فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، غالباً هنگامی مطرح می‌شود که اختلافات میان مالک و سازنده به مرحله‌ای جدی و چاره‌ناپذیر رسیده باشد. این اختلافات می‌تواند ناشی از تأخیرهای مکرر در اجرای پروژه، فروش غیرمجاز یا در رهن گذاشتن واحدها، همکاری نکردن در تخلیه یا تنظیم وکالتنامه و همچنین تعهدات مالی ادا‌نشده باشد.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نه‌تنها به‌لحاظ حقوقی آثار مهمی از جمله بی‌اعتبار شدن انتقالات مالکیت و ضرورت پرداخت خسارت به طرف زیان‌دیده دارد، بلکه از نظر عملی نیز با تحویل ملک، تعیین تکلیف هزینه‌های صرف‌شده و امکان عقد قرارداد با سازنده جدید درآمیخته است. در چنین وضعیتی، قوانین مدنی و مفاد قراردادِ مشارکت، هر دو می‌توانند به طرفین حق فسخ بدهند یا آن را محدود کنند. در نهایت، داور یا کارشناس ممکن است برای تعیین میزان خسارت و تکلیف دارایی‌ها نقش مؤثری ایفا کند.
فهرست مطالب
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
1- عدم پایبندی به جدول زمان‌بندی: اگر سازنده در مدت مقرر موفق به اخذ جواز ساخت یا اتمام هر مرحله از عملیات ساختمانی نشود، مالک ممکن است حق فسخ پیدا کند. دیرکردهای بدون عذر موجه می‌تواند برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد کند.
2- فروش غیرمجاز یا در رهن گذاشتن ملک: معمولاً تا زمان تکمیل سفت‌کاری، سازنده حق پیش‌فروش ندارد و حتی پس از آن باید از درصد مجاز تعیین‌شده پیروی کند. تخلف از این بند، علاوه بر الزام پرداخت خسارت، می‌تواند با حق فسخ برای مالک همراه باشد. همچنین قرار دادن ملک در وثیقه بانک یا شخص ثالث بدون موافقت مالک، تخلف محسوب می‌شود.
3- عدم همکاری مالک در تخلیه ملک یا تنظیم وکالتنامه: اگر مالک در موعد مقرر ملک را تحویل ندهد یا از ارائه وکالتنامه معتبر به سازنده (جهت انجام امور اداری) امتناع کند، این امر می‌تواند منجر به فسخ از سوی سازنده شود. چراکه سازنده قادر نخواهد بود پروژه را طبق برنامه آغاز کند و با زیان مواجه خواهد شد.
4- عدم انجام تعهدات مالی: عدم پرداخت بلاعوض در زمان‌های مقرر یا خودداری از پرداخت هزینه‌هایی که مطابق قرارداد برعهده سازنده یا مالک است، از دلایل عمده فسخ قرارداد مشارکت در ساخت محسوب می‌شود. هر قراردادی باید مکانیزم مشخصی برای پرداخت هزینه‌ها داشته باشد که در صورت تخلف هر یک از طرفین، دیگری بتواند با اعلام اخطار، قرارداد را فسخ کند.
5- قانونی یا قراردادی: ممکن است برخی شرایط فسخ، از قانون مدنی و قواعد عمومی قراردادها ناشی شود (مانند خیار فسخ در اثر عیب یا خیار تخلف شرط). درحالی‌که موارد دیگر مبتنی بر توافقات اختصاصی در متن قرارداد مشارکت در ساخت است.
آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
1- بی‌اعتباری انتقال مالکیت انجام‌شده: می توان در متن قرارداد این گونه لحاظ کرد که اگر فسخ اتفاق بیفتد، تمامی انتقالات سند (مثلاً انتقال تعدادی دانگ به سازنده در مراحل مختلف) کان‌لم‌یکن شود. به این معنا که سازنده باید دانگ انتقالی را مجدداً به مالک بازگرداند.
2- پرداخت خسارت و جریمه: اگر فسخ ناشی از تخلف سازنده باشد، ممکن است سازنده مستحق دریافت بخشی از هزینه‌های صرف شده نباشد یا فقط درصدی از آن را دریافت کند. در مقابل، اگر فسخ ناشی از تخلف مالک باشد، وی باید هزینه‌هایی را که سازنده تا آن تاریخ متحمل شده جبران کند.
3- حق فروش یا واگذاری به شخص ثالث: در صورت فسخ، مالک این اختیار را دارد که بلافاصله با شخص یا شرکت دیگری برای مشارکت در ساخت قرارداد منعقد کند. سازنده نیز مکلف است ملک را تخلیه و مدارک مربوطه را تحویل دهد.
4- محاسبه نهایی هزینه‌ها: معمولاً داور یا کارشناس مرضی‌الطرفین مأمور می‌شود تا هزینه‌های صرف‌شده را بررسی و سهم واقعی هر یک از طرفین را تعیین کند. اگر پرداخت بلاعوض توسط سازنده باشد، میزان بلاعوض بر حسب بندهای قرارداد و پیشرفت کار می‌تواند مسترد یا ضبط شود.
وکیل ملکی؛ راهگشای شما در گردنه‌های فسخ قرارداد
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، اغلب فرآیندی دشوار و پرتنش است. برای این که حقوق قانونی هر کدام از طرفین به‌شکل صحیح احیا شود، حضور یک وکیل ملکی ضرورت دارد. وکیل با بررسی مفاد قرارداد، مدارک ردوبدل‌شده و همچنین بررسی دلایل واقعی فسخ، بهترین راهکار را به موکل خود پیشنهاد می‌دهد و از ضایع شدن حقوق او جلوگیری می‌کند. همچنین وکیل می‌تواند پیش از رسیدن به مرحله فسخ، پیشنهاد صلح یا مصالحه ارائه کند و از تحمیل هزینه‌های اضافی و اتلاف وقت در مراجع قضایی بکاهد.
رجوع به یک وکیل ملکی متخصص هنگام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، از مهم‌ترین اقداماتی است که می‌تواند مانع تضییع حقوق طرفین شود. وکیل با تسلط بر قوانین و قراردادهای تخصصی این حوزه، دلایل فسخ و مدارک مرتبط را دقیق بررسی کرده و مسیر قانونیِ امن‌تری پیشنهاد می‌دهد. افزون بر این، او می‌تواند در مذاکرات مصالحه یا صلح کمک کند تا پروسه پرتنش فسخ، سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر به سرانجام برسد.
رجوع به یک وکیل ملکی متخصص هنگام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، از مهم‌ترین اقداماتی است که می‌تواند مانع تضییع حقوق طرفین شود. وکیل با تسلط بر قوانین و قراردادهای تخصصی این حوزه، دلایل فسخ و مدارک مرتبط را دقیق بررسی کرده و مسیر قانونیِ امن‌تری پیشنهاد می‌دهد. افزون بر این، او می‌تواند در مذاکرات مصالحه یا صلح کمک کند تا پروسه پرتنش فسخ، سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر به سرانجام برسد.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا امکان جبران هزینه‌های سازنده پس از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به‌طور کامل وجود دارد؟
بستگی به متن قرارداد دارد. در برخی قراردادها، کل هزینه‌های انجام شده به سازنده مسترد می‌شود.
آیا پس از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده می‌تواند مالک را به تکمیل پروژه ملزم کند؟
خیر. با فسخ، تعهدات آینده طرفین زایل می‌شود. سازنده نمی‌تواند مالک را مجبور به ادامه همکاری کند و مالک نیز نمی‌تواند سازنده را وادار به تکمیل پروژه نماید.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری وکیل پایه یک دادگستری”
