تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های هر دو طرف در زمان امضای قرارداد مشارکت در ساخت، این است که سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود؟ در واقع، میزان سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بر پایه عوامل متعددی مانند ارزش ملک، موقعیت جغرافیایی، هزینه‌های ساخت‌وساز و حتی مدت زمان اجرای پروژه مشخص می‌گردد. برای مثال، اگر ارزش زمین بسیار بالا باشد یا ملک در منطقه‌ای گران‌قیمت واقع شده باشد، معمولاً درصد بیشتری از واحدهای نهایی به مالک تعلق می‌گیرد. در مقابل، سازنده نیز با در اختیار گذاشتن تخصص، سرمایه و صرف هزینه‌های مربوط به مجوزها، طراحی و پرداخت دستمزد کارگران، سهمی متناسب با میزان مسئولیت پذیرفته‌شده دریافت می‌کند.

افزون بر این، کیفیت مصالح مصرفی، تعداد طبقات و متراژ مفید بنا نیز بر تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت تأثیر می‌گذارند. گاهی ممکن است تقسیم واحدها براساس طبقات (برای مثال، طبقات بالاتر که ارزش بالاتری دارند در اختیار سازنده قرار گیرد) یا به‌صورت درصدی (مثلاً 60 درصد مالک و 40 درصد سازنده) صورت پذیرد. به همین دلیل، ضروری است پیش از هرگونه توافق نهایی، همه بندهای مربوط به سهم مالک و سازنده به‌دقت در قرارداد مشارکت در ساخت درج شود تا در نهایت، دو طرف از مزایای یک توافق منصفانه و شفاف بهره‌مند شوند.

اهمیت تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت، روشی مرسوم و مقرون‌به‌صرفه برای نوسازی املاک قدیمی یا ساخت پروژه‌های جدید است. در این مدل، مالک زمین یا ساختمان کلنگی، ملک خود را وارد معامله می‌کند و درمقابل، سازنده با تأمین منابع مالی و اجرایی، پروژه ساخت‌وساز را به سرانجام می‌رساند. بنابراین کلید موفقیت چنین پروژه‌ای، دستیابی به توافقی منصفانه درباره سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است.

عوامل مؤثر بر تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

از جمله عوامل مؤثر بر تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از:

1- ارزش ملک و موقعیت جغرافیایی: ملکی که در منطقه‌ای با قیمت زمین بالا واقع شده باشد، به‌طور طبیعی امتیاز مالک را در دریافت سهم بالاتر افزایش می‌دهد. در نقاطی که تقاضا برای خرید واحدهای نوساز بالاست، سازنده نیز با امید فروش سریع‌تر و قیمت بالاتر حاضر به شرایط مشارکت خواهد شد.

2- هزینه‌های ساخت و کیفیت بنا: سازنده مسئولیت تأمین هزینه‌های ساخت، خرید مصالح، پرداخت حقوق کارگران و غیره را به‌عهده دارد. هرچه کیفیت ساخت و مصالح استفاده‌شده بالاتر باشد، سهمی که سازنده انتظار دارد نیز افزایش می‌یابد.

3- میزان مشارکت در اخذ مجوزها: اگر مالک شخصاً پیگیر امور اداری مانند اخذ جواز ساخت، پروانه ساختمانی و پایان کار باشد، می‌تواند درصد بالاتری از واحدهای نهایی را مطالبه کند. این امور همواره زمان‌بر و پرهزینه هستند و درنهایت بر سود نهایی هر دو طرف تأثیر می‌گذارند.

4- تعداد طبقات و متراژ مفید: هرچه تعداد طبقات، واحدها و متراژ مفید بنا بیشتر باشد، هزینه کلی ساخت نیز افزایش می‌یابد. بسته به توافق طرفین، ممکن است بعضی از واحدها به شکل کامل در اختیار مالک قرار گیرد یا واحدهای بالاتر که ارزش ریالی بیشتری دارند، به سازنده تعلق یابد.

5- مدت زمان اجرای پروژه: تأخیر در تحویل واحدها می‌تواند منجر به خسارت مالی برای مالک و سازنده شود. از همین‌رو، مدت‌زمان پیش‌بینی‌شده برای اجرای پروژه می‌تواند بر تعیین سهم اثرگذار باشد. پروژه‌هایی که در زمان کوتاه‌تری به پایان می‌رسند، هزینه‌های سربار کمتری برای سازنده دارند و در نتیجه سهم مالک نیز می‌تواند متفاوت باشد

نکات کلیدی در تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

از جمله نکات کلیدی در تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از:

1- شفاف‌سازی درصدها: از همان ابتدا، درصد یا تعداد واحدهایی که به هر طرف تعلق می‌گیرد باید به‌صراحت در قرارداد قید شود؛ مثلاً اگر توافق بر این است که مالک 60 درصد و سازنده 40 درصد از کل بنا را دریافت کنند، باید این مسئله در بندهای اصلی قرارداد منعکس شود.

2- سهم اختصاص‌یافته به مشاعات و پارکینگ: موضوع پارکینگ، انباری و سایر مشاعات در بیشتر قراردادهای مشارکت در ساخت، جزو بخش‌های چالش‌برانگیز است. بهتر است در الحاقیه یا بند مجزایی، چگونگی تقسیم این بخش‌ها به روشنی ذکر گردد.

3- تعیین دقیق روز شروع عملیات اجرایی: مالک و سازنده باید درباره تاریخ شروع پروژه و تعهدات پیش از آغاز عملیات به توافق برسند. اگر کارفرما نیاز به تخلیه ملک یا دریافت جوازهای ساختمانی دارد، این موارد باید در متن قرارداد مشخص شوند.

4- پیش‌بینی اقدامات در صورت اختلاف: هرچند هدف از عقد قرارداد پیشبرد موفق پروژه است، اما همواره باید احتمال بروز اختلاف میان مالک و سازنده در نظر گرفته شود. تعیین یک داور مرضی‌الطرفین یا روش حل‌وفصل اختلاف می‌تواند از پیچیدگی‌های حقوقی بعدی جلوگیری کند.

لزوم مراجعه به وکیل ملکی

گرچه بسیاری از افراد با تجربه شخصی یا مشاهده نمونه‌های مشابه، تصور می‌کنند می‌توانند به‌تنهایی قرارداد مشارکت را تنظیم کنند، اما حضور یک وکیل ملکی متخصص، نقشی اساسی در تضمین حقوق و منافع هر دو طرف دارد. وکیل با تسلط بر قوانین مدنی، مقررات ساخت‌وساز و روند اداری اخذ مجوزها، از بروز هرگونه اشتباه در تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت جلوگیری می‌کند. همچنین، او می‌تواند بندهای لازم برای رفع اختلافات احتمالی یا رعایت الزامات قانونی را به‌درستی در قرارداد بگنجاند و روند معامله را برای طرفین ایمن‌تر سازد.

جمع‌بندی

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، از مهم‌ترین بخش‌های هر پروژه نوسازی یا ساخت بنا به‌شمار می‌رود. تعیین دقیق درصدها بر مبنای ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، تعداد طبقات، کیفیت متریال و دیگر عوامل، می‌تواند نقش کلیدی در موفقیت پروژه ایفا کند. از سوی دیگر، شفاف‌سازی بندهای مربوط به مشاعات و نحوه حل اختلاف از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند. توصیه می‌شود پیش از امضای هر نوع قرارداد مشارکت، مشاوره حقوقی با یک وکیل ملکی داشته باشید تا اطمینان یابید تمامی منافع و حقوق شما رعایت شده و ساخت‌وساز در مسیری درست و ایمن پیش می‌رود.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری وکیل پایه یک دادگستری”