دادخواست مطالبه حق سرقفلی

دعوی مطالبه حق سرقفلی از دعاوی رایج مربوط به املاک تجاری است. این حق از جمله حقوقی است که قانون‌گذار برای حمایت از مستأجر ملک تجاری پیشبینی کرده است. چنانچه مستأجر قصد مطالبه حق سرقفلی را داشته باشد بایستی اقدام به تقدیم دادخواست مطالبه حق سرقفلی نماید. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین شما را با مفهوم سرقفلی و نحوه مطالبه این حق آشنا می‌کنیم و در پایان یک نمونه دادخواست مطالبه حق سرقفلی را به شما ارائه خواهیم داد. خوانش آن به تمام افرادی که قصد مطالبه این حقوق را دارند توصیه می‌گردد.

درخواست تنظیم دادخواست

شروع مشاوره حقوقی آنلاین

مشاوره تلفنی

نصب اپلیکیشن حقوقی لاوین

کافه بازار

مایکت

وب اپلیکیشن

دانلود مستقیم

سرقفلی چیست؟

سالیان سال است که به دلیل کمبود محل‌های تجاری، مطالبه مبلغی از مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره مرسوم و متداول شده است. سرقفلی مبلغی است که در زمان انعقاد قرارداد اجاره، توسط مستأجر ملک تجاری به مالک پرداخت می‌شود. این مبلغ در زمان انقضای موعد اجاره و تخلیه ملک، به نرخ عادله روز محاسبه و به مستأجر پرداخت می‌گردد. با پرداخت این مبلغ، مستأجر که متصرف ملک تجاری است در اجاره کردن محل کسب خود نسبت به دیگران اولویت و تقدم دارد و در عرف بازار به اصطلاح وقتی می‌گویند سرقفلی مغازه‌ای را فروخته‌اند یعنی آن ملک را تخلیه و به دیگری واگذار کرده‌اند. البته این انتقال موجب انتقال عین ملک تجاری یا نام تجاری فرد نمی‌شود.

حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376

حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 به این صورت تعریف شده است:

«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد، می‌تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر نیز می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر، به عنوان سرقفلی دریافت کند. مگر آنگه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد».

اگر در قرارداد اجاره در خصوص وضعیت استرداد یا عدم استرداد سرقفلی تعیین تکلیف نشده باشد، دلالت بر این موضوع دارد که مورد اجاره در قبال دریافت حق سرقفلی و اجاره بها است و می‌توان مالک را الزام به عودت سرقفلی نمود. بنابراین در صورتی که قرارداد اجاره یک ملک تجاری بعد از سال 1376 منعقد شده باشد، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب این سال بوده و به مستأجر تحت شرایطی حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد.

چه اجاره هایی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 می‌شود؟

طبق بند 5 ماده 2 آیین نامه قانون موجر و مستأجر 1376 قرارداد اجاره مشمول قانون 1376 لزوماً باید دارای شرایط زیر باشد که فقدان هر یک از این شرایط، قرارداد را از شمول قانون مذکور خارج می‌کند:

1- قرارداد اجاره پس از تصویب قانون موجر و مستأجر 1376 منعقد شده باشد؛

2- قرارداد حتما کتبی باشد اعم از سند عادی یا رسمی؛

3- اگر قرارداد عادی است لزوماً در 2 نسخه تهیه و به امضای موجر و مستأجر برسد؛

4- قرارداد عادی حتما توسط دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شود. البته شهود الزامی برای حضور در دادگاه ندارند.

مبنای تعلق حق سرقفلی

حق سرقفلی قائم به ملک است و مبنای قراردادی دارد؛ یعنی مبنای آن صرفاً توافق و اراده طرفین مطابق ماده 10 قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها می باشد و بر خلاف حق کسب و پیشه تجارت، شهرت تجاری و رونق کسب و کار و اعتبار صنفی محل تجاری تأثیری در ایجاد آن ندارد.

همچنین سر قفلی می‌تواند به عنوان شرط ضمن عقد در قرارداد اجاره درج شود. میزان و مبلغ آن نیز توسط طرفین تعیین می‌گردد که این مبلغ با توجه به شرایط و موقعیت و نوع فعالیت تجاری تا حدودی قابل پیشبینی است.

در نظر داشته باشید، توافق در خصوص سرقفلی، با معین کردن مبلغی که ممکن است 50 تا60 درصد ارزش ملک باشد، صرفاً در قالب عقد اجاره صورت می‌گیرد. البته می‌دانیم که عقد صلح سیدالعقود است و هر عقد معینی را می‌توان با کاهش شرایط و احکام خاص آن در قالب صلح منعقد کرد. بنابراین، قرارداد اجاره نیز می‌تواند در قالب عقد صلح منعقد شود. در نتیجه سرقفلی نیز قابل تعیین خواهد بود.

سرقفلی در چه مواردی تعلق می‌گیرد؟

دایره تعلق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه بسار وسیع است. در موارد ذیل به مستاجر حق سرقفلی تعلق خواهد گرفت:

1- اگر مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخته باشد؛

2- انتقال حق سرقفلی توسط موجر (مالک مال استیجاری) به مستأجر؛

3- اسقاط شروط ضمن عقد در مورد تخلیه و عدم افزایش اجاره بها توسط مستأجر مطابق ماده 7 قانون موجر مستأجر1376؛

4- اسقاط شرط ضمن عقد عدم انتقال عین مستأجره به غیر توسط مستأجر مطابق ماده 8 همان قانون.

به چه مشاغلی سر قفلی تعلق نمی‌گیرد؟

به مشاغل زیر حق سرقفلی تعلق نخواهد گرفت:

1- مطب پزشکان که به عرضه خدمات درمانی و تخصصی پزشکی می‌پردازد؛

2- شغل وکالت آیین نامه خاص خود را دارد و از مشاغل تجارتی ماده 2 قانون تجارت محسوب نمی‌شود.

نحوه انتقال سرقفلی

حق سرقفلی از جمله حقوق مالی قابل انتقال است و انتقال آن به3 شیوه انجام می شود:

الف- انتقال قهری: انتقال قهری به موجب ارث است. سرقفلی یک عقد لازم است و چنانچه شخص فوت کند، آن قرارداد نسبت به ورثه وی دارای اعتبار است و اگر وراث متعدد باشند قرارداد باید به امضای کلیه ورثه برسد. چنانچه صرفاً به امضای بعضی وراث برسد ممکن است در آینده با مشکلاتی موجه شوند. به طور مثال ممکن است خلع ید آن‌ها خواسته شود.

ب- انتقال ارادی: با اراده و قصد طرفین؛

ج- انتقال قضایی: به طور مثال، چنانچه شخصی محکوم به پرداخت مهریه، نفقه یا هر دینی شود، دادگاه می‌تواند حکم توقیف سرقفلی مغازه و انتقال آن را صادر کند. چراکه سرقفلی یک حق مالی می‌باشد. بنابراین قابل توقیف است.

تأثیر پرداخت سرقفلی در تعدیل اجاره بها و تجدید اجاره نامه

اگر سرقفلی بر مبنای قرارداد اجاره یا تصمیمات قضایی، مبنای اجاره بها تلقی گردد، در موقع تعدیل اجاره بها باید مبلغ آن محاسبه و چنین فرض شود که هر سال معادل یک دوم به اجاره اضافه شده است. در صورتی که این وجه مکمل اجاره بها باشد، موجر می‌تواند در زمان تجدید اجاره نامه، اجاره بها را بر مبنای افزایش تورم و شاخص هزینه زندگی مطالبه کند.

شرایط طرح دعوای مطالبه حق سرقفلی

برای طرح دعوی مطالبه حق سرقفلی وجود شرایط ذیل الزامی است:

1- قرارداد اجاره پس از تصویب قانون اجاره روابط موجر و مستأجر 1376 منعقد شده باشد؛

2- اجاره مربوط به محل تجاری و کسب و کار باشد؛

3- مدت اجاره منقضی شده باشد و بنا بر این باشد که مستأجر ملک را تخلیه کند. در واقع مقدمه خواسته مطالبه حق سرقفلی در دادخواست، تخلیه ملک است؛

4- مستأجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد و یا از یکی از حقوق قراردادی خود در قبال سرقفلی صرف نظر کرده باشد.

طرفین دعوی مطالبه حق سرقفلی

هر قرارداد انتقال و واگذاری حق سرقفلی حداقل از دو نفر تشکیل شده است:

الف- انتقال دهنده که می تواند مالک ملک تجاری باشد یا مستأجری که حق انتقال سرقفلی به غیر را طبق قرارداد دارد؛

ب- انتقال گیرنده که مستأجر ملک تجاری است و می‌تواند شخص حقیقی (انسان زنده دارای اهلیت) یا شخص حقوقی باشد. مانند شرکت ها و بانک ها و غیره.

بنابراین در دادخواست مطالبه حق سرقفلی، خواهان انتقال گیرنده، یعنی مستأجر است و خوانده دعوا انتقال دهنده یعنی موجر یا مستأجر پیشین.

دادگاه صالح برای طرح دعوی مطالبه حق سرقفلی

صلاحیت دادگاه‌ها به دو نوع صلاحیت ذاتی و محلی تقسیم می‌شود. صلاحیت ذاتی یعنی دعوای شما باید در چه مرجعی طرح شود که از حیث مراجع قضایی (حقوقی یا کیفری) یا اداری؛ نوع (عمومی یا اختصاصی) و همچنین صنف (دادگاه بدوی یا تجدیدنظر) باید رعایت شود.

صلاحیت محلی به این معناست که دعوی باید در دادگاه کدام شهرستان یا بخش طرح شود که پس از تعیین صلاحیت ذاتی صلاحیت محلی باید مورد توجه قرار گیرد.

دادگاه صالح برای تقدیم دادخواست مطالبه حق سرقفلی، دادگاه عمومی حقوقی حوزه قضایی محلی که ملک تجاری در آن واقع شده است.

نمونه دادخواست مطالبه حق سرقفلی

در این قسمت از نوشتار، یک نمونه دادخواست مطالبه حق سرقفلی را در اختیار شما قرار می‌دهیم. با این وجود توصیه می‌شود جهت تنظیم دادخواست مطالبه حق سرقفلی به سایت گروه حقوقی لاوین وارد شوید و از خدمات وکیل ملکی لاوین بهره‌مند گردید.

باسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران (محل وقوع ملک)
با سلام
احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانب به موجب قرارداد شماره 123456 مورخ 12/10/1377 یک باب مغازه به مساحت 100 متر مربع با مشخصات مندرج در قرارداد پیوست دادخواست را برای مدت 3 سال از خوانده محترم اجاره کرده و طبق توافق فیمابین مبلغ 50 میلیون تومان تحت عنوان سرقفلی به وی پرداخت نموده‌ام.
لذا نظر به اینکه مدت اجاره منقضی شده و ملک تخلیه شده است، رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت سرقفلی به انضمام کلیه خسارات قانونی از محضر آن مقام محترم مورد استدعا است.

با سپاس و تجدید احترام

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”