دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی

دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی زمانی طرح می‌شود که فروشنده قبل از فروش ملک، آن را در رهن قرار داده باشد و با تنظیم قرارداد عادی مانند مبایعه نامه یا قولنامه، ملک مزبور را به خریدار انتقال دهد و متعهد شده باشد که ظرف مدت معین در قرارداد ضمن فک رهن (آزاد کردن مال از قید رهن)، سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد. مرتهن (رهن گیرنده) می‌تواند بانک، موسسه مالی و اعتباری و یا هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر باشد.

با توجه به اهمیت موضوع الزام به تنظیم سند رسمی و محدودیت‌های قانونی که در خصوص انتقال مال مرهونه (مالی که در رهن قرار داده شده است) وجود دارد، آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه و شیوه تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از اهمیتی بالایی برخوردار است. این دادخواست به خصوص در قسمت خواسته بسیار حساس و قابل ایراد است؛ کمااینکه دعاوی بسیاری در این موضوع به علت ایراد به خواسته رد می‌شود.

بنابراین در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین، تلاش نگارنده این است با هدف جلوگیری از اتلاف زمان و متحمل شدن خسارات دادرسی، مخاطب را با شیوه صحیح تنظیم دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی آشنا کند. توصیه می‌شود این مطلب را تا پایان مطالعه نمایید.

درخواست تنظیم دادخواست

شروع مشاوره حقوقی آنلاین

مشاوره تلفنی

نصب اپلیکیشن حقوقی لاوین

کافه بازار

مایکت

وب اپلیکیشن

دانلود مستقیم

 رهن چیست؟

مطابق با ماده 771 قانون مدنی: «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد.
رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند». برای مثال شما با رهن گذاشتن یک واحد آپارتمان در بانک، از بانک مبلغی را به عنوان وام دریافت می‌نمایید. در اینجا شما راهن هستید و بانک مرتهن. همچنین آپارتمان مذکور را مال مرهونه می‌نامند.

عقد رهن دارای آثاری است. از جمله این آثار عبارت است از:

الف- ایجاد وثیقه: یکی از آثار عقد رهن ایجاد وثیقه است و هدف نهایی آن رسیدن طلبکار به حق خویش می‌باشد؛

ب- تقدم مرتهن نسبت به سایر طلبکاران: مطابق ماده 780 قانون مذکور طلبکار نسبت به مال مرهونه در مقابل سایر طلبکاران، از حق تقدم و رجحان برخوردار است. برای مثال اگر شما وام مذکور در مثال قبل را پرداخت ننمایید و علاوه بر بانک، به اشخاص متعدد دیگری نیز بدهکار باشید، بانک در خصوص فروش آپارتمان مورد رهن برای رسیدن به طلب خود، نسبت به سایر طلبکاران دارای اولویت است؛

ج- راهن نمی‌تواند در مال مورد رهن تصرفاتی کند که با حق مرتهن منافات داشته باشد مگر به اذن مرتهن. در نظر داشته باشید اذن مرتهن نافی حق تقدم او نخواهد بود. منظور از تصرفات، تصرفات مادی یا حقوقی است که فروش مال مرهونه را برای رهن گیرنده دشوار سازد. مانند فروش مال یا انتقال سرقفلی ملک. مطابق مفاد و مضمون رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور و ظاهر مواد 57 اجرای احکام مدنی و ماده 229 قانون امور حسبی، تصرفات ناقل مالکیت در مال مرهونه غیرنافذ است یعنی واجد اثر حقوقی نیست مگر اینکه رهن گیرنده تنفیذ کند.

تعهد به فک رهن

تنظیم سند رسمی نیازمند انجام مقدمات و ملزوماتی است که تا قبل از مهیا شدن آن مقدمات تنظیم سند فاقد وجاهت قانونی می‌باشد. مقدماتی نظیر اخذ پایان کار، اخذ مفاصا حساب دارایی، اخذ صورت مجلس تفکیکی و غیره. در صورتی که فروشنده به هر علت از انجام تعهدات امتناع کند، خریدار ناچار است دعوی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و الزام به انجام تعهدات را از دادگاه بخواهد.

یکی از تعهدات مهم که از مقدمات و ملزومات تنظیم سند رسمی نیز به شمار می‌آید، فک رهن از مال موضوع سند است. چراکه مطابق قانون انتقال و فروش مال مرهونه ممنوع است. بنابراین در صورتی که مال موضوع سند در رهن باشد، باید در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص رهن نیز تصمیم گیری شود.

لازم به ذکر است، در حالتی که خود خریدار در قرارداد شخصاً تعهد به فک رهن از ملک موضوع دعوا کرده باشد، الزام فروشنده به تظیم سند رسمی تا قبل از اقدام به فک رهن از سوی خود خریدار، امکان پذیر نیست.

انواع دعوای الزام به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن یک دعوای حقوقی است که خواهان آن شخصی است که خواستار فک رهن است و خوانده شخصی است که تعهد به فک رهن دارد. این دعوی هم به صورت مستقل و هم به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل طرح است.

الف- طرح دعوای الزام به فک رهن همراه با الزام به تنظیم سند رسمی

غالباً این حالت در موردی اتفاق می‌افتد که سازندگان ملک برای اینکه بتوانند از عهده هزینه‌های ساخت و ساز برآیند، اقدام به رهن گذاشتن ملک و دریافت وام می‌کنند. سپس ملک را به موجب قولنامه به خریدار انتقال و ضمن آن تعهد می‌دهند که ملزم به فک رهن ظرف مدت معین قبل از تنظیم سند رسمی گردند؛ لکن موفق به انجام تعهد خود نمی‌شوند. در این حالت مرتهن می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم نماید.

ب- طرح دعوای الزام به فک رهن به صورت دعوی مستقل

فردی مالی را در نزد شخص ثالثی مانند بانک قرار می‌دهد و در ازای آن وام دریافت می‌کند. این مال تا بازپرداخت کامل بدهی در رهن بانک می‌ماند. در صورتی که وام گیرنده اقدام به بازپرداخت وام کرده اما بانک اقدامی در راستای فک رهن به عمل نیاورد، شخص می‌تواند دعوی الزام به فک رهن اقامه نماید و می‌تواند علاوه بر فک رهن، خسارات قراردادی و قانونی را نیز مطالبه نماید.

دادگاه صالح برای تقدیم دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه صالح برای تقدیم دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به این که مال مرهونه منقول باشد یا غیر منقول، متفاوت است. در صورتی که مال مرهونه غیر منقول باشد، مطابق قواعد صلاحیت محلی و ذاتی، دادگاه صالح برای تقدیم دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی  دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می‌باشد.

اما چنانچه مال مرهونه منقول باشد، حسیب مورد دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به موضوع را دارد:

الف- اگر خواهان میزان خواسته را تا ۱۰۰ میلیون تومان تقویم نماید، رسیدگی به دعوای مذکور در صلاحیت دادگاه صلح است (ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲)؛

ب- در صورتی که خواهان میزان خواسته را بیش از ۱۰۰ میلیون تومان تقویم نماید، رسیدگی به دعوای مذکور در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده یا محل تنظیم قرارداد یا محل انجام تعهد صالح خواهد بود (مواد ۱۱ و ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی).

نحوه طرح  دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن است

چنانچه ملکی در رهن باشد، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به یکی از روش‌های ذیل اقامه می‌شود:

1- الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی؛

2- الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن: فلسفه غیرنافذ بودن انتقال مال مرهونه حفظ حقوق مرتهن است. بنابراین پذیرش دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال است. رأی اصراری شماره 31 مورخ 1377/12/11 دیوان عالی کشور نیز مؤید این نظر است. چراکه آنچه دارای اهمیت است حفظ حقوق مرتهن و حق تقدم اوست. لذا چنانچه مرتهن بدون دلیل موجه با تنظیم سند رسمی مخالفت کند، برای رد دعوی کافی نیست.

الزام به تنظیم سند رسمی با وجود توقیف ملک

مطابق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی: «هرگونه معامله شرطی، رهنی و قطعی و غیره نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است».

نظریه مشورتی شماره 5969/7 مورخ 1377/10/13 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز بیان می دارد:

«اگر ملکی از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد، با عنایت به مقررات ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم به الزام سند رسمی به نام خریدار مغایر با مقررات قانونی است. همین حکم در مورد املاکی نیز که از طریق دادگستری و به دستور مقامات قضایی توقیف یا وثیقه داده شده باشد، جاری است».

بنابراین در صورتی که حکم دادگاه در مورد الزام به تنظیم سند به نفع شخصی قطعی شود، به دلیل اینکه مدیون دیگر نسبت به آن مال مالکیتی ندارد، توقیف به نفع شخص دیگر باطل است و می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه درخواست کرد. با صدور حکم قطعی الزام به تنظیم سند رسمی از مالک سابق سلب مالکیت می‌شود. اما چنانچه توقیف مال قبل از قطعیت حکم الزام به تنظیم سند رسمی باشد، این توقیف صحیح بوده و الزام به تنظیم سند رسمی تا زمان فک رهن ممکن نیست.

استعلام در رهن بودن ملک

برای اینکه مطمئن باشید که سند به نام شما ثبت شده است یا خیر، می‌توانید به سادگی آخرین وضعیت آن را استعلام کنید. استعلام سند، شرایط ثبت ملک و وضعیت سند را نشان می‌دهد. برای مثال چنانچه سند در رهن بانک باشد، چند مالک داشته باشد یا از نظر حقوقی شرایط ویژه‌ای داشته باشد، با استعلام می‌توان مطلع شد و در مورد آن تصمیم گرفت. به‌طور کلی برای انتقال ملک نیازمند استعلام سند ملکی هستیم.

استعلام سند ملک با دو شیوه مراجعه حضوری و آنلاین ممکن و قابل انجام است. در روش حضوری به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه می شود و با ارائه کدملی استعلام انجام می شود. راه سریع‌تر نیز این است که از طریق سایت این سازمان به نشانی https://ssaa.ir/ استعلام شود.

نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند مرهونه

با توجه به اینکه در رهن بودن مال از موانع تنظیم سند رسمی است، چنانچه راهن به فک رهن اقدام نکرده باشد، برای اجرای حکم صادره دو راه وجود دارد:

1- محکوم له یعنی شخصی که حکم به نفع او صادر شده است، خود اقدام به پرداخت بدهی می‌نماید و سپس سند فک و سند رسمی تنظیم می شود. در پایان نیز مبلغ پرداخت شده از محکوم علیه دریافت می‌گردد.

2- شخص ثالثی تحت نظر مأمور اجرای احکام با هزینه محکوم علیه اقدام به فک رهن می‌کند.

3- در صورتی که آزاد کردن مال مرهونه به روش های فوق ممکن نباشد، مطابق ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی، ابتدا مرجع صادرکننده حکم به محکوم علیه جهت اقدام به فک رهن اخطار می‌کند‌، در صورت امتناع، روزانه جریمه ای تعیین و از طرق اجرای احکام وصول می‌گردد.

4- اگر محکوم له امکان اجرای حکم از هیچ یک از طرق مذکور را نداشته باشد، می تواند به استناد ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی بدون اجرای فک رهن و تنظیم سند رسمی، هزینه‌های لازم را با جلب نظر کارشناس از طریق اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در صورت خودداری، سایر اموال محکوم علیه شناسایی و توقیف و به فروش می‌رسد و پس از پرداخت دین راهن به مرتهن، مال مرهونه فک و سپس سند رسمی تنظیم می‌شود.

نمونه دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی

در ادامه یک نمونه نمونه دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی در اختیار شما قرار داده خواهد شد. با این وجود توصیه می‌شود چنانچه قصد تقدیم دادخواست مذکور را به دادگاه دارید، با وکیل ملکی یا وکیل حقوقی متخصص لاوین در ارتباط باشید.

باسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان( محل وقوع ملک)

با سلام

احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانب به موجب مبایعه نامه شماره 123456 مورخ 1400/12/13یک واحد آپارتمان با مساحت 200 مترمربع را مطابق مشخصات مندرج در مبایعه نامه از خوانده محترم خریداری نموده‌ام. نظر به اینکه ملک مذکور در رهن بانک قرار داشته، خوانده در ضمن قرارداد تعهد به فک رهن تا تاریخ 2/11/1401 و انتقال سند رسمی به نام اینجانب نموده است.

لکن متاسفانه علیرغم انقضای مدت معهود و پرداخت کلیه ثمن، نامبرده از انجام کلیه تعهدات قراردادی خود امتناع ورزیده و موجبات ورود خسارات هنگفتی به اینجانب را فراهم آورده است.

لذا با استناد به اصل صحت ولزوم قراردادها وعمومات قاعده فقهی اوفو بالعقود، رسیدگی و صدور حکم به الزام خوانده به فک رهن و رفع کلیه موانع انتقال و الزام به تنظیم سند رسمی مورد استدعاست.

با سپاس و تجدید احترام

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”