یکی از دعاوی شایع دادگاه های حقوقی و کیفری در ایران، اختلافات ملکی ناشی از اسناد عادی است؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 اقدام ارزشمند قانون‌گذار و گامی مهم در جهت کاهش این نوع دعاوی است که از تیرماه 1403 لازم الاجرا شده است. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین به موضوع الزامی شدن تنظیم سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول و ضوابط حاکم بر آن پرداخته خواهد شد. خوانش نوشتار ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 به تمامی اشخاص توصیه می‌شود.
فهرست مطالب
کدام معاملات اموال غیرمنقول نیاز به تنظیم سند رسمی دارد؟
مطابق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آن‌ها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید با تنظیم سند رسمی صورت بگیرد.
به طور مثال چنانچه عقد اجاره صرفاً به مدت دو سال تنظیم شده باشد، برای انتقال منافع نیاز به تنظیم سند رسمی اجاره نیست؛ اما انتقال منافع به هر عنوان مانند اجاره، صلح منافع و غیره برای مدت بیش از دو سال مستلزم تنظیم سند رسمی می‌باشد.
ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول
مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403، دعاوی راجع به اعمال حقوقی اموال غیرمنقول و املاک که به صورت رسمی ثبت نشده باشد و ادله راجع به آن‌ها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.
همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه های اجرائی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک، ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
بنابراین در صورت عدم ثبت رسمی معاملات غیر منقول مذکور، تنها دعوای استرداد عوضین مربوط به آن معامله در محاکم مسموع است و غیر از آن هیچ دعوایی اعم از کیفری و حقوقی پذیرفته نخواهد شد.
اهداف تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403
تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 گام ارزشمندی در ارتقا و سلامت نظام حقوقی ایران است و اهداف مهمی را دنبال خواهد کرد از جمله:
1- ساماندهی اسناد عادی غیرمنقول؛
2- ساماندهی معاملات غیرمنقول در بنگاه های معاملات ملکی؛
3- رفع موانع تنظیم سند رسمی و تسهیل تنظیم سند رسمی در خصوص برخی املاک مانند اراضی کشاورزی؛
4– کاهش دعاوی حقوقی و کیفری و اختلافات ملکی ناشی از اسناد عادی.
تکلیف اسناد عادی املاک قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403
پیش از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403، افراد ممکن است معاملاتی نسبت به املاک خود با اسناد عادی انجام داده باشند. به این منظور سامانه‌ای تحت عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» توسط سازمان ثبت اسناد و املاک راه اندازی شده است تا دارندگان اسناد عادی اموال غیرمنقول، مدارک و اسناد و ادله و مستندات خود را ظرف دو سال از راه اندازی این سامانه در سامانه مذکور بارگذاری کنند و همچنین ظرف دو سال پس از آن در خصوص اینکه سند حسب مورد در دفاتر اسناد رسمی یا از طریق اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شود، تعیین تکلیف شده و یا از طریق مراجع قضایی با طرح دعوی اقدام گردد.
چنانچه شخصی ظرف دو سال در این سامانه اقدام به بارگذاری مدارک کند و سپس بعد از دو سال مذکور برای تبدیل و تعیین تکلیف اسناد عادی اقدامات قانونی را انجام داده باشد، تا حداکثر 8 سال می‌تواند با همان اسناد عادی اقدام به نقل و انتقالات عادی، البته صرفاً از طریق سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، نسبت به ملک خود نماید.
در حال حاضر سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی تاسیس شده است و هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول اعم از زمین، آپارتمان، ساختمان و پیش فروش آن باید در سامانه الکترونیک اسناد ثبت شود.
چنانچه اسناد مربوط به معاملات غیرمنقول تا دو سال از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت نشود، این اسناد در هیچ یک از محاکم اداری و قضایی و ثبتی و داوری و اجرایی اعتبار نخواهد داشت؛ چراکه این مراجع شخصی را به عنوان مالک می‌شناسند که نامش در دفتر املاک ثبت شده و یا ملک را از مالک رسمی به ارث برده باشد. بنابراین کلیه اشخاص باید اسناد عادی مربوط به معاملات غیر منقول را در سامانه ثبت نمایند.
تکلیف بنگاه های معاملات ملکی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403
ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 بیان می‌دارد:
«دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.
چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.»
بنابراین از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403، بنگاه‌های معاملات ملکی و مشاوران املاک الزاماً باید معاملات غیرمنقول مذکور در قانون الزامی شدن سند رسمی معاملات غیر منقول را به صورت رسمی تنظیم نمایند؛ در غیر این صورت اسناد عادی تنظیم شده دارای اعتبار نیستند مگر اینکه بنگاه مذکور پس از مذاکره مقدماتی طرفین نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.
پس از درج پیش‌نویس در سامانه بلافاصله به صورت انلاین به بانک‌های اطلاعات جامع املاک، پیامکی ارسال و از هرگونه سواستفاده و کلاهبرداری و فروش مال غیر جلوگیری می‌شود.
الزامی شدن ثبت رسمی اسناد مالکیت حدنگار
یکی از موضوعاتی که با تصویب قانون الزامی شدن تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول مورد توجه گرفته است، در تبصره ۴ ماده یک قانون آمده است که مقرر می‌دارد:
«مفاد این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مجری است هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه‌اندازی نشده باشد.»
بنابراین از سوم تیرماه سال 1403 که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 لازم الاجرا شده، هر سند حدنگاری که صادر می‌شود، مشمول ضمانت اجرای ماده یک قانون (عدم اعتبار در مراجع رسمی) است و بنابراین نقل و انتقال آن می‌بایست به صورت رسمی صورت گیرد.
در نظر داشته باشید برای اینکه نقل و انتقال رسمی باشد، طبق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 «دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند.
در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آن‌ها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می‌باشد.»
در پایان توصیه می‌شود پیش از هر گونه اقدامی در رابطه با معاملات اموال غیر منقول از وکیل ملکی مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا مطابق با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 قرارداد اجاره نیاز به ثبت رسمی دارد؟
مطابق با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 قرارداد اجاره نیاز به ثبت رسمی ندارد مگر این که برای مدت بیش از دو سال منعقد شده باشد. همچنین قراردادهای اجاره به شرط تملیک نیز نیاز به ثبت رسمی دارند.
آیا مطابق با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 قراردادهای منعقد شده در بنگاه‌های معاملات املاک دارای اعتبار است؟
مطابق با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 این قراردادها دارای اعتبار نیستند مگر اینکه بنگاه مذکور پس از مذاکره مقدماتی طرفین نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”
