دعوای اثبات مالکیت یکی از مسائل حقوقی رایج در دعاوی ملکی است که برای اثبات حقانیت مالکیت بر یک ملک، به ویژه در شرایطی که سند رسمی وجود ندارد یا مالکیت با چالش‌هایی روبه‌رو است، مطرح می‌شود. این دعوا به‌ویژه در مواردی که ملک دارای سند عادی است یا به دلیل اختلافات ثبتی، اسناد رسمی متناقض وجود دارد، اهمیت پیدا می‌کند. در نظر داشته باشید پیش از طرح این دعوا می‌بایست وضعیت ثبتی ملک مورد بررسی قرار گیرد.
فهرست مطالب
بررسی وضعیت ثبتی ملک و موانع احتمالی
برای طرح دعوای اثبات مالکیت، ابتدا باید وضعیت ثبتی ملک مشخص شود. این موضوع شامل بررسی سوابق ملک در اداره ثبت اسناد و املاک است. اگر ملک در دفتر املاک به نام فرد دیگری ثبت شده باشد، دعوای اثبات مالکیت با موانع جدی مواجه خواهد بود. در چنین شرایطی، ممکن است نیاز باشد خواهان دعوای «ابطال سند رسمی» یا «اعتراض به ثبت» را مطرح کند.
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، چنانچه ملک دارای سند رسمی باشد، ادعای مالکیت باید با دلایل مستحکم، مانند تصرفات مالکانه، اسناد پرداخت وجه، شهادت شهود و سایر مدارک مرتبط، اثبات شود. همچنین در صورت وجود سند رسمی معارض، ابتدا باید تکلیف تعارض اسناد مالکیت آن مشخص شود.
لزوم طرح دعوای اثبات مالکیت پیش از طرح خلع ید
یکی از نکات مهم در دعوای اثبات مالکیت، لزوم اثبات مالکیت پیش از طرح دعوای خلع ید در مواردی است که خواهان تنها سند عادی دارد. بر اساس آرای وحدت رویه، خلع ید به استناد سند عادی قابلیت استماع ندارد، مگر اینکه مالکیت خواهان قبلاً در دادگاه احراز شده باشد. بنابراین، خواهان ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت را مطرح کند و در صورت صدور حکم قطعی، می‌تواند به سایر دعاوی مرتبط مانند خلع ید یا الزام به تنظیم سند رسمی بپردازد.
دلایل و مدارک لازم برای اثبات مالکیت
برای موفقیت در دعوای اثبات مالکیت، ارائه دلایل محکم و مستند ضروری است. برخی از مدارک و دلایل قابل ارائه شامل موارد زیر است:
الف- سند عادی: مانند مبایعه‌نامه معتبر؛
ب- تصرفات مالکانه: استفاده و بهره‌برداری طولانی‌مدت از ملک؛
ج- پرداخت مالیات و عوارض: ارائه مدارکی که نشان‌دهنده مالکیت عملی خواهان باشد؛
د- شهادت گواهان: شهادت شهود درباره نحوه تصرف و مالکیت؛
ه- سایر مدارک: نظیر اسناد پرداخت وجه، قولنامه‌های قدیمی یا توافقات مکتوب.
نقش وکیل ملکی در دعوای اثبات مالکیت
پیش از طرح دعوای اثبات مالکیت، مراجعه به یک وکیل متخصص ملکی ضروری است. وکیل ملکی با داشتن دانش تخصصی درباره قوانین ثبتی و آرای وحدت رویه، می‌تواند در تهیه دادخواست، جمع‌آوری مدارک لازم و ارائه استدلال‌های حقوقی کمک کند. همچنین، حضور وکیل در جلسات رسیدگی به دعاوی ملکی، احتمال موفقیت پرونده را به میزان چشمگیری افزایش می‌دهد. اگر به دنبال یک وکیل متخصص هستید، مشورت با یک مجموعه حقوقی معتبر می‌تواند راهکار مناسبی باشد.
جمع‌بندی
دعوای اثبات مالکیت، در زمره دعاوی مهم حقوقی قرار دارد و آشنایی با قوانین ثبت و قواعد حقوقی مرتبط، برای موفقیت در آن ضروری است. بررسی وضعیت ثبتی ملک در اداره ثبت، داشتن مدارک کافی برای اثبات ادعا، توجه به آرای وحدت رویه و در نهایت، مراجعه به وکیل متخصص ملکی می‌تواند مسیر این دعوا را هموارتر سازد.
از آنجا که اثبات مالکیت به‌تنهایی کافی نیست و گاه نیاز به ابطال یا اعتراض بر سند رسمی دیگران نیز وجود دارد، توصیه می‌شود با دقت و با همراهی وکیل ملکی، اقدامات لازم را به عمل آورید. در نهایت، حکم قطعی اثبات مالکیت، مبنای قانونی برای طرح دعاوی دیگر از جمله خلع ید، الزام به تنظیم سند و غیره خواهد بود.
پرسش و پاسخ مرتبط
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت کدام دادگاه است؟
بر اساس قوانین جاری، رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
آیا با سند عادی می‌توان دعوای اثبات مالکیت را مطرح کرد؟
بله، اما صرف داشتن سند عادی برای اثبات مالکیت کافی نیست. خواهان باید با ارائه دلایل تکمیلی مانند تصرفات مالکانه، گواهی شهود، پرداخت مالیات و عوارض، یا سایر اسناد معتبر، مالکیت خود را به دادگاه ثابت کند.
آیا دعوای اثبات مالکیت حتماً باید پیش از خلع ید مطرح شود؟
بله، بر اساس آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، چنانچه سند مالکیت فرد خواهان، عادی باشد و او قصد طرح دعوای خلع ید را داشته باشد، ابتدا باید مالکیت خود را در دادگاه ثابت کند. در صورتی که مالکیت وی احراز شود یا سند رسمی در دست داشته باشد، طرح دعوای خلع ید علیه متصرف امکان‌پذیر می‌گردد.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
