دعوای خلع ید مشاعی یکی از دعاوی رایج در حوزه املاک است که زمانی مطرح می‌شود که چند نفر مالک مشترک یک ملک بوده و یکی از آن‌ها بدون رضایت دیگران، آن را در تصرف خود نگاه دارد. این دعوا در واقع ابزاری حقوقی برای احقاق حق مالکین است که از تصرف غیرقانونی در ملک مشترک خود ناراضی هستند. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین، به بررسی دقیق مفاهیم، شرایط، مراحل و آثار دعوای خلع ید مشاعی خواهیم پرداخت.
خلع ید مشاعی چیست؟
خلع ید مشاعی عبارت از این است که یکی از مالکان مشاعی بدون رضایت دیگران ملک مشترک را در تصرف خود نگاه داشته و با اخطار دیگران مبنی بر عدم رضایت به وضع ید به اقدام خود ادامه دهد.
بارزترین مصداق خلع ید مشاعی مربوط به موردی است که چند فرد به واسطه ارث، مالک یک ملک یا مال غیرمنقول مانند خانه، آپارتمان، زمین، باغ یا مغازه می‌شوند ولی یک یا چند نفر از ورثه و شرکا آن ملک را در تصرف خود داشته و اجازه تصرف به ورثه دیگر نداده و به تقسیم یا فروش هم راضی نمی‌شود و با هم توافق نمی‌نمایند. اصولا یکی از راه‌های اجبار شرکا و ورثه به تقسیم و فروش همین درخواست خلع ید مشاعی بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.
بنابراین وقتی ملکی بین دو یا چند نفر مشترک است و شرکا در خصوص نحوه استفاده توافقی ندارند و یک یا چند نفر از شرکا به استفاده شریک یا شرکای دیگر معترض هستند صرفنظر از میزان سهم و تعداد شرکای معترض این امکان وجود دارد که در دادگاه محل استقرار ملک دعوای خلع ید مشاعی مطرح نمایند.
بطور کلی در صورت عدم توافق مالکین مشاعی، ملک توسط اجرای احکام از تصرف همگی خارج شده و تا رفع تنازع و حصول توافق جمعی به تصرف هیج یک از شرکا داده نخواهد شد. در نظر داشته باشید گاهی بدون اینکه منظور خواهان در این دعوا رسیدن به نتیجه خلع ید مشاعی باشد از آن به عنوان یک اهرم فشار علیه شریک متصرف استفاده می‌شود تا راضی به خرید سهم شریک یا فروش سهم خود یا به طور کلی تعیین تکلیف و رضایت به پایان دادن به شراکت شود.
چه مدارکی برای طرح دعوای خلع ید مشاعی لازم است؟
برای طرح دعوای خلع ید مشاعی به مدارک زیر احتیاج دارید:
1- اثبات اینکه خواهان در ملک موضوع دعوا مالکیت دارد: این مالکیت می‌تواند با منشاء ارث باشد یا خرید جزیی و یا خرید همزمان؛ مالکیتی که منشا آن ارث باشد با رائه مدارک مالکیت مورث به همراه گواهی انحصار وراثت قابل اثبات است ولی سایر صور مالکیت نیازمند سند رسمی قطعی هستند؛
2- اثبات اینکه مخاطب و خوانده در ملک موضوع دعوا تصرف دارد: به هر طریقی اعم از استشهادیه، تامین دلیل، معاینه محل و اقرار خوانده در جلسه دادرسی این امر به اثبات می‌رسد و البته مطابق یک نظر دعوای خلع ید با توجه به اینکه قابلیت اجرا علیه هر متصرف را دارد این مساله خیلی اهمیت پیدا نمی‌کند و نیازی به اثبات آن نیست.
تفاوت خلع ید با خلع ید مشاعی در چیست؟
ازجمله تفاوت‌های خلع ید با خلع ید مشاعی عبارت است از:
الف- مفهوم خلع ید در هیچ جای قوانین مورد تصریح قانون‌گذار قرار نگرفته است و منظور قانون‌گذار از واژه غصب همان خلع ید است ولی خلع ید مشاعی در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.
ب- خلع ید قابلیت اعمال و اجرا در خصوص کلیه اموال اعم از اموال منقول و اموال غیر منقول را دارد (مستنبط از مقررات غصب قانون مدنی) ولی خلع ید مشاعی خاص اموال غیر منقول است (واژه ملک مشاع در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی).
ج- در خلع ید غالباً مالکیت محل اختلاف نیست و غاصب اصولاً ادعای مالکیت ندارد ولی در خلع ید مشاعی فرض بر این است که متصرف، مالک جزء مشاع از ملک است.
روند خلع ید ملک مشاع چگونه است؟
شرکا و مالکین مشاعی یک ملک در صورتی که در خصوص نحوه تصرف در ملک مشترک با هم اتفاق نظر نداشته باشند و حتی یک نفر به استفاده و تصرف سایرین راضی نباشد می‌توانند با مراجعه به دادگاه حقوقی و تقدیم دادخواست خلع ید از ملک مشاعی تقاضای خلع ید مشاعی ملک را بنماید.
این خلع ید آثار و ویژگی‌هایی دارد. از جمله این ویژگی‌ها این است که:
الف- علیه هر متصرف اجرا می‌شود اعم از اینکه محکوم علیه باشد یا نباشد؛
ب- نتیجه خلع ید مشاعی خالی کردن ملک و در اختیار گرفتن کلید آن توسط اجرای احکام مجری حکم است تا رفع تنازع و حل اختلاف و فصل خصومت یا توافق شرکا بر نحوه‌ی استفاده یا فروش ملک.
در پایان توصیه می‌شود اگر درگیر مسائل پیچیده و حقوقی در حوزه املاک مشاعی هستید و با مشکلاتی مانند تعیین تکلیف سهم الارث، تقسیم اموال، رفع تصرف غیرقانونی، یا هرگونه اختلاف دیگری با شرکای خود مواجه شده‌اید، نگران نباشید. گروه حقوقی لاوین با بهره‌گیری از وکیل ملکی متخصص، آماده است تا شما را در تمامی مراحل حقوقی همراهی کند. از مشاوره حقوقی اولیه تا پیگیری پرونده در دادگاه، وکلای ما با دانش و تجربه خود، بهترین راهکارها را برای حل مشکلات شما ارائه خواهند داد.
پرسش و پاسخ مرتبط
خلع ید مشاعی چیست؟
خلع ید مشاعی عبارت از این است که یکی از مالکان مشاعی بدون رضایت دیگران ملک مشترک را در تصرف خود نگاه داشته و با اخطار دیگران مبنی بر عدم رضایت به وضع ید به اقدام خود ادامه دهد.
جهت طرح دعوای خلع ید مشاعی به چه مدارکی نیاز داریم؟
جهت طرح این دعوا باید اولاً می‌بایست مالکیت خود را در ملک موضوع دعوا اثبات نماییم و ثانیاً باید اثبات کنیم که ملک موضوع دعوا در تصرف خوانده است.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– زینب میرزایی”
