فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چه آثاری دارد؟

فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و تداوم اعتبار قرارداد

در حقوق مدنی ایران، اصل بر این است که فوت یا حجر (مثلاً جنون یا سفه) به‌تنهایی باعث انحلال قرارداد نمی‌شود؛ مگر آنکه در قرارداد یا در قانون، به‌صراحت به انفساخ آن اشاره شده باشد. در قراردادهای مشارکت در ساخت نیز معمولاً بندی درج می‌شود مبنی بر این‌که چنانچه سازنده فوت کند یا دچار حجر شود، وراث یا نماینده قانونی (قیم) وی موظف‌اند تعهدات را برعهده بگیرند. این موضوع نشان می‌دهد به‌صرف فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک نمی‌تواند ادعای انحلال قرارداد را داشته باشد.

اما در عمل، در صورت فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، ممکن است وراث سازنده سرمایه یا تخصص لازم برای پیشبرد پروژه را نداشته باشند. لذا ازنظر حقوقی همچنان قرارداد معتبر است، اما عملیاتی کردن آن ممکن است با دشواری مواجه شود و درنهایت مالک مجبور شود به‌دنبال روش‌های جایگزین باشد.

ارزیابی توانایی وراث سازنده

پس از فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، معمولاً مالک با مجموعه‌ای از وراث مواجه می‌شود که سهمی از حقوق و تعهدات سازنده را به ارث برده‌اند. آنچه اهمیت دارد، توانایی مالی و فنی برای ادامه پروژه است. اگر یکی از وراث یا همه آن‌ها به‌صورت جمعی بتوانند سازوکاری برای تأمین هزینه و تخصص لازم فراهم کنند، پروژه را می‌توان ادامه داد. اما اگر این امکان وجود نداشته باشد، مالک ممکن است خواهان فسخ قرارداد شود.

1- مذاکره با وراث: در ابتدا، مالک و وراث سازنده تلاش می‌کنند از طریق مذاکره به توافق برسند. این توافق می‌تواند شامل ادامه پروژه با تمهیدات جدید مالی و فنی یا انتقال مسئولیت به سازنده‌ای دیگر باشد.

2- تعهدات مالی: وراث باید آگاه باشند که هرگونه هزینه‌ و پرداختی که سازنده متعهد به پرداخت آن بوده، اکنون به عهده آن‌هاست. اگر آن‌ها توان پرداخت نداشته باشند، عملاً پروژه دچار وقفه می‌شود.

3- تخصص و سرمایه اجرایی: اگر سازنده اصلی شخصاً ازنظر فنی متخصص بوده و نقش کلیدی در ساخت‌وساز داشته، وراث ممکن است نتوانند این نقش را ایفا کنند. در این حالت، بهترین تصمیم، جایگزینی سازنده جدید یا واگذاری اختیار اجرایی به شخص ثالث است.

امکان فسخ قرارداد در صورت ناتوانی وراث

در صورت فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و ناتوانی وراث از ادامه پروژه یا هرگونه تخلف عمده، ممکن است بند یا یند هایی در قرارداد وجود داشته باشد که امکان قرارداد را فسخ را به مالک بدهد. این حق فسخ می‌تواند صرفاً پس از صدور اخطار و گذراندن مراحل قانونی اعمال شود. در صورت فسخ، لازم است تکلیف هزینه‌های انجام‌شده از سوی سازنده تا پیش از فوت و خسارات واردآمده به مالک مشخص شود.

1- پرداخت هزینه‌های انجام‌شده به وراث: هر هزینه‌ای که سازنده پیش از فوت برای پیشبرد پروژه انجام داده، حسب قرارداد یا نظر کارشناس رسمی دادگستری می‌بایست به ورثه پرداخت شود؛ منتها پس از کسر خسارات وارده به مالک.

2- دریافت ضمانت‌ها: اگر سازنده پیش از فوت، چک یا سفته تضمینی نزد مالک سپرده باشد، مالک می‌تواند در صورت عدم ایفای تعهدات ازسوی ورثه، آن را وصول کند. این ضمانت حتی با فوت سازنده، معتبر خواهد بود و جنبه اجرایی خود را از دست نمی‌دهد.

حجر سازنده و سرنوشت قرارداد

محجور شدن سازنده حالتی است که او به دلایل قانونی (جنون، سفه یا صِغر سن در موارد خاص) توان انجام تصرفات مالی را ندارد. در این شرایط، قیم تعیین‌شده ازسوی دادگاه نقش سازنده را برعهده می‌گیرد. اجرای تعهدات مالی و عملیاتی پروژه برعهده قیم است و او موظف است مطابق مصلحت محجور عمل کند. اگر قیم صلاح بداند و از دادستانی مجوز بگیرد، می‌تواند پروژه را ادامه دهد؛ اما اگر این استمرار منافع محجور را تأمین نکند یا از تخصص موردنیاز بی‌بهره باشد، احتمالاً به‌سمت خاتمه قرارداد یا تغییر سازنده پیش می‌رود.

نکته مهم این است که مالک نمی‌تواند بلافاصله و بدون تشریفات قانونی، قرارداد را به بهانه حجر فسخ کند. ابتدا باید عدم توانایی محجور و قیمش در ادامه پروژه محرز شود؛ در غیر این صورت، فسخ می‌تواند غیرموجه و موجب طرح دعوا ازطرف قیم باشد.

راهکارهای عملی پس از فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

از جمله از راهکارهای عملی پس از فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت یا محجور شدن وی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

الف- ادامه پروژه با وراث یا قیم: چنانچه وراث یا قیم تمایل به ادامه پروژه داشته باشند و ازنظر مالی و فنی توانایی کافی داشته باشند، پروژه می‌تواند با تنظیم الحاقیه جدید ادامه یابد. در این الحاقیه، وظایف و تعهدات مجدداً به‌طور شفاف مشخص شده و امضای تمامی وراث یا نماینده قانونی آن‌ها دریافت می‌شود.

ب- جذب شریک جدید: اگر وراث یا قیم تخصص و سرمایه لازم را ندارند، می‌توان با جلب رضایت آن‌ها سازنده جدیدی را به‌عنوان شریک وارد کرد. در این حالت، قرارداد اولیه اصلاح یا تکمیل می‌شود و شخص جدید، تعهدات را برعهده می‌گیرد.

ج- فسخ و مطالبه خسارات: در صورت فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت اگر ادامه پروژه عملاً مقدور نباشد یا با مشقت فراوان همراه باشد، مالک می‌تواند مطابق بندهای قراردادی یا رأی داور و دادگاه، درخواست فسخ کند. پس از فسخ، باید هزینه‌های انجام‌شده به وراث پرداخت شود و از سویی، خسارات مالک نیز مورد محاسبه قرار گیرد تا تعادلی در حقوق طرفین ایجاد شود.

همراهی وکیل ملکی؛ کلید طلایی حل اختلافات ورثه و مالک

وقتی موضوع فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به میان می‌آید، پیچیدگی‌های حقوقی فراوانی بروز می‌کند. هر کدام از ورثه می‌توانند ادعا یا دیدگاه متفاوتی درمورد استمرار پروژه یا مطالبه حقوق مالی داشته باشند. همچنین مسائل مربوط به ارث و نقش قیم یا نماینده قانونی درصورت حجر نیز، روند کار را دشوارتر می‌سازد.

از این رو در صورت فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، حضور یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند بسیاری از ابهامات را برطرف کند و به مالک یا حتی وراث سازنده در تعیین مسیر مناسب یاری برساند. از تنظیم الحاقیه‌های حقوقی شفاف گرفته تا تعیین تکلیف تضامین مالی و ارزیابی میزان خسارت یا سرمایه صرف‌شده، همه در تخصص وکیل ملکی قرار دارد. با کمک او می‌توان مسیر مذاکره را هموارتر کرد، از طرح دعواهای بی‌سرانجام پیشگیری نمود و درصورت ناگزیر بودنِ دعوا، با اسناد و مدارک کافی وارد فرایند قضایی شد.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری وکیل پایه یک دادگستری”