حق کسب و پیشه و تجارت و به تبع آن دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت مفهومی است که تا دهه 1320 از آن سخنی در میان نبود و برای اولین بار در ایران این اصطلاح در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1339 بکار برده شد و در قانون 1356 به این حق ارزش و اعتبار مالی بخشیده شد. در باب مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت در بین فقها اختلاف نظر وجود دارد. در عرف بازار نیز این حق و حق سرقفلی در کنار هم و گاه مترادف یکدیگر به کار برده می‌شود؛ اما در عمل و همچنین از لحاظ مقررات قانونی این دو علی‌رغم شباهت‌های بسیار، متفاوت از یکدیگرند.
در این نوشتار شما را با مفهوم حق کسب و پیشه و مقررات آن آشنا می‌کنیم. توصیه می شود برای درک بهتر مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت و دانستن تفاوت آن با حق سرقفلی نوشتار مربوط به دادخواست مطالبه حق سرقفلی را در سایت لاوین مطالعه بفرمایید.
فهرست مطالب
حق کسب و پیشه تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه و تجارت حقی است تبعی و تدریجی الحصول که برای مستأجر ملک مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در خلال مدت اجاره به تبع شهرت تجاری و رونق کسب و کار و میزان جذب مشتری در آن محل ایجاد می‌شود. حتی اگر مستأجر وجهی را به موجر نداده باشد. یعنی ایجاد حق کسب و پیشه کاملاً بستگی به نحوه عمل مستأجر در محل تجاری خود دارد و ممکن است اصلا ایجاد نشود.
در صورتی که شروع رابطه استیجاری قبل از سال 1376 باشد، بنا به شرایطی در ملک تجاری حق کسب و پیشه ایجاد می‌شود. میزان آن در زمان انعقاد به طور قطعی مشخص نبوده و ممکن است که این حق به واسطه تخلفی از سوی مستأجر جزئاً یا کلاً ساقط شود. در صورت عدم توافق طرفین بر میزان آن ، موضوع به کارشناس مربوط ارجاع می شود.
مبنای ایجاد حق کسب و پیشه قانون است و اراده طرفین در ایجاد آن مؤثر نیست و حتی توافق بر خلاف آن نیز باطل و بلااثر می باشد.
مواردی که حق کسب و پیشه به طور کامل تعلق می‌گیرد
در مواقعی که یکی از موارد ذیل پیش آید، مستأجر می‌تواند با تقدیم دادخواست، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند:
1- تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک به سکونت؛
2- تخلیه به علت نوسازی با اخذ پروانه ساخت از شهرداری؛
3- تخلیه به علت نیاز شخصی موجر به کسب در مواردی که موجر فاقد شغل معین و مستمر باشد؛
4- تخلیه به جهت عدم حضور مستأجر در دفترخانه؛
5- تجویز انتقال منافع توسط دادگاه؛
6- اقدام مستأجر نسبت به انتقال منافع (اجاره دادن ملک تجاری) بدون داشتن حق انتقال به غیر. در این حالت مستأجر صرفاً می‌تواند نصف حق کسب و پیشه را مطالبه کند.
موارد سقوط حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه در مواردی به علت تخلفاتی از سوی مستأجر ساقط می شود. این موارد عبارت‌اند از:
1- انتقال به غیر: در صورتی که بدون داشتن حق انتقال، مستأجر اقدام به انتقال منافع (اجاره دادن ملک تجاری) نماید، مالک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت، به مستأجر یا به خریدار، تخلیه محل را بخواهد؛
2- تغییر شغل: اگر در اجاره نامه شغل خاصی قید شود و مستأجر بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق کسب و پیشه وی از بین می‌رود و مالک می‌تواند تخلیه ملک تجاری را بدون پرداخت مبلغی تقاضا کند؛
3- تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن یا اقدامی غیر متعارف و تفریط به معنای کوتاهی و تقصیر در انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. در صورتی که دارنده حق کسب و پیشه نسبت به محل اجاره، تعدی یا تفریط نماید حق وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه نماید.
اثبات تعدی و تفریط بر عهده مالک است. به طور مثال از طریق تامین دلیل با جلب نظر کارشناس این امر قابل اثبات است. موجر بعد از صدور حکم تخلیه، می‌تواند در هر زمان که مایل باشد حکم تخلیه را اجرا کند و بر خلاف موارد دیگر اجرای حکم تخلیه، در این مورد محدود به زمان خاصی نیست.
4- عدم پرداخت اجاره بها: مستأجر مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید. در غیر این صورت مالک می‌تواند تخلیه ملک را بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تحت شرایطی تقاضا کند.
نحوه انتقال حق کسب و پیشه
با توجه به اینکه حق کسب و پیشه یک حق مالی است، قابلیت انتقال از خصوصیات ذاتی آن تلقی می‌شود و این انتقال به شیوه‌های مختلف امکان پذیر است:
الف- انتقال ارادی
انتقال ارادی رایج ترین و عادی ترین شیوه انتقال است که در آن مستأجری که دارای حق انتقال است، می‌تواند منافع مال موضوع اجاره و به تبع آن، حق کسب و پیشه را به دیگری انتقال دهد. در واقع برخلاف قانون مدنی و قانون موجر و مستأجر سال 1376، مستأجر مشمول قانون 1356، نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد مگر اینکه موجر کتباً این اختیار را داده باشد.
به تصریح تبصره 2 ماده 19 قانون روابط و موجر 1356 این انتقال صرفا با سند رسمی معتبر است:
«حق کسب و پیشه به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبرخواهد بود».
نکته مهم این است که در اجاره مشمول قانون 1356 به دلیل ایجاد حق کسب و پیشه، رابطه استیجاری حتی بعد از انقضای مدت به حکم قانون تداوم می‌یابد و قطع نمی‌شود. بنابراین آثار آن نیز از جمله حق انتقال منافع به غیر و به تبع، حق انتقال کسب و پیشه توسط مستأجر تداوم می‌یابد.
ب- انتقال قهری
انتقال قهری حق کسب و پیشه از سه طریق ارث، قضایی و اجرایی ممکن است:
1- انتقال از طریق ارث:از آنجا که اجاره عقد لازم است، رابطه اجاره بین طرفین پس از فوت از بین نمی‌رودکلیهحقوق ایشان پس از فوت به وراث منتقل می‌شود. بنابراین حق کسب و پیشه نیز به وراث انتقال می‌یابد.
2- انتقال قضایی (تجویز انتقال منافع): منظور از انتقال قضایی حق کسب و پیشه، انتقال با حکم دادگاه است. ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 در این خصوص بیان می‌دارد:
«هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.
مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شریط اجاره، قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود».
3- انتقال اجرایی:حق کسب و پیشه یک حق مالی و جزء اموال و دارایی‌های افراد محسوب می‌شود و اصولاًباید بتواند وثیقه مطالبات طلبکاران فرد قرار بگیرد. یعنی مورد توقیف و فروش و نهایتاً تملیک بهطلبکار قرار گیرد. هر چند در خصوص امکان توقیف این حق اختلاف نظر بسیاری وجود داردو علت تردید این است که به راحتی نمی‌توان این حق را در بازار تبدیل به پول و از محل آنمحکوم به را تامین کرد. ولی این تردید نابجاست.
نظر اکثریت حقوقدانان و قضات این است کهنباید در مال بودن و امکان توقیف حق کسب و پیشه تردید کرد و دایره اجرای ثبت یا اجرایدادگستری باید نسبت به توقیف آن اقدام کند و قدم به قدم با دخالت دادن موجر در قضیه در حراج و فروش پیش برود و هرجا که با مخالفت مالک مواجه شد، طلبکار برای تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند.
دادگاه صالح برای طرح دعوی مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت
رعایت قواعد مربوط به صلاحیت ذاتی و محلی برای طرح هر عوایی لازم است. پیش از تقدیم دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه نیز باید این قواعد رعایت گردد. در غیر این صورت قرار عدم صلاحیت صادر می‌شود.
مطابق با قواعد مربوط به صلاحیت ذاتی و محلی، دادگاه صالح برای تقدیم دادخواست مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، دادگاه عمومی حقوقی حوزه قضایی محلی است که ملک تجاری در آن واقع شده است.
نحوه طرح دعوی مطالبه حق کسب و پیشه تجارت
چنانچه مستأجر ملک تجاری هستید و قصد دارید که دعوی مطالبه حق کسب و پیشه تجارت را طرح کنید، ابتدا برای اثبات مطالبه این حق یک اظهارنامه رسمی برای مالک ارسال کنید. در صورتی که مالک با پرداخت آن موافقت نکرده یا اقدامی در این راستا به عمل نیاورد، با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی اقدام به طرح طرح دعوی مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه تجارت علیه مالک کنید و دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه را به دادگاه صالح تقدیم نمایید. توصیه می شود در این مسیر حتما از یک وکیل ملکی مشاوره بگیرید.
نمونه دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه
در این قسمت از نوشتار، یک نمونه دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه را در اختبار شما قرار می‌دهیم.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران( محل وقوع ملک)
با سلام
احتراماً به استحضار می رساند اینجانب به موجب قرارداد اجاره شماره 12345 مورخ 1355/12/12 یک باب مغازه به مساحت 100 متر مربع واقع در ( آدرس ملک با مشخصات) را از خوانده اجاره کرده و مدت 30 سال در آن به فعالیت تجاری مستمر، مشغول بوده‌ام. در حال حاضر مالک به دلیل اقدام به احداث ساختمان جدید، درخواست تخلیه ملک را کرده است.
لذا، با استناد به ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 استدعای صدور حکم به پرداخت حق کسب و پیشه با جلب نظر کارشناس به انضمام کلیه خسارات دادرسی را دارم.
با سپاس و تجدید احترام
پرسش و پاسخ مرتبط
در صورتی که مستأجر محل حق کسب و پیشه، ملک مورد اجاره را بدون دایرکردن محل کسب رها کندو در اثر عمل او محل تجاری مخروبه و از رونق اقتصادی خارج شود، آیا این عمل تعدی و تفریط محسوب می شود؟
این اقدام مستأجر کوتاهی و تقصیر در حفظ و نگهداری محل و از مصادیق تفریط است، در نتیجه حق کسب و پیشه ساقط می‌گردد.
در صورتی که نیاز شخصی موجر برای تخلیه ملک تجاری در دادگاه ثابت نشود آیا می‌تواند مجدد طرح دعوی کند؟
چنانچه نیاز شخصی موجر برای تخلیه ملک تجاری از جهتی در دادگاه ثابت نشود، دیگر نمی‌تواند مجددا به همان جهت تخلیه ملک را تقاضا کند و موضوع مشمول اعتبار امر مختوم است و قرار رد دعوا صادر خواهد شد، مگر اینکه تغییری در وضعیت و شرایط موجر ایجاد شده باشد.
آیا اشخاص حقوقی (مانند شرکت ها و موسسات خصوصی و عمومی) می‌توانند تخلیه ملک تجاری را به جهت نیاز شخصی درخواست کنند؟
بله در صورت اثبات ضرورت و نیاز می‌توانند تخلیه ملک را به علت نیاز شخصی درخواست کنند.
آیا انتقال حق کسب و پیشه و تجارت از یکی از وراث به وارث دیگر یا از طرف یکی از شرکا به شریک دیگر تخلف محسوب و موجب سقوط حق کسب و پیشه می شود؟
خیر، این مورد از مصادیق انتقال به غیر نیست و موجر نمی‌تواند تخلیه را بخواهد.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”
