه‌هایش، به مفاد قرارداد یا مراجع حل اختلاف مراجعه کند.
مراجع حل اختلاف
همواره این احتمال وجود دارد که در اجرای قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون، دو طرف دچار اختلاف شوند؛ چه در مورد کیفیت کار و چه در مورد پرداخت حق‌الزحمه. به همین دلیل، قرارداد باید روشی مشخص را برای حل اختلاف تعیین کند. اغلب، نخستین گام برای رفع اختلاف، مذاکره دوستانه میان طرفین است. اگر توافق حاصل نشد، رجوع به داور مرضی‌الطرفین یا در نهایت، مراجع قضایی راهکار بعدی خواهد بود.
وجود بند حل اختلاف در قرارداد به جلوگیری از طرح دعاوی طولانی در محاکم کمک می‌کند. داور، که از ابتدا توسط هر دو طرف مورد رضایت قرار گرفته، می‌تواند با سرعت و دقت بیشتری موضوع را بررسی و حکم صادر کند. به‌علاوه، این روش معمولاً از نظر هزینه‌های حقوقی نیز مقرون‌به‌صرفه‌تر است.
جمع‌بندی
تنظیم قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون، نقطه شروع اجرای پروژه‌ای مهم در حوزه ساخت‌وساز است. در این قرارداد، تمامی بندهای مربوط به مدت، نحوه انجام کار، تعهدات کارفرما و کارگزار، جریمه دیرکرد، بیمه کارگران و روش‌های حل اختلاف به‌طور دقیق مشخص می‌شود. رعایت استانداردهای فنی و ایمنی، تأمین به‌موقع مصالح و مراقبت از ابزارآلات از جمله وظایف بنیادین کارگزار است؛ در مقابل، کارفرما نیز باید بر پرداخت هزینه‌ها، تحویل صحیح مصالح و هماهنگی با ناظر یا مهندس طراح اهتمام ورزد. با درنظرگرفتن این اصول و دریافت مشاوره از وکیل ملکی متخصص، می‌توان از بروز مشکلات احتمالی کاست و پروژه را با موفقیت و در زمان مقرر پیش برد.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا در قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون کارفرما وظیفه تهیه ابزارآلات را نیز برعهده دارد؟
طبق متن بیشتر قراردادهای اسکلت سازی و فونداسیون، تأمین مصالح عمدتاً بر عهده کارفرما و تهیه ابزارآلات کارگاهی بر عهده کارگزار است. بااین‌حال، بسته به توافق طرفین، این بند می‌تواند به‌صورت دیگری نیز تنظیم شود.
در صورت وقوع حوادث منجر به خسارت کارگران، مسئولیت با کدام طرف قرارداد اسکلت سازی و فونداسیون است؟
عموماً مسئولیت بیمه کارگران و حوادث ناشی از کار، بر عهده کارگزار (پیمانکار) است. بنابراین اگر در حین اجرای اسکلت و فونداسیون حادثه‌ای برای کارگران رخ دهد، کارگزار موظف به جبران خسارت و پیگیری امور بیمه‌ای خواهد بود.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
