دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند

با توجه به اهمیت موضوع دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند در نظام حقوقی ایران و بدین جهت که از دعاوی شایع و متدوال در مراجع دادگستری و مبتلا به افراد می باشد، در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین تلاش شده است به سبک و سیاقی ساده و روان به این دو موضوع پرداخته و تعاریف، شرایط و موانع، چگونگی طرح این دعاوی در اختیار افراد قرار گیرد؛ خوانش و دقت در مطالب آن به مخاطب توصیه می‌شود.

درخواست تنظیم دادخواست

شروع مشاوره حقوقی آنلاین

مشاوره تلفنی

نصب اپلیکیشن حقوقی لاوین

کافه بازار

مایکت

وب اپلیکیشن

دانلود مستقیم

حمایت از مالکیت در قانون

مالکیت یکی از مهم‌ترین حقوق مدنی اشخاص است که مورد حمایت قانون‌گذار قرارگرفته است. این حق به معنای سلطه و اقتداری است که شخص به موجب قانون در مقابل سایر اشخاص از آن برخوردار بوده و تمامی افراد باید آن را محترم بشمارند.

اصل تسلیط و مطلق بودن مالکیت (حق هرگونه تصرف تا جایی که در تعارض با قاعده لاضرر نباشد) و اصل انحصاری بودن مالکیت (منع سلب تصرف) مستند به مواد 30 و 31 قانون مدنی نیز در راستای حمایت از مالکیت می باشد. بر این اساس دعوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند در محاکم ایران برای مالک اموال منقول (مال قابل جابجایی از محلی به محل دیگر مانند خودرو و موتور سیکلت) و غیرمنقول (مال غیرقابل جابجایی مانند خانه، زمین، ویلا و غیره) به رسمیت شناخته شده و از متداول ترین دعاوی به شمار می‌آید.

موضوع اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی غالبا زمانی حادث می‌شود که شخص به موجب یک قرارداد (قولنامه،مبایعه نامه و غیره) مالی اعم از منقول یا غیرمنقول را به دیگری انتقال داده و ضمن قرارداد فروشنده متعهد می شود که در تاریخ معین جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر گردد لکن علیرغم انجام تعهدات و پرداخت ثمن (بهای موضوع معامله) از سوی خریدار فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند امتناع می‌ورزد.

اثبات مالکیت به چه معنا است؟

دعوی اثبات مالکیت از جمله دعاوی حقوقی است که در خصوص پذیرش آن در محاکم اختلاف نظر بسیاری وجود دارد. عده‌ای از قضات با استناد به رای وحدت رویه شماره569 مورخ 1370/10/10 هیات عمومی دیوان عالی کشور این دعوی را مورد پذیرش قرار داده و معتقدند که الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک مانع از استماع (پذیرش) این دعوی نمی‌باشد. لکن برخی محاکم با استناد به مواد  22،46،47و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و مفاد رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ1383 هیات عمومی دیوان عالی کشور و مفاد قانون تعییین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی مصوب 1390/09/20 این دعوی را مسموع ندانسته و از پذیرش آن خودداری می نمایند.

آنچه مسلم است خواسته اثبات مالکیت در اراضی دارای سابقه ثبتی اساساً واجد وصف دعوی نبوده و صرفاً نوعی احراز مقدمات دعوی محسوب می شود که در صلاحیت مراجع ثبتی است.

راه‌های اثبات مالکیت

مطابق با قانون مدنی ایران، مالکیت به یکی از شیوه‌های زیر قابل اثبات است:

الف- سند: مطابق با ماده 1284 قانون مدنی «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد»،

ب- اقرار: بدین معنا که خوانده‌ی دعوا مالکیت خواهان را تأیید نماید؛

ج- شهادت: شهادت عبارت است از گواهی شخصی غیر از طرفین دعوی از وجود یا عدم وجود حقی یا وقوع یا عدم وقوع موضوعی نسبت به یکی از طرفین؛

د- تصرف مالکانه (قاعده ید): مطابق با قانون مدنی ایران هر گاه مالی در تصرف شخصی باشد، آن شخص مالک آن مال محسوب می‌گردد مگر آن که خلاف آن در دادگاه صالح به اثبات برسد. از نظر حقوقی این موضوع اماره مالکیت متصرف است.

اثبات مالکیت در اموال غیرمنقول (املاک)

چنانچه ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد و مالک قصد الزام به انتقال و تنظیم سند رسمی داشته باشد یعنی در مواقعی که در خصوص مالکیت بین افراد اختلاف به وجود می‌آید، دعوی الزام به تنظیم سند مطرح می‌گردد. بنابراین دعوی اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی قابلیت استماع ندارد؛ مگر اینکه همراه با دادخواست اثبات مالکیت، دعوای ابطال عملیات ثبتی و ابطال سند رسمی نیز اقامه گردد.

اثبات مالکیت در اموال منقول

چنانچه در تملک یا مالکیت اموال منقول نظیر خودرو یا موتور سیکلت اختلاف ایجاد شود مدارکی چون برگ سبز خودرو یا سند رسمی از قوی ترین دلایل مالکیت می‌باشد. در غیر اینصورت این مالکیت از طریق تصرف مالکانه (قاعده ید)،

شهادت شهود، اقرار یا سوگند قابل اثبات است.

الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

فرد با قرارداد عادی و تنظیم مبایعه نامه مالکیت خودرو را به دیگری منتقل می‌کند و فروشنده متعهد می‌گردد در یک تاریخ معین جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر شود. لکن علیرغم پرداخت ثمن، تعهد مذکور را انجام نداده و یا مدعی فسخ معامله است. از این رو خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی طرح کرده و در صورت اثبات مالکیت و حقانیت ادعا، دادگاه حکم به الزام به تنظیم سند خواهد داد.

لازم به ذکر است که  مطابق رای شماره 1862 هیات عمومی دیوان عدالت اداری برگ سبر خودرو به عنوان سند مالکیت شناخته شده و دیگر حضور فرد در دفترخانه برای تنظیم سندرسمی ضروری نسیت. این امر کمک شایانی به کاهش دعوی الزام به تنظیم سند کرده است.

شرایط و موانع الزام به تنظیم سند

به موجب اصل 34 قانون اساسی، دادخواهی و تظلم در دادگاه حق هر فردی بوده و هیچ کس را نمی‌توان از این حق محروم نمود. اما طرح هر دعوی در مراجع قضایی مستلزم رعایت شرایط عمومی و اختصاصی آن دعواست و دعوی اثبات مالکیت و الزام تنظیم سند نیز از این قاعده مستثنی نیست.

1- شرایط عمومی

شرایط عمومی طرح دعوا عبارت است از:

الف- ذی‌نفعی خواهان؛

ب- داشتن سمت؛

ج- داشتن اهلیت؛

د- منجز بودن دعوا: (موضوع دعوی معلق یا مشروط بر امری نبوده و حق ایجاد شده باشد).

2- شرایط اختصاصی

الف- وجود قراداد یا مدرک و دلیلی که اثبات کننده وقوع معامله باشد؛

ب- مالکیت قانونی فروشنده بر مال موضوع معامله؛

ج- عدم رهن یا توقیف بودن مال موضوع معامله (فروش ملک در رهن)؛

د- عدم حضور فروشنده در دفترخانه در تاریخ تعیین شده برای تنظیم سند رسمی: این امر بایستی با گواهی عدم حضور و حتی الامکان با تامین دلیل اثبات شود؛

ه- انجام تعهدات توسط خریدار و پرداخت کلیه ثمن مطابق قرارداد؛

و- اخذ گواهی پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، مفاصا حساب مالیاتی و عوارض شهرداری، فک رهن و دیگر مقدمات تنظیم سند.

مزایای سند رسمی

از مزایای سند رسمی می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد:

1-  مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک «دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او به ثبت رسیده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردد و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک از مالک رسمی به او به ارث رسیده باشد»؛

2- تاریخ تنظیم سندرسمی نسبت به همه اعتبار دارد و علاوه بر طرفین در برابر سایر افراد نیز قابل استناد است؛

3- در برابر سند رسمی تنها می‌توان ادعای جعل کرد و اثبات آن نیز بسیار دشوار می باشد. یعنی در برابر سند رسمی تردید یا انکار مسموع نیست، چرا که اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی می‌باشد و خدشه به اعتبار آن دشوار است؛

4- سند رسمی علاوه بر طرفین درباره جانشین قانونی (وراث و انتقال گیرنده) معتبر است.

اعتبارزدایی از اسناد عادی در معاملات غیرمنقول

اخیراً طرح الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول در15 ماده به تصویب رسیده که هدف از آن حمایت از اسناد رسمی در مقابل افرادی است که دارای سند عادی هستند. مطابق ماده یک این قانون «از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول نظیر فروش، رهن، انتقال منافع و غیره بایستی به صورت رسمی انجام شود و اگر معامله ای به صورت عادی با مبایعه نامه یا قولنامه و غیره انجام گیرد در محاکم اعتبار ندارد».

لازم به ذکر است، اجاره املاک زیر 2 سال مشمول این ماده نیست. بنابراین اجاره‌نامه‌های عادی که در بنگاه‌های املاک، برای یک تا دو سال تنظیم می‌شود، همچنان در محاکم دارای اعتبار است.

نحوه طرح دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند

دعوی اثبات مالکیت و تنظیم سند ماهیتا دو دعوی مستقل هستند که به دلیل ارتباط کامل با یکدیگر به موجب یک دادخواست طرح می شوند.ذکر این نکته ضروری است که طرح دعوی اثبات مالکیت به تنهایی و مستقلا وجاهت قانونی نداشته مسموع نیست و بایستی صرفا تومان با دعوی الزام به تنظیم سندرسمی یا به عنوان مثال همراه با دعوی خلع ید طرح شود.

طرفین دعوی در دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند

طرفین دعوی در دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند عبارت‌اند از:

1- خواهان: خواهان دعوی کسی است که ادعای مالکیت بر مالی را دارد و دارای مدرک یا سندی است که دال بر حقانیت این ادعا باشد.

2- خوانده: دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند باید به طرفیت صاحب سند و همچنین کسی که تعهد به انتقال داده است تقدیم شود و چنانچه مال مورد نقل و انتقالات پی در پی و زنجیروار قرار گرفته باشد، برای احراز واگذاری و تحقق ارکان معامله و شرایط آن می بایست ایادی ناقله (خریداران و فروشندگان پیشین) نیز خوانده قرار گیرند. البته در این مورد تصمیم دادگاه در خصوص صاحب سند، محکومیت به تنظیم سندرسمی و در مورد سایرین به لحاظ عدم توجه دعوا قرار رد دعوا است.

نمونه دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند

در این قسمت از نوشتار یک نمونه دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند در اختیار شما قرار داده خواهد شد. با این وجود توصیه می‌شود چنانچه قصد تقدیم دادخواست مذکور را به دادگاه دارید، با وکیل ملکی یا وکیل حقوقی متخصص در ارتباط باشید. چرا که این دعاوی دارای هزینه دادرسی گزافی می‌باشند و در صورت عدم پذیرش دادخواست یا دعوای شما، خسارات بسیاری را متحمل خواهید شد.

باسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان (محل وقوع ملک)

با سلام

احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانب خواهان به موجب مبایعه نامه شماره‌ی 11111 مورخ 11/11/1400 اقدام به خرید یک واحد آپارتمان با مشخصات مندرج در مبایعه نامه پیوست دادخوست از خوانده نموده‌ام.

متاسفانه علیرغم انجام کلیه تعهدات و پرداخت کلیه ثمن مطابق رسیدهای تقدیمی، خوانده در تاریخ معهود در قرارداد، جهت تحویل ملک و تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر نشده و از انجام تعهدات خویش استنکاف می‌ورزد.

لذا مستند به مدارک تقدیم شده از جمله گواهی عدم حضور خوانده در دفترخانه و تامین دلیل موضوع، ضمن تقاضای اثبات مالکیت مستند به مبایعه‌نامه و شهادت شهود، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی از محضر آن مقام محترم مورد استدعا است.

با سپاس و تجدید احترام

پرسش و پاسخ مرتیط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فروغ رضایی- وکیل پایه یک دادگستری”