معمولاً اشخاص به هنگام گرفتن وام از بانک‌ها، ملک خود را در رهن بانک قرار می‌دهند. سوألی که در اینجا با آن مواجه می‌شویم این است که آیا فروش ملک در رهن مجاز است یا خیر؟ در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین ضمن ارائه تعریفی از عقد رهن به این پرسش پاسخ خواهیم داد. همچنین به موضوع فک رهن نیز خواهیم پرداخت.
فهرست مطالب
تعریف عقد رهن
رهن قراردادی است که به موجب آن شما بابت بدهی که به دیگری دارید ملک خود را در گرو آن شخص قرار می‌دهید. در این صورت شخص به میزان طلب خود بر ملک شما حق پیدا می‌کند. بنابراین مالک نمی‌تواند هیچگونه اقدامی که منافی این حق طلبکار (مرتهن) باشد، انجام دهد و هرگونه اقدامی که با حق مرتهن منافات داشته باشد باطل و بلا اثر است. عمدتاً قرارداد رهن با بانک‌ها برای دریافت وام منعقد می شود.
چگونگی فروش ملک در رهن
بیع ملک در رهن به این صورت است که فروشنده می‌تواند در رهن بودن ملک را به اطلاع خریدار برساند. در این صورت خریدار می پذیرد که با حفظ حقوق مرتهن (کسی که سند در رهن او قرار دارد) نسبت به انجام معامله اقدام نماید. در این شرایط معمولاً فروشنده تعهد می‌نماید که نسبت به پرداخت بدهی خود و فک رهن از ملک مورد معامله اقدام نماید.
از آنجا که این نوع معامله با حقوق مرتهن منافاتی ندارد باطل نیست. اما اگر فروشنده خریدار را از در رهن بودن ملک مطلع ننماید یا در میزان طلب و یا به عبارتی حق راهن واقعیت را نگفته باشد و خریدار فریب خورده باشد، این معامله تا آنجا که با حقوق مرتهن منافات دارد، باطل و بلااثر است. در چنین مواردی انتقال مال انجام نشده تلقی می‌گردد و برای فروشنده مجازات به همراه دارد.
دعوی الزام به فک رهن
دعوی الزام به فک رهن علیه فروشنده مطرح می‌شود. این دعوی در مواردی اقامه می‌گردد که فروشنده در رهن بودن ملک را به اطلاع خریدار رسانده است و تعهد نموده که شخصاً طلب طلبکار را پرداخت و از ملک فک رهن نماید. در صورتی که فروشنده از انجام این تعهد خود امتناع نماید خریدار دادخواستی به خواسته الزام به فک رهن علیه فروشنده در دادگاه مطرح می‌کند.
از آنجا که الزام خوانده‌ی دعوا به فک رهن مستلزم پرداخت بدهی فروشنده به بانک ( طلبکار) است، مطابق ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می‌تواند به وسیله قسمت اجرا مبلغ بدهی را از محکوم علیه مطالبه نماید و پس از دریافت آن نسبت به پرداخت بدهی و فک رهن اقدام کند.
ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی بیان می‌دارد:
«هر‌گاه محکوم به (حکم دادگاه) انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می‌تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کار‌شناس میزان هزینه را معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کار‌شناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است».
فک رهن توسط اداره ثبت
بدهکار که سند او در رهن طلبکار، برای مثال بانک است، می‌تواند مبلغ مال الرهانه یعنی مبلغی که سند بابت آن در رهن قرار دارد را به صندوق ثبت واریز نماید و از اداره ثبت تقاضای فک رهن ملک خود را کند. در این صورت اداره ثبت رأساً نسبت به فک رهن از ملک اقدام نموده و مراتب را به طلبکار جهت دریافت طلب خود از صندوق ثبت اعلام می‌کند.
توصیه می‌شود اگر در رابطه با موضوع فروش ملک در رهن نیاز به مشاوره حقوقی آنلاین با وکیل ملکی دارید، به سایت گروه حقوقی لاوین وارد شوید. همچنین می‌توانید جهت مشاوره حقوقی حضوری یا ارجاع پرونده به وکیل دادگستری با دفتر گروه حقوقی لاوین تماس بگیرید. وکلای متخصص ما در دپارتمان حقوق املاک و اراضی آماده‌ی ارائه خدمات حقوقی با کیفیتی متفاوت در این رابطه به شما می‌باشند.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا فروش ملک در رهن مجاز است یا خیر؟
فروش ملک در رهن، با اطلاع خریدار از در رهن بودن ملک، صحیح است. اما اگر خریدار از این موضوع بی‌اطلاع باشد، معامله تا آنجا که با حقوق مرتهن (کسی که سند در رهن او قرار دارد) منافات دارد، باطل است.
دعوای الزام به «فک ملک در رهن» علیه چه کسی اقامه می‌شود؟
اگر فروشنده در رهن بودن ملک را به اطلاع خریدار برساند و تعهد بنماید که طلب طلبکار را پرداخت و از ملک فک رهن نماید، اما این کار را انجام ندهد، خریدار می‌تواند دعاوی الزام به فک رهن را علیه او اقامه کند.
کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به «فک ملک در رهن» آن را دارد؟
دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین“
