دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند

دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند از متداول ترین دادخواست ها و دعاوی مطروحه در مراجع دادگستری است. امروزه با توجه به حجم گسترده‌ی معاملات و روابط حقوقی فی‌مابین افراد، دعوای ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند بسیار شایع شده و از این رو آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه و شرایط و موانع آن، در انتخاب بهترین وکیل و طرح درست دعاوی راه‌گشا خواهد بود. علیرغم اعتبار بسیار بالای اسناد رسمی، گاه مواردی پیش می‌آید که موضوع ابطال آن اسناد ناگزیر خواهد شد.

در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین، اهتمام نگارنده بر این است که حتی‌الامکان مخاطب را با مفاهیم و قوانین مرتبط آشنا کرده و رویه‌های قضایی و مقرراتی را که به اقتضای مصالح اجتماعی زمان و مکان پیشبینی شده است نیز ارائه شود؛ خوانش این مطالب به افراد توصیه می‌گردد.

درخواست تنظیم دادخواست

شروع مشاوره حقوقی آنلاین

مشاوره تلفنی

نصب اپلیکیشن حقوقی لاوین

کافه بازار

مایکت

وب اپلیکیشن

دانلود مستقیم

مفهوم سند

در ابتدا باید بدانیم سند چیست و به چه اسنادی سند رسمی گفته می شود. مطابق ماده 1284 قانون مدنی:

«سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع از آن قابل استناد باشد».

قانون مذکور اسناد را به دو دسته تقسیم کرده است:

الف- سند رسمی

سند رسمی از منظر قانون مدنی سندی است که دارأی خصوصیات ذیل باشد:

1- اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد؛

2- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد؛

3- اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی مطابق قانون تنظیم شده باشد.

شایان ذکر است، سند رسمی از منظر قانون ثبت اسناد و املاک صرفا به سندی اطلاق می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. بنابرأین ممکن است سندی از نظر قانون مدنی رسمی محسوب شود ولی از نظر قانون ثبت خیر.

ب- سند عادی

مطابق ماده 1282 قانون مدنی: «غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 سایر اسناد عادی است». بنابراین هر سندی که رسمی نباشد، عادی محسوب می‌شود.

تفاوت سند عادی و رسمی

اسناد عادی و اسناد رسمی با یکدیگر متفاوت هستند. در ادامه به ذکر تفاوت اسناد عادی و رسمی می‌پردازیم:

1- تاریخ تنظیم سند رسمی نسبت به همه افراد معتبر است. این در حالی است که تاریخ تنظیم سند عادی صرفاً نسبت به طرفین و قائم‌مقام قانونی (وراث یا انتقال گیرنده) آن‌ها دارأی اعتبار می‌باشد؛

2- سند رسمی غیرقابل انکار و تردید است یعنی اظهار عدم اصالت یا صحت آن صرفا از طریق ادعای جعل با دلایل قابل قبول، مورد پذیرش قرار می‌گیرد. بنابرأین تمام محتویات (عبارات، خط، امضا، اثرانگشت، مهر و غیره)، مندرجات و مفاد سند رسمی دارأی اعتبار هستند. در حالی که نسبت به سند عادی می‌توان ادعای تردید، انکار و جعل داشت. بدین معنا که تعرض نسبت به اسناد عادی آسان‌تر از اسناد رسمی می‌باشد؛

3- سند رسمی از جمله اسناد لازم الاجراست یعنی مفاد سند بدون نیاز به حکم یا اجرأییه دادگاه، قابل اجرا می‌باشد. اسناد عادی فاقد این امتیاز هستند؛

4- نقل و انتقال برخی از اموال غیرمنقول مانند املاک صرفاً با سند رسمی معتبر است؛

5- اسناد رسمی میان طرفین و قائم مقام قانونی (وراث و انتقال گیرنده) معتبر است. اسناد عادی نیز از این ویژگی برخوردارند؛

6- دعوی مخالف مندرجات و مفاد سند رسمی به وسیله امارات قضایی یا شهادت فاقد شرایط بینه‌ی شرعی مسموع (قابل پذیرش) نیست؛

8- در دعاوی مستند به سند رسمی، برأی درخواست تامین خواسته نیازی به سپردن خسارت احتمالی نیست. این در حالی است که چنانچه دعوا مستند به سند عادی باشد، قرار تامین خواسته در صورتی صادر خواهد شد که خواهان خسارت احتمالی را به صندوق دادگستری واریز نماید.

موجبات ابطال یک سند رسمی

دادخواست ابطال سند رسمی انتقال به معنای ادعای بی اعتبار بودن آن سند است که پس از اثبات بی اعتباری آن، دادگاه حکم به بطلان سند صادر و سند مذکور بی اثر و از اعتبار ساقط خواهد شد.

دلایل متعددی می‌تواند یک سند رسمی را از اعتبار ساقط نماید که در این نوشتار به عمده ترین و شایع ترین آن دلایل اشاره خواهدشد:

1- معامله صوری و غیرواقعی

یعنی طرفین یا یکی از آن‌ها قصد واقعی در انتقال ملک نداشته و آن معامله به واسطه فقدان قصد به عنوان مهم‌ترین رکن از ارکان صحت معاملات، باطل خواهد بود. مطابق قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد (موجب انتقال مالکیت نمی شود).

2- معامله معارض

مطابق با ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، معامله معارض به معامله ای اطلاق می‌گردد که مالک، مال خود را (اعم از عین یا منفعت) به شخصی انتقال دهد و مجدداً همان مال را با سند رسمی به دیگری منتقل نماید.

به استناد رأی وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/08/1351 هیات عمومی دیوان عالی کشور شرط تحقق بزه یا جرم معامله معارض قابلیت تعارض است. یعنی در معامله معارض، انتقال اول با سند رسمی و یا سند عادی است (در جایی که سند عادی معتبر باشد) و انتقال دوم لزوماً با سند رسمی است. در این صورت سند دوم معارض و بی اعتبار بوده و سند اول تا زمانی که حکم به بی اعتباری آن صادر و نهایی نشده باشد، معتبر خواهد بود.

3- اثبات جعلیت سند

گفته شد که نسبت به اسناد رسمی تنها ادعای جعل با دلایل قابل قبول، مسموع است. چنانچه شخصی با اسناد و مدارک خلاف واقع و به نحو متقلبانه اقدام به اخذ سند کند، برای مثال فردی بر خلاف واقعیت خود را مالک معرفی کرده و موفق به اخذ سند رسمی شود، مالک واقعی می‌تواند با اثبات جعل، علیه وی دعوای ابطال سند رسمی طرح کند.

4- نقض قوانین و مقررات مرتبط در تنظیم اسناد رسمی و عدم رعایت تشریفات تنظیم سند

5- اثبات فقدان شرایط اساسی صحت معامله مبنای صدور سند

شرایط اساسی صحت معامله در ماده 190 قانون مدنی آمده است. چنانچه اثبات شود معامله‌ای که مبنای صدور سند رسمی بوده، واجد شرایط اساسی صحت معاملات نیست و به هر دلیلی باطل شود، سند مربوط به آن نیز بی اعتبار خواهد بود.

6- مستحق اللغیر در آمدن مال موضوع معامله

به طور مثال شخصی ملکی را به دیگری بفروشد و بعد معلوم شود که آن شخص مالک نبوده است و مالک واقعی نیز این معامله را رد کند (تنفیذ ننماید)، در این حالت مالک واقعی می‌تواند یکی از این دو دعوای زیر را طرح نماید:

الف- شکایت کیفری با عنوان انتقال مال غیر؛

ب- دعوای حقوقی با خواسته‌ «اعلام بطلان معامله به علت فضولی بودن و ابطال مبایعه‌ نامه و  الزام به تنظیم سند رسمی طرح کند».

ابطال اسناد مالکیت

ابطال اسناد مالکیت گاه با حکم دادگاه صورت می پذیرد گاه بدون نیاز به حکم دادگاه. در ذیل این موارد به تفکیک بیان خواهد شد.

الف- ابطال اسناد مالکیت بدون نیاز به حکم دادگاه

1- ابطال سند مالکیت به حکم قانون در مواردی که مقتضیات اجتماعی مانند اصلاحات ارضی و تقسیم اراضی بین زارعین و یا مصالح عمومی مانند حفظ جنگل ها و مراتع و منابع طبیعی اقتضا نماید. در این موارد با وضع قوانین و مقررات لازم، دستور ابطال ثبت و سند مالکیت داده می‌شود. برخی قوانین دادگاه‌ها را مأمور ابطال می‌کند و برخی دیگر به ادارات ذی‌ربط اختیار می‌دهد که دستور ابطال اسناد را صادر نماید. در این موارد سازمان ثبت مکلف است طبق درخواست آن مرجع اقدام نماید؛

2- ابطال اسناد معارض به وسیله اداره ثبت: در این موارد اگر دارنده سند معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه صالح مراجعه و دادخواست ابطال سند رسمی را تقدیم نماید، دارنده سند ثبت مقدم نیز گواهی عدم مراجعه او به دادگاه را به اداره ثبت تقدیم کند، اداره ثبت رأساً و بدون احتیاج به حکم دادگاه یا مرجع ذی‌صلاح دیگر، ثبت و سند معارض را ابطال می‌کند؛

3- در مورد اضافه مساحت ملک مطابق ماده 149 قانون ثبت عمل می‌شود. این ماده بیان می‌دارد:

«نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر‌اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌هاﻯ قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضاﻯ اصلاح سند خود را بنماید.

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزﻯ نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور‌قرارﻯ داده نشده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح و به ذی نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده براﻯ‌دریافت وجه در مدتی زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود».

4- ابطال یا اصلاح سند به دستور هیات نظارت طبق قانون ثبت در مواردی که:

– ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت مخالف یا مغایر سند رسمی باشد؛

– ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت مغایر حکم نهایی دادگاه باشد.

ب- ابطال سند مالکیت با حکم دادگاه

1- درمواردی که ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد؛

2- ابطال معاملات مبنای صدور سند؛

3- در مواردی که دارنده سند معارض ظرف دو ماه از اخطار اداره ثبت به دادگاه صالح مراجعه نماید.

چگونگی تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی

در دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی به دلیل ابطال معامله منشأ و مبنای آن، خواهان ابتدا می‌بایست دلایل و مدارک بی اعتباری معامله را ارائه دهد و فساد آن را اثبات نماید. در این مورد خواسته مندرج در دادخواست تقدیمی باید توأماً به صورت ذیل نگاشته شود:

1- اعلام بطلان معامله منشأ صدور سند؛ 2- صدور حکم به ابطال سند رسمی؛ 3- الزام به تنظیم سند رسمی.

همچنین مطابق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه نظر به اینکه مطابق ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد (یعنی معامله ای که به هر دلیلی باطل باشد سبب انتقال مالکیت نخواهد شد)، بنابراین در موردی که بیع مذکور با سند انجام شده باشد بطلان سند فرع بر اثبات فساد معامله است. بدین معنا که ابتدا باید بی اعتباری و فساد و بطلان مبنای صدور سند اثبات شود و چنانچه خواهان خواسته خود را صرفاً ابطال سند و الزام به تنظیم سند قید کند، دعوی وی به دلیل عدم رعایت ترتیب منطقی طرح دعاوی مسموع نخواهد بود و مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد.

طرفین دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند

خواهان دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند، مالک واقعی مال موضوع سند است و خوانده این دادخواست انتفال دهنده و انتقال گیرنده می‌باشند. بنابراین خواهان این دعوا باید دادخواست خود را به طرفیت هر دو طرف سند (انتفال دهنده و انتقال گیرنده مال) تقدیم نماید. در غیر این صورت دعوا به دلیل ایرادات شکلی رد خواهد شد.

مرجع صالح در دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند

مرجع صالح در دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند بر حسب این که مال موضوع سند منقول (مانند خودرو) باشد یا غیر منقول (مانند آپارتمان)، متفاوت است. در صورتی که مال موضوع سند، غیر منقول باشد، دادگاه صالح، دادگاه عمومی حقوقی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

اما در صورتی که مال موضوع سند، منقول باشد، با توجه به اینکه خواهان خواسته را در دادخواست چه میزان تقویم نماید، مرجع رسیدگی متفاوت خواهد بود:

الف- مطابق با ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ اگر خواهان میزان خواسته را تا 100 میلیون تومان تقویم نماید، رسیدگی به دعوای مذکور در صلاحیت دادگاه صلح است؛

ب- چنانچه خواهان میزان خواسته را بیش از 100 میلیون تومان تقویم نماید، رسیدگی به دعوای مذکور مطابق مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده یا محل تنظیم قرارداد یا محل انجام تعهد صالح خواهد بود.

نمونه دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند

در این قسمت از نوشتار یک نمونه دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند در اختیار شما قرار داده خواهد شد. با این وجود توصیه می‌شود چنانچه قصد تقدیم دادخواست مذکور را به دادگاه دارید، با وکیل ملکی یا وکیل حقوقی متخصص در ارتباط باشید. چرا که این دعاوی دارای هزینه دادرسی گزافی می‌باشند و در صورت عدم پذیرش دادخواست یا دعوای شما، خسارات بسیاری را متحمل خواهید شد.

باسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی (محل وقوع ملک)

با سلام

احتراماً به استحضار می رساند اینجانب مطابق مبایعه نامه شماره 1234 مورخ 1399/03/12 شش دانگ یک باب آپارتمان دارای پلاک ثبتی 40 (با مشخصات مندرج در قرارداد) را با مساحت 200 متر مربع از خوانده ردیف اول خریداری نموده و کلیه تعهدات قراردادی را انجام داده ام و مبیع نیز به تصرف اینجانب داده شده است.

نظر به اینکه حسب اطلاع و پرونده کلاسه 1234 مطروحه در آن شعبه محترم، موضوع معامله در تاریخ 01/01/1391 (مؤخر از تاریخ معامله اینجانب) توسط  خواندگان ردیف اول و دوم معامله شده در حالیکه در تاریخ مذکور و با وصف تنظیم قرارداد با اینجانب، دیگر فروشنده مالکیتی نسبت به مورد معامله نداشته است، با تقدیم دادخواست وارد ثالث، بطلان قرارداد مورخ 01/01/1392 فی‌مابین خواندگان و صدور حکم به بطلان دعوی اصلی و الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی انتقال به نام اینجانب مستند به مواد 10،220،238،239و 1201 قانون مدنی به انضمام کلیه خسارات دادرسی از محضر آن مقام محترم مورد استدعا است.

با سپاس و تجدید احترام

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”