تخلیه مستاجر

 جهت تخلیه مستاجر ملک مسکونی دو روش وجود دارد. در مواردی حکم تخلیه صادر می‌شود و در مواردی دستور تخلیه. بنابراین جهت تخلیه مستاجر ملک مسکونی می‌بایست از مرجع صالح یا تقاضای صدور حکم تخلیه را نمود و یا تقاضای صدور دستور تخلیه. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین در رابطه با این موضوع اطلاعات کاربردی و مفیدی را در اختیار شما قرار خواهیم داد و تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه را ذکر می‌کنیم. اگر در این خصوص نیاز به مشاوره حقوقی دارید با وکیل ملکی مشورت نمایید.

شروع مشاوره حقوقی آنلاین

مشاوره تلفنی

درخواست وکیل

نصب اپلیکیشن حقوقی لاوین

کافه بازار

مایکت

وب اپلیکیشن

دانلود مستقیم

 دستور تخلیه

 درخواست صدور دستور تخلیه مستاجر ملک مسکونی را می‌توان از دوایر اجرای ثبت یا شورای حل اختلاف تقاضا نمود. شایان ذکر است، جهت مراجعه به شورای حل اختلاف می‌بایست درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت نمایید.

 الف- صدور دستور تخلیه مستاجر توسط دایره اجرای اداره ثبت

 در صورتی که اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شود و مدت زمان اجاره نامه نیز به پایان برسد، موجر می‌تواند جهت درخواست صدور دستور تخلیه به دوایر اجرای ثبت مراجعه کند. در این صورت ظرف یک هفته پس از درخواست موجر، مستاجر باید ملک را تخلیه نماید. شایان ذکر است، مطابق با ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شود، رسمی محسوب می‌شود.

 در این خصوص باید این نکته را مد نظر قرار دهید که مراجعه به دوایر اجرای ثبت مانع از مراجعه به شورای حل اختلاف نیست.

 ب- صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف

 چنانچه اجاره نامه به صورت رسمی یا به صورت عادی و با امضای دو شاهد تنظیم شود و مدت زمان اجاره نامه به پایان برسد، موجر می‌تواند از شورای حل اختلاف صدور دستور تخلیه را تقاضا نماید. برای صدور دستور تخلیه، درخواست موجر کافی است و نیاز به تنظیم دادخواست نیست.

 شورای حل اختلاف در صورتی دستور تخلیه را صادر می‌نماید که مدت زمان اجاره به پایان رسیده باشد. در واقع اگر درخواست صدور دستور تخلیه به دلیل فسخ اجاره نامه یا دلایل دیگری باشد، شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر نمی‌نماید.

 رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه، فوری و خارج از نوبت است. در رسیدگی به این درخواست شورای حل اختلاف طرف مقابل را دعوت نمی‌کند و جلسه دادرسی تشکیل نمی‌دهد. در واقع شورای حل اختلاف ظرف مدت یک هفته از تاریخ تقدیم درخواست صدور دستور تخلیه با استفاده از ضابطین دادگستری ملک را تخلیه می‌نماید. این شیوهاز تخلیه در عرف به تخلیه فوری شهرت دارد.

 شایان ذکر است. دستور تخلیه پس از صدور فوراً اجرا می‌شود. در واقع دستور تخلیه جهت اجر نیازمند قطعی شدن و صدور اجرائیه نمی‌باشد.

 ابطال دستور تخلیه

 مستاجر می‌تواند نسبت به صدور دستور تخلیه اعتراض نماید. این اعتراض ابطال دستور تخلیه نام دارد. در واقع دستور تخلیه از آنجا که حکم نیست، قابل تجدیدنظرخواهی نمی‌باشد اما می‌توان دعوای ابطال آن را اقامه نمود. از جمله مواردی که ممکن است دستور تخلیه ابطال شود عبارت است از:

 الف- تمدید اجاره؛

 ب- عدم انقضای مدت اجاره؛

 ج- جعلی بودن اجاره نامه؛

 د- انتقال ملک به شخص دیگر.

 حکم تخلیه

 همان‌طور که در بالا ذکر شد، دستور تخلیه زمانی صادر می‌شود که اجاره نامه یا به صورت رسمی و یا به صورت عادی و با امضای دو شاهد تنظیم شود و مدت اجاره نیز منقضی شده باشد. در غیر این صورت برای تخلیه مستاجر ملک مسکونی باید تقاضای صدور حکم تخلیه را نمود. در واقع در موارد زیر امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد و می‌بایست از مرجع قضایی صالح تقاضای صدور حکم تخلیه مستاجر را نمود:

 1- در اجاره‌های شفاهی؛

 2- در اجاره نامه عادی که شاهد ندارد؛

 3- در مواردی که تقاضای تخلیه عین مستاجر پیش از به پایان رسیدن مدت زمان اجاره صورت می‌پذیرد؛

 رسیدگی به درخواست صدور حکم تخلیه نیز در صلاحیت شورای حل اختلاف است. شایان ذکر است، برای صدور حکم تخلیه باید دادخواست تنظیم شود. به عبارت دیگر موجر باید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تقدیم دادخواست طرح دعوا کند.

 شورای حل اختلاف جهت رسیدگی به درخواست صدور حکم تخلیه با دعوت از طرف مقابل جلسه تشکیل می‌دهد. در خصوص حکم تخلیه باید این نکته را مد نظر قرار دهید که این حکم برخلاف دستور تخلیه، پس از صدور فوراً اجرا نمی‌شود. در واقع حکم تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه حقوقی است. حکم تخلیه پس از قطعیت در دادگاه حقوقی و صدور اجرائیه، قابل‌اجرا است.

 سایر مقررات تخلیه مستاجر

اگر مستأجر به هنگام امضای قرارداد اجاره مبلغی را تحت هر عنوانی مانند رهن، ودیعه، تضمین حسن انجام کار یا قرض‌الحسنه به موجر بدهد، تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به موجر زمانی انجام می‌شود که موجر مبلغ مذکور را به مستاجر پس بدهد یا آن را به دایره اجرای اداره ثبت بسپارد.

 چنانچه موجر مدعی باشد که از طرف مستاجر به ملک مورد اجاره خسارتی وارد شده یا موجر اجاره بها یا قبض‌های مربوط به آب، برق، گاز، تلفن، شارژ ساختمان و غیره را نپرداخته است، می‌بایست هم‌زمان با سپردن مبلغ مذکور به دوایر اجرای ثبت، گواهی تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان مذکور به مرجع قضایی صالح را نیز به دایره اجرای اداره ثبت تقدیم نماید.

 در این صورت، دایره اجرا اداره ثبت تا زمان صدور رأی مرجع قضایی از تسلیم مبلغ مذکور به میزان ضرر و زیان به مستاجر خودداری می‌نماید. دایره اجرای اداره ثبت در واقع پس از صدور حکم دادگاه و کسر مبلغ مندرج در دادنامه، مبلغ مذکور را به مستاجر تحویل می‌دهد.

 مرجع قضایی صالح

مطابق با بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجر به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در این مـوارد، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رأی می‏نماید.

 بنابراین رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه مستاجر ملک مسکونی، صدور حکم تخلیه مستاجر ملک مسکونی و دعوای ابطال دستور تخلیه مذکور در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. در این خصوص باید توجه داشته باشید که دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت مربوط به تخلیه مستاجر ملک تجاری می‌باشد و در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است.

 شایان ذکر است، در صورتی که علت درخواست تخلیه مستاجر ملک مسکونی فسخ اجاره نامه یا اقاله اجاره نامه یا انفساخ آن باشد، رسیدگی به درخواست صدور حکم تخلیه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

 پرسش و پاسخ مرتبط

 “گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”