تصور کنید شما خانه‌ای را از شخصی می‌خرید و پس از مدتی، به هر دلیلی (مثلاً نیاز مالی)، همان خانه را به فرد دیگری می‌فروشید. همه‌چیز عادی پیش می‌رود تا این‌که از فروشنده اول می‌شنوید به‌خاطر عدم پرداخت اقساط ثمن یا چک‌های معامله، قرارداد میان شما و او را فسخ کرده و حالا ادعا می‌کند که خانه باید به او برگردد! در این شرایط، تکلیف فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی چیست؟ آیا این فسخ، خرید خریدار دوم را بی‌اعتبار می‌کند؟
فسخ قرارداد به معنای بر هم زدن یک معامله یا قرارداد توسط یک طرف قرارداد است؛ اما همیشه این پرسش مطرح می‌شود که وقتی قرارداد نخست فسخ شد، تکلیف معاملات بعدی که در فاصله انعقاد تا انحلال آن رخ داده‌اند چه می‌شود؟ رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۴ خرداد ۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور درباره همین موضوع صادر شده و بیان می‌کند که اگر در قرارداد اول، شرطی برای فسخ یا انفساخ پیش‌بینی شده و آن شرط به‌درستی در متن قرارداد درج شده باشد، فروشنده می‌تواند پس از فسخ، مال را حتی از دست خریداران بعدی نیز پس بگیرد؛ به‌عبارتی، فسخ قرارداد نخست می‌تواند اثر مستقیم بر معاملات بعدی بگذارد.
فهرست مطالب
فسخ قرارداد دقیقاً چیست و چرا روی معاملات بعدی اثر می‌گذارد؟
فسخ در لغت یعنی «بر هم زدن» و در اصطلاح حقوقی، اختیار یا حقی است که معمولاً یک طرف معامله (و گاه دو طرف) دارد تا بتواند تحت شرایطی، قرارداد را به حالت عدم‌انعقاد برگرداند. بنابراین، اگر فسخ به‌شکل صحیح و قانونی انجام شود، گویی از نگاه حقوقی، قرارداد از ادامه راه بازمی‌ماند و دیگر کارایی ندارد.
حالا نکته مهم این‌جاست که در بسیاری از معاملات -به‌ویژه فروش نسیه املاک- فروشنده برای اطمینان از دریافت بهای کامل ملک، در قرارداد شرط می‌کند که اگر خریدار فلان قسط یا چک را در موعد تعیین‌شده نپرداخت، حق فسخ خواهد داشت؛ یا گاهی هم شرط می‌کنند که اگر خریدار به تعهدات خود عمل نکند، معامله خودبه‌خود منفسخ می‌شود (شرط فاسخ).
طبیعی است اگر قراردادی که شما بر اساس آن مالک یک ملک شده‌اید، فسخ شود، مالکیت شما نیز متزلزل می‌شود. رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ دیوان عالی کشور در رابطه با فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی، تأکید کرده است که اگر این شرط در متن قرارداد ذکر شده باشد، نه‌تنها فروشنده حق فسخ دارد، بلکه می‌تواند در صورت اعمال این حق، عین مال را از هرکس که باشد پس بگیرد.
جالب این‌که اگر شما همان مال را به افراد دیگر هم فروخته باشید، آنها نمی‌توانند ادعا کنند: «ما خبر نداشتیم که قرارداد اول چنین شرطی دارد!». زیرا دیوان عالی کشور می‌گوید همین که شرط در متن قرارداد ثبت شده، به اقتضای رفتار متعارف و اصل تقدم مالک اولیه، فروشنده نخست می‌تواند با اثبات تحقق شرط، مال را پس بگیرد. در واقع، این حکم علاوه بر خریدار اول، خریدار دوم و حتی خریداران بعدی را هم تحت تأثیر قرار می‌دهد.
مراجعه به وکیل: چرا حیاتی است؟
در پرونده‌هایی که مربوط به املاک و قراردادهای چنددست‌چرخیده است، حساسیت قضیه دوچندان می‌شود. بسیاری از افراد با حسن‌نیت و اعتماد به بنگاه‌های مشاوره املاک، معامله می‌کنند؛ غافل از این‌که شاید فروشنده قبلی در قرارداد خودش با مالک اصلی، شرطی داشته که بعداً بتواند معامله را فسخ کند. اگر به‌هر دلیل درگیر چنین پرونده‌هایی شدید، جهت پیگیری فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی، حتماً با یک وکیل ملکی مجرب در حوزه حقوق املاک مشورت کنید.
یک وکیل ملکی می‌تواند با بررسی دقیق اسناد، شما را از چگونگی شرایط فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی آگاه کرده و در دادگاه از حقوق شما دفاع کند. بی‌توجهی به این موضوع ممکن است باعث شود در طول دادرسی، زمان و هزینه زیادی را از دست بدهید و در نهایت حتی مالکیت خانه‌ای را که پول آن را پرداخت کرده‌اید از دست بدهید.
جمع‌بندی: چرا فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی مهم است؟
رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ دیوان عالی کشور در رابطه با فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی است. این به همگان یادآوری کرد که فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی گرهی ناگشودنی نیست اما پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. طبق این رأی، اگر حق فسخ در قرارداد به‌وضوح ذکر شود و فروشنده هم شرایط اعمال آن را داشته باشد، فسخ قرارداد می‌تواند حتی خریداران بعدی را تحت تأثیر قرار دهد. این یعنی ممکن است شما پول و زمان زیادی صرف خریـد ملک یا کالایی کنید اما ناگهان با یک دعوای فسخ مواجه شوید و مال را از دست بدهید.
برای پیشگیری از این سناریوی ناخوشایند فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی، بررسی مفاد قرارداد اصلی (در زمان خرید ملک چنددست‌چرخیده) ضرورت دارد. همچنین، اگر فروشنده ادعای داشتن حق فسخ می‌کند، بدون درج در متن اصلی قرارداد، باید اسناد و شواهد کافی ارائه کند وگرنه احتمال این‌که خریداران بعدی بتوانند معامله خود را معتبر نگه دارند زیاد است.
یادتان باشد، دادگاه‌ها همواره توصیه می‌کنند که مردم به‌جای عجله در معامله، ابتدا با فراغ بال اسناد را مطالعه و با وکیل یا کارشناس حقوقی مشورت کنند تا بعداً گرفتار دردسرهای طولانی و پرهزینه نشوند.
در یک نگاه کلی، اگرچه در ظاهر رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ در خصوص فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی ممکن است مسیر را برای فروشنده‌ای که حق فسخ دارد ساده‌تر کند، اما در عمل همیشه این‌طور نیست. گاهی، خریداران بعدی می‌توانند نشان دهند به‌دلیل نبود شرط در متن قرارداد، حق فسخ هم برای فروشنده‌ای که ادعا می‌کند وجود ندارد. پس بهترین راهکار، انجام معاملات با شفافیت بالا، درج تمام شروط و تبصره‌ها در متن قرارداد و توجه به راهنمایی‌های وکیل ملکی حرفه‌ای است.
پرسش و پاسخ مرتبط
منظور از فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی چیست؟
تصور کنید شما خانه‌ای را از شخصی می‌خرید و پس از مدتی، به هر دلیلی (مثلاً نیاز مالی)، همان خانه را به فرد دیگری می‌فروشید. همه‌چیز عادی پیش می‌رود تا این‌که از فروشنده اول می‌شنوید به‌خاطر عدم پرداخت اقساط ثمن یا چک‌های معامله، قرارداد میان شما و او را فسخ کرده و حالا ادعا می‌کند که خانه باید به او برگردد! در این شرایط، موضوع فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی مطرح می‌شود.
در صورت فسخ قرارداد، تکلیف خریدار دوم (یا سوم) در صورت حسن‌نیت چیست؟
دیوان عالی کشور در رابطه با فسخ قرارداد و سرنوشت خریداران بعدی می‌گوید حتی اگر خریدار دوم حسن‌نیت داشته و از شرط فسخ خبر نداشته باشد، مادامی‌که این شرط در قرارداد اولیه درج شده بوده، فروشنده می‌تواند مال را پس بگیرد. البته اگر این شرط در قرارداد اولیه درج نشده باشد یا به‌گونه‌ای نباشد که خریدار بعدی بتواند متوجه آن شود، خریدار بعدی مورد حمایت بیشتری قرار می‌گیرد و معمولاً مال در دست او باقی می‌ماند.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
