قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 برای املاک تجاری که پس از تصویب این قانون اجاره داده شده‌اند حقی به نام سرقفلی در نظر گرفته است. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین در رابطه با این موضوع اطلاعات مفیدی را در اختیار شما قرار خواهیم داد. همچنین تفاوت‌های این حق را با حق کسب یا پیشه یا تجارت ذکر می‌نماییم.
لازم به ذکر است، این نوشتار جهت افزایش آگاهی عمومی حقوقی شما تدوین شده است. بنابراین توصیه می‌شود اگر در این خصوص نیاز به مشاوره حقوقی یا ثبت درخواست پذیرش وکالت در دادگاه دارید، از طریق اپلیکیشن حقوقی لاوین با وکیل ملکی گروه حقوقی لاوین در ارتباط باشید.
فهرست مطالب
سرقفلی چیست؟
همان‌طور که در مقدمه این نوشتار ذکر شد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 برای املاک تجاری که پس از این تاریخ اجاره داده شده‌اند، حقی به نام سرقفلی در نظر گرفته است. سرقفلی در واقع مالی است که به هنگام اجاره ملک تجاری به مالک پرداخت می‌شود. این حق صرفاً برای املاک تجاری ایجاد می‌شود. بنابراین در اجاره املاک مسکونی چنین حقی به وجود نمی‌آید.
این حق به محل ملک تجاری بستگی دارد. از این رو برخلاف حق کسب یا پیشه یا تجارت متضمن هیچ نوع شهرت تجاری یا جلب مشتری نیست. حق مذکور در واقع به موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار رفته در آن بستگی دارد و به محض این که مبلغی تحت عنوان سرقفلی توسط مستاجر به موجر پرداخت می‌شود، به وجود می‌آید.
موارد استحقاق مستاجر برای دریافت سرقفلی
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر 1376 مستاجر در موارد زیر استحقاق دریافت سرقفلی را دارد:
1- چنانچه مالک ملک تجاری در قرارداد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند، به هنگام تخلیه، مستاجر استحقاق دریافت مبلغ مذکور را دارد؛
2- اگر ضمن قرارداد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک تجاری در تصرف مستاجر است، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را ندارد و متعهد شود که هر ساله ملک مذکور را به همان مبلغ به مستاجر واگذار نماید، در این صورت مستاجر می‌تواند از مالک و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حق خود دریافت نماید؛
3- چنانچه ضمن قرارداد اجاره شرط شود که مالک، ملک تجاری را به کسی جز مستاجر اجاره ندهد و هر ساله ملک مذکور را با اجاره متعارف به مستاجر متصرف اجاره دهد، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید؛
4- در صورتی که مستاجر در مدت اجاره ملک تجاری حقی از حقوق خود را به مالک یا مستاجر جدید واگذار نماید، مستحق دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی از مالک یا مستاجر جدید است.
به روز رسانی سرقفلی
در زمان تخلیه ملک تجاری مبلغ سرقفلی به روز می‌شود. در واقع اگر مستاجر ملک تجاری به هنگام اجاره ملک مبلغی را تحت این عنوان به مالک پرداخت نماید، در زمان تخلیه این مبلغ به روز می‌شود. بنابراین مستاجر در زمان تخلیه مبلغ به روز را دریافت می‌نماید.
در این خصوص توجه نمایید که اگر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه به مالک ملک تجاری پرداخت نماید، در هنگام تخلیه، این مبلغ به روز نمی‌شود.
حق کسب یا پیشه یا تجارت
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، برای مستاجر املاکی که برای کسب و پیشه یا تجارت از تاریخ تصویب این قانون تا سال 1376 اجاره داده می‌شوند حقی به نام حق کسب یا پیشه یا تجارت ایجاد می‌شود. حق کسب یا پیشه یا تجارت در واقع عبارت است از شهرت و رونقی که در املاک به واسطه اعمال مستاجر ایجاد می‌شود. شایان ذکر است، برخلاف حق سرقفلی که به یک باره ایجاد می‌شود، حق کسب یا پیشه یا تجارت، با توجه به عمل مستاجر و به تدریج حاصل می‌گردد.
حق کسب یا پیشه یا تجارت از اوصاف زیر برخوردار است:
1- این حق به تبع مالکیت منافع املاکی که برای کسب و پیشه اجاره داده می‌شوند، برای مستاجر ایجاد می‌شود؛
2- این حق را قانون برای مستاجر به وجود می‌آورد. از این رو لازم نیست که در قرارداد اجاره به این موضوع اشاره‌ای شود.
تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت
حق سرقفلی مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 با حق کسب یا پیشه یا تجارت مصرح در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 متفاوت است. از جمله این تفاوت‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
1- سال قرارداد اجاره:
حق کسب یا پیشه یا تجارت برای املاکی که پیش از سال 1376 به منظور کسب و پیشه اجاره داده شده‌اند. این درحالی است که حق سرقفلی مختص املاک تجاری است که پس از سال 1376 اجاره داده شده‌اند.
2- درج در قرارداد:
حق کسب یا پیشه یا تجارت برای به وجود آمدن نیازی به درج در قرارداد اجاره ملک ندارد. این حق به موجب حکم قانون و با توجه به عملکرد مستاجر و به تدریج به وجود می‌آید. این در حالی است که حق سرقفلی ناشی از توافق طرفین در قرارداد است. این حق ارتباطی با فعالیت مستاجر در ملک تجاری ندارد و در صورت پیشبینی در قرارداد اجاره ملک تجاری به وجود می‌آید.
3- نوع ملک:
حق کسب یا پیشه یا تجارت هم برای ملک تجاری به وجود می‌آید و هم ملک مسکونی. این در حالی است که حق سرقفلی صرفاً برای املاک تجاری وجود دارد نه املاک مسکونی.
4- شیوه محاسبه:
میزان سرقفلی ملک تجاری به مقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات ملک مذکور بستگی دارد. این درحالی است که میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.
5- شیوه نقل و انتقال:
نقل و انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت ضمن رابطه استیجاری صرفاً با تنظیم سند رسمی ممکن است. اما نقل و انتقال حق سرقفلی ضمن رابطه استیجاری هم به صورت عادی و هم به صورت رسمی ممکن است.
6- میزان پرداخت:
هنگام تخلیه ملک تجاری، حق سرقفلی به رورز می‌شود و به مستاجر بازگردانده می‌شود. این در حالی است که پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر به هنگام تخلیه منوط به فعالیت کسبی مشروع و قانونی مستاجر در ملک تجاری می‌باشد.
7- از بین رفتن حق:
حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت تعدی و تفریط مستاجر، تغییر شغل و عدم پرداخت اجاره بها از بین می‌رود. همچنین در صورت انتقال غیر مجاز منافع به غیر نصف می‌شود. این در حالی است که حق سرقفلی به دلایل مذکور از بین نخواهد رفت.
انتقال سرقفلی
در مواردی برخی مالکان مالکیت ملک تجاری را برای خود نگه می‌دارند و صرفاً سرقفلی آن را انتقال می‌دهند. این امر قانونی است. بنابراین چنانچه مالک ملک تجاری، سرقفلی ملک خود را به دیگری انتقال دهد، می‌بایست در دفترخانه اسناد رسمی حضور یابد و سند را به صورت رسمی به انتقال گیرنده، انتقال دهد. اگر مالک از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، انتقال گیرنده می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی را علیه او اقامه نماید.
پرسش و پاسخ مرتبط
سرقفلی چیست؟
مالی است که به هنگام اجاره ملک تجاری به مالک پرداخت می‌شود. این حق تابع موقعیت و مرغوبیت محلی و کیفیت بنا می‌باشد. حق مذکور به محض این که مبلغی تحت این عنوان به مالک پرداخت شود، به وجود می‌آید و متضمن هیچ نوع شهرت تجاری یا جلب مشتریان نیست.
آیا در زمان تخلیه ملک، سرقفلی به روز می‌شود؟
در صورتی که مستاجر به هنگام اجاره ملک تجاری مبلغی را تحت این عنوان به مالک پرداخت کند، در زمان تخلیه این مبلغ به روز می‌شود. بنابراین مستاجر در زمان تخلیه مبلغ به روز را دریافت می‌نماید.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
