مطابق با ماده 808 قانون مدنی «هر‌گاه مال غیر‌منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند». در این نوشتار، این موضوع را مورد بررسی قرار می‌دهیم و اطلاعت کاربرداری را به شما ارائه خواهیم داد. اگر در رابطه با این موضوع به مشاوره حقوقی نیاز دارید می‌توانید از طریق سایت گروه حقوقی لاوین با وکیل ملکی در ارتباط باشید.
فهرست مطالب
حق شفعه چیست؟
هر گاه دو شخص در مال غیر منقولی مانند یک زمین شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر می‌تواند معادل قیمتی که شخص ثالث (خریدار) به فروشنده پرداخت نموده است، به شریک خود (فروشنده) پرداخت نماید و آنچه را که فروخته شده است را خود مالک شود. در واقع در اینجا شریک دیگر از حق شفعه برخوردار است. بنابراین می‌تواند این حق خود را اعمال نماید و خود مالک سهم فروخته شده، شود. شایان ذکر است، به این عمل، اخذ به شفعه می‌گویند.
برای مثال، فرض نمایید که پرهام و امیرحسین به صورت مشاع مالک زمینی هستند. امیرحسین سهم خود از زمین را به قیمت یک میلیارد تومان به کوروش می‌فروشد. در اینجا پرهام از حق شفعه برخوردار است. بنابراین او می‌تواند با پرداخت یک میلیارد به امیر حسین، خود مالک تمام زمین شود. به عبارت دیگر می‌تواند اخذ به شفعه بنماید.
شرایط اعمال حق شفعه
حق شفعه در صورتی ایجاد می‌شود که تمامی شرایط زیر با هم وجود داشته باشند. بنابراین اگر یکی از شروط زیر محقق نشود، این حق نیز ایجاد نمی‌شود. این شروط عبارت‌اند از:
1- تعداد شرکا دو نفر باشد؛
2- دو نفر در مال غیرمنقولی شریک باشند. منظور از مال غیر منقول مالی است که از مکانی به مکان دیگر قابل جابه‌جایی نیست یا جابه‌جایی آن به خود مال یا محل استقرار آن آسیب وارد می‌نماید. برای مثال، زمین و مصالح به کار رفته در یک ساختمان مال غیر منقول می‌باشند؛
3- مال غیر منقول بین دو نفر مشاع باشد. منظور از مشاع بودن مال غیر منقول این است که هر دو شریک در ذره ذره این مال با یکدیگر شریک هستند و سهم هر یک از دیگری مشخص نیست؛
4- یکی از دو شریک تمام یا بخشی از سهم خود را با خرید و فروش (عقد بیع) به دیگری منتقل کند. بنابراین این حق زمانی به وجود می‌آید که انتقال سهم از طریق عقد بیع یا خرید و فروش باشد. در نتیجه اگر یکی از شرکا سهم خود را به دیگری ببخشد یا به او صلح نماید یا سهم خود را از طریق معاوضه به دیگری انتقال دهد، حق شفعه به وجود نمی‌آید؛
5- مال غیر منقول می‌بایست قابل تقسیم باشد. در غیر این صورت این حق به وجود نمی‌آید.
فوریت حق شفعه
کسی که دارای حق شفعه است باید فوراً آن را اجرا نماید. در غیر این صورت این حق ساقط خواهد شد. در این خصوص باید توجه داشت که فوریت آن زمانی است که شریک دیگر از وقوع معامله آگاه شود. بنابراین هر زمان که شریک دیگر از وقوع معامله آگاه شد باید باید فوری حق خود را اعمال نماید.
شایان ذکر است، منظور از فوریت این نیست که تنها در یک ساعت یا یک هفته، شریک دیگر بتواند حق خود را اعمال کند. در واقع منظور از فوریت این است که شریک دیگر بتواند در مهلتی متعارف از زمانی که از این حق خود آگاه می‌شود، حق خود را اعمال نماید و اخذ به شفعه کند.
پرسش و پاسخ مرتبط
اگر یکی از دو شریک مال غیر منقول، سهم خود را در یک قرارداد خرید و فروش (بیع) به چند شخص دیگر واگذار نماید، آیا حق شفعه ایجاد خواهد شد؟
بله، این حق ایجاد خواهد شد. در این صورت شریک دیگر می‌تواند به محض اطلاع از وقوع عقد بیع، حق خود را اعمال کند.
حق شفعه فوری است یعنی چه؟
یعنی این که شریک دیگر پس از اطلاع از وقوع بیع در مهلتی متعارف می‌بایست حق خود را اعمال نماید. در غیر این صورت حق شفعه ساقط می‌شود.
اخذ به شفعه چیست؟
پس از آن که یکی از شرکا مال غیر منقول، سهم خود را به شخص ثالثی انتقال می‌دهد، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد خواهد شد. اگر این شریک حق خود را اعمال کند، اخذ به شفعه نموده است.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
