یکی از متداول ترین قراردادهایی که روزانه در حوزه املاک منعقد می‌گردد و از اهمیت و رواج بسیار بالایی در جامعه کنونی ما برخوردار است قراردادهای مشارکت در ساخت و به تبع آن انعقاد قراردادهای پیش خرید و پیش فروش آپارتمان و املاک می‌باشد؛ لذا تدوین صحیح این دسته از قراردادها به لحاظ قوانین موضوعه جدید و رعایت نکات اساسی در خصوص توافق مطلوب و علم واگاهی نسبت به چگونگی اجرای تشریفات آن مانند ثبت قرارداد مشارکت در ساخت حائز اهمیت است.
لذا در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین با توجه به کمیت بالای قراردادهای مشارکت در ساخت در جامعه ایران و لزوم آگاهی بر قوانین موضوعه جدید به شرایط تشریفات قانونی برای ثبت قرارداد مشارکت در ساخت بعد از توافقات آن خواهیم پرداخت که دانستن این موارد در آینده کمک شایانی برای سازنده ومالک خواهد بود و آن‌ها را از در معرض دعاوی متعدد قرار گرفتن مصون خواهد نگه داشت.
فهرست مطالب
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
امروزه با توجه به هزینه‌های بالای ساخت و ساز اعم از هزینه خرید زمین و مصالح مربوطه برای ساخت آن اکثر مالکان و سازندگان تصمیم بر احداث ساختمان و ساخت و ساز به صورت مشارکتی می‌گیرند. بدین طریق که مالک و سازنده با انعقاد قراردادی تعهدشان را برای در اختیار گذاشتن ملک و ساخت و ساز اعلام نموده و شرایط لازم برای تأمین هزینه‌ها و نحوه ساخت و مدت آن و سهم هر یک از قرارداد را مشخص می‌نمایند.
الزامی بودن ثبت قرارداد مشارکت در ساخت
با تصویب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول نحوه انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش و پیش خرید کاملاً متحول شده است.
مطابق قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول اگر قصد مشارکت در ساخت را دارید ابتدا باید در دفتر اسناد رسمی آن معامله را به ثبت رسانید که به تبع ان دفاتر اسناد رسمی موظفند معامله شما را در سامانه ثبت آنی ثبت نموده که در پرونده ملکی شما ثبت می‌گردد. از فواید ثبت معاملات در قانون جدید باید متذکر شد که بعد ازثبت مالک دیگر نمی‌تواند هیچ قراردادی را با شخص دیگری در خصوص همان پلاک ثبتی منعقد نماید.
از طرفی دیگر زمانیکه میخواهید برای دستور تهیه نقشه و پروانه ساختمان اقدام نمایید شهرداری باید این دستور نقشه و تهیه نقشه و پروانه ساختمان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نماید که همه این اطلاعات در پرونده ثبتی شما منعکس می‌شود و مشخص خواهد شد که بر روی این پلاک و ملک مورد نظر چه تعداد واحد قرار است احداث شود و هر کدام چه مشخصاتی خواهند داشت.
اداره ثبت اسناد و املاک نیز موظف شده است برای هر واحد شناسه یکتای آن را صادر کند و اداره پست هم باید برای هر واحد کد پستی جدا در نظر بگیرد که این‌ها تماماً مشخص کننده این هستند که در این ملک چند واحد و با چه شرایطی ساخته خواهد شد و هم از طرفی دیگر بر اساس آن شناسه یکتا شما باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و معامله خود را ثبت کنید و دیگر امکان اینکه این شناسه یکتا را با شخص دیگری معامله کنید نخواهید داشت و آن معاملات که در سامانه ثبت الکترونیک معاملات ثبت شده‌اند کاملاً معتبر و قانونی هستند و نگرانی برای پیش خرید و پیش فروش آپارتمان‌ها عملاً از بین می‌رود.
در حال حاضر که قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول اجرایی شده است در تبصره ۲ ماده ۱۴ این قانون بیان داشته که برای ساختن ساختمان که به مراجع ساخت مثل شهرداری و دهیاری مراجعه می‌نمایید، مراجع ذی‌ربط موظف هستند مستقیماً دستور تهیه نقشه و پروانه ساختمان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت و همچنین بعد از ساخت و ساز و اتمام ساختن ساختمان و طی کردن مراحل گواهی پایان کار مراحل مذکور باید توسط مراجع مربوطه در سامانه ثبت شود که آن سامانه در واقع این اطلاعات را در پرونده ثبتی ملک منعکس می‌کند.
بنابراین اگر هرگونه استعلامی گرفته شود اداره ثبت مشخص می‌کند در این زمین چه ساختمانی با چه تعداد واحدی ساخته خواهد شد و هرگاه شما اقدام به اخذ سند تفکیکی بگیرید یا اینکه بخواهید سند هر واحد را مجزا کنید مستندا به همین پروانه ساختمان و دستور تهیه نقشه و گواهی پایان کار سند صادر خواهد شد. پس باید حواستان به این موضوع باشد که از ابتدا نقشه و پروانه درست تنظیم شود که بعداً به مشکل بر نخورید.
برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بدون دردسرهای بعدی و مشکلات ناشی از عدم انعقاد قرارداد مطلوب و همینطور عدم آگاهی بر رعایت تشریفات مانند ثبت قرارداد مشارکت در ساخت و جهت رعایت مصلحت طرفین قرارداد حتما از یک وکیل ملکی مجرب کمک بگیرید.
گروه حقوقی لاوین با سال‌ها تجربه در حوزه املاک و مستغلات، آماده ارائه مشاوره حقوقی تخصصی به شما در زمینه تنظیم و ثبت قرارداد مشارکت در ساخت است. وکلای ملکی متخصص ما با تسلط کامل بر قوانین و مقررات مرتبط، به شما کمک می‌کنند تا قراردادی جامع، دقیق و مطابق با منافع شما تنظیم شود. همچنین، با ارائه راهکارهای عملی و موثر، شما را در تمامی مراحل اجرا و ثبت قرارداد مشارکت در ساخت همراهی خواهند کرد.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا ثبت قرارداد مشارکت در ساخت الزامی است؟
بر اساس ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و با توجه به ماده ۳ قانون پیش فروش، هر قراردادی که مالک رسمی زمین با شخص دیگری به مشارکت در ساخت بپردازد یا قراردادی که به موجب آن شخصی متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخصی شود، باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد. بنابراین ثبت قرارداد مشارکت در ساخت الزامی می‌باشد.
آیا قراردادهای منعقد شده در بنگاه‌های معاملات معتبر است؟
مطابق با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول این قراردادها معتبر نیستند مگر آن که بنگاه مذکور پس توافق طرفین نسبت به پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و آن را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال نماید.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– معصومه میرزامحمدی وکیل پایه یک دادگستری”
