اموال غیرمنقول، اموالی هستند که قابلیت جابه‌جایی ندارند یا جابه‌جایی آن‌ها منجر به تخریب یا تغییر در ماهیتشان می‌شود. اموال غیرمنقول دارای اهمیت ویژه‌ای هستند و قوانین مربوط به این اموال باید به‌طور دقیق رعایت شود. رعایت مقررات قانونی در برخورد با اموال غیرمنقول از بروز مشکلات و دعاوی حقوقی جلوگیری می‌کند و حقوق مالکین و افراد را تضمین می‌نماید. در این نوشتار از گروه حقوقی لاوین به بررسی موضوع مال غیرمنقول و انواع آن خواهیم پرداخت.
فهرست مطالب
مال غیرمنقول چیست؟
طبق ماده 12 قانون مدنی «مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.» بنابراین اموال غیرمنقول، بر خلاف اموال منقول اموالی هستند که قابلیت جابه‌جایی ندارند یا جابه‌جایی آن‌ها منجر به تخریب یا تغییر در ماهیتشان می‌شود. مانند زمین، آپارتمان، مصالح به کار رفته در ساختمان ها و غیره.
تقسیم‌بندی اموال غیرمنقول
اموال غیرمنقول به چهار دسته تقسیم می‌شوند:
1- اموال غیرمنقول ذاتی
اموالی که به خودی خود و ذاتا غیرمنقول هستند، مانند زمین و ساختمان.
2- اموال در حکم غیرمنقول
یک سری اموال منقولی که در کشاورزی به کار می‌روند، از دو جهت غیر منقول هستند. از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال. یعنی اگر دعوایی اقامه شود دادگاهی که زمین در وزه قضایی آن واقع شده است صلاحیت رسیدگی دارد. از جهت توقیف هم در حکم غیر منقول است. چون توقیف اموال منقول با توقیف اموال غیر منقول متفاوت است.
به طور کلی برای اینکه این اموال در حکم غیر منقول باشند دو شرط لازم است:
1- مالک زمین و مالک این اموال یک نفر باشد؛
2-مالک این اموال را به کشاورزی اختصاص داده باشد.
اگر این دو شـرط جمع شـد، ایـن اموال در حکم غیر منقول محسوب می‌شوند.
ماده 17 قانون مدنی در این خصوص بیان می‌دارد:
«حیوانات و اشیائی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و تخم و غیره و بطور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت الزم و مالک آن را به این امر تخصیص داده باشد از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزو ملک محسوب و در حکم مال غیر منقول است و همچنین است تلمبه و گاو و یا حیوان دیگری که برای آبیاری زراعت یها خانه و باغ اختصاص داده شده است.»
3- غیرمنقول به واسه عمل انسان
هر چیزی که ابتدا و ذاتا منقول بوده اما به واسطه عمل انسان تبدیل به مالی شده که جا به جایی آن موجب آسیب مال یا محل آن شود را غیرمنقول به واسطه عمل انسان می‌گویند. مثلاً آینه یا تابلوی نقاشی شده که به خودی خود منقول هستند ولی چون در دیوار یک بنا توسط انسان به کار می‌روند، تبدیل به غیرمنقول به واسطهء عمل انسان می‌شوند.
4- اموال غیرمنقول تبعی
دعاوی و حقوق مالی که موضوع آن‌ها غیرمنقول است را غیرمنقول تبعی می‌گویند. در ادامه این موضوع را بررسی می‌کنیم.
مال غیرمنقول تبعی
همانطور که گفته شد، دعاوی و حقوق مالی که موضوع آن‌ها غیرمنقول است را غیرمنقول تبعی می‌گویند. بنابراین غیرمنقول تبعی شامل دو چیز است:
الف- دعاوی غیرمنقول: هر دعوایی که راجع به مال غیر منقول است غیرمنقول تبعی گویند. مثلا دعوای خلع ید از ملک، دعوای رفع تصرف عدوانی از ملک.
ب- حقوق غیر منقول: حقوق غیرمنقول تبعی به دو دسته حقوق عینی و حقوق دینی تقسیم می‌شوند.
حقوق عینی که مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد، غیرمنقول تبعی به حساب می‌آید و شامل موارد زیر است:
۱- حق مالکیت: طبق ماده ۳۰ قانون مدنی، هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف وانتفاع دارد. مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.
۲- حق تحجیر: طبق ماده ۱۴۲ قانون مدنی، تحجیر شامل شروع در احیاء از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره می‌باشد و موجب مالکیت نمی‌شود ولی برای تحجیرکننده حق اولویت در احیاء ایجاد می‌کند.
۳- حق شفعه: بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک قسمت خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و آن قسمت از مبیع را تملک کند. به این حق، حق شفعه و به صاحب آن شفیع می‌گویند.
۴- حق ارتفاق: طبق ماده ۹۳ قانون مدنی، ارتفاق حقی است که برای شخص در ملک دیگری وجود دارد. مثلاً ممکن است باغچهء ویلای یک فرد در موقعیتی قرار داشته باشد که فرد برای آبیاری آن مجبور باشد از ملک همسایه عبور کند، به این حق، حق ارتفاق می‌گویند.
۵- حق انتفاع: حق انتفاع یعنی شخصی از مالی که متعلق به دیگری است، استفاده نماید. مثلاً شما دارای ملکی هستید و حق استفاده از ملک خود را برای مدت شش ماه به دوست خود می‌دهید تا در این مدت از ملک استفاده کند، به این حق، حق انتفاع می‌گویند.
۶- حق سرقفلی: با پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی، مستأجر ملک تجاری در اجاره کردن محل کسب و پیشهء خود نسبت به دیگران اولویت دارد.
حقوق دینی که مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد، غیرمنقول تبعی به حساب می‌آید و شامل موارد زیر است:
۱- تعهد به تسلیم مال غیرمنقول؛
۲- تعهد به انتقال مال غیرمنقول؛
۳- تعهد به پرداخت خسارت به مال غیرمنقول؛
۴- تعهد به پرداخت اجرت‌المثل مال غیرمنقول.
دادگاه صالح رسیدگی به دعاوی اموال غیرمنقول
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول به طور کلی بر اساس محل وقوع مال غیرمنقول تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، دادگاهی که مال غیر منقول در حوزه قضایی آن واقع شده است صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به آن را دارد. این قاعده در ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی تصریح شده است، این ماده بیان می‌دارد:
«دعوا راجع به غیرمنقول اعم از دعوا مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی، و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.»
پرسش و پاسخ مرتبط
دادگاه صالح به رسیدگی دعاوی اموال غیرمنقول کجاست؟
دادگاه صالح رسیدگی به دعاوی راجع به اموال غیر منقول دادگاهی است که مال غیر منقول در حوزه آن واقع می‌باشد.
مال پیشاپیش منقول چیست؟
مال پیشاپیش منقول، مالی است که در حال حاضر غیـر منقـول اسـت و قـرار است در آینده منقول بشود و ما هم منقولش را مد نظر داریم. این را مال پیشاپیش منقول گوینـد کـه در حکم منقول است. یعنی احکام اموال منقول بر آن بار می‌شـود . مـثلا یـک سـاختمان کلنگـی است که مالک میخواهد ساختمان را خراب کند، قبل از اینکه خراب شود یک نفـر آجرهای آن را میخرد پس انگار مال منقول خریده است. حال اگر سوال بشود که در این مورد کدام دادگاه صـالح است، پاسخ این است که دادگاه محل اقامت خوانده صالح است.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– ملیکا میرزایی”
