مال مشاع مالی است که دو یا چند شخص با سهم معینی از آن مال با یکدیگر شریک می‌باشند. مال مشاع ممکن است منقول باشد مانند خودرو یا غیر منقول باشد مانند ملک. تقسیم مال مشاع بین شرکا روش‌های گوناگونی دارد. یکی از این روش‌ها افراز است. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین در رابطه با این موضوع با یکدیگر گفتگو خواهیم کرد.
فهرست مطالب
افراز چیست؟
تقسیم مادی مال مشاع میان شرکا افراز نام دارد. افراز اموالی ممکن است که تجزیه پذیر هستند. به عبارت دیگر، اموالی که دارای اجزای مساوی می‌باشند. برای مثال یک زمین ساده و بدون ساختمان که قطعات مختلف آن دارای اوصاف یکسانی می‌باشند یا یکصد تن گندم به این روش قابل تقسیم است.
در این خصوص باید توجه داشت که اموالی که دارای اجزای مساوی نیستند قابل تقسیم به روش مذکور نمی‌باشند. برای مثال نمی‌توان یک خودرو یا یک ساختمان را به این روش میان شرکا تقسیم نمود. بنابراین می‌بایست از دیگر شیوه‌های تقسیم استفاده کرد.
تفاوت افراز و تفکیک
افراز و تفکیک با یکدیگر متفاوت می‌باشند. این تفاوت‌ها عبارت‌اند از:
| ردیف | افراز | تفکیک |
| 1 | اختصاص به مال مشاع دارد. | صرفاً به مال مشاع اختصاص ندارد و میتوان ملکی را که دارای یک مالک است را به قطعات کوچکتر تفکیک نمود. |
| 2 | اجبار به افراز از سوی دادگاه یا اداره ثبت ممکن است. | اجبار به تفکیک ممکن نیست. |
| 3 | صرفاً برای اموالی است که دارای اجزای متساوی هستند. | تفکیک به اموال دارای اجزای متساوی اختصاص ندارد. برای مثال تفکیک واحد‌های یک آپارتمان ممکن است. |
افراز ملک
یکی از روش‌های تقسیم املاک، افراز می‌باشد. افراز ملکی ممکن است که به صورت زمینی ساده و بدون بنا است و قطعات مختلف آن دارای اوصاف یکسانی هستند. در این صورت:
1- اگر جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد، جهت انجام عمل تقسیم به این روش می‌بایست به اداره ثبتی که ملک در حوزه آن قرار دارد، مراجعه نمایید. مگر در خصوص موارد زیر که این عمل در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است:
الف- در صورتی که میان شرکا شخص غایبی باشد؛
ب- اگر میان شرکا شخص محجوری باشد. شایان ذکر است اگر شخصی صغیر یا مجنون یا سفیه (سفیه شخصی است که توانایی سنجش نفع و ضرر اقتصادی را ندارد) باشد، محجور است؛
ج- اگر میان شرکا در رابطه با مالکیت ملک اختلاف باشد؛
د- در صورتی که افراز جهت تقسیم ترکه باشد.
2- افراز املاکی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده باشد، در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است.
شایان ذکر است، در صورتی که تقسیم ملک از طریق افراز ممکن نباشد، میتوان از دادگاه درخواست صدور دستور فروش مال مشاع را نمود.
سایر روش‌های تقسیم
در صورتی که یک مال، اعم از منقول یا غیر منقول غیر قابل افراز باشد میتوان آن را به روش‌های زیر تقسیم نمود:
1- تقسیم به تعدیل
اگر مالی غیر قابل افراز باشد اما از حیث قیمت بتوان آن را بین شرکا تقسیم کرد، به آن تقسیم به تعدیل می‌گوییم. در تقسیم به تعدیل مال مشاع دارای اجزای برابر نیست اما میتوان سهم شرکا را به صورتی معین نمود که از نظر قیمت برابر باشند.
برای مثال، زمینی 1000 متری در کنار خیابان واقع شده است. بخش‌هایی از زمین که به خیابان نزدیکتر است گرانتر از بخش‌هایی از زمین است که از خیابان دورتر می‌باشند. در اینجا نمی‌شود ملک را به شیوه افراز تقسیم نمود زیرا قطعات مختلف زمین دارای اوصاف یکسانی نیستند. اما تقسیم زمین به روش تقسیم به تعدیل ممکن است. در این صورت میتوان زمین را به قطعات 600 و400 متری تقسیم نمود تا از حیث قیمت برابر باشند. در واقع هر چند قطعه 600 متری و 400 متری از حیث مساحت برابر نیستند اما از حیث قیمت یکسان می‌باشند.
2- تقسیم به رد
در صورتی که تقسیم به تعدیل به دلیل عدم هماهنگی قیمت‌ها امکان پذیر نباشد، شرکایی که مال با ارزش‌تر را دریافت می‌کند، می‌بایست به شرکای دیگر مبلغی را به عنوان ما‌به‌التفاوت پرداخت نمایند. این شیوه از تقسیم، تقسیم به رد نام دارد.
در واقع در اینجا برخی از شرکا قسمتی از مال مشاع را دارا می‌شوند که بیش از سهم آن‌ها است و برخی دیگر قسمتی از مال مشاع را دارا می‌شوند که کمتر از سهم آن‌ها می‌باشد. در این صورت شرکایی که بیش از سهم خود را دریافت می‌نمایند می‌بایست معادل زیاده، به شرکای دیگر وجه نقد پرداخت کنند. شایان ذکر است، به نظر می‌رسد تقسیم به رد می‌تواند به صورت اجباری و با حکم دادگاه انجام شود.
3- فروش
اگر مالی غیر قابل افراز باشد و امکان تقسیم به تعدیل و تفسیم به رد نیز در خصوص آن ممکن نباشد، میتوان از دادگاه تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع را نمود. در این صورت حاصل فروش بین شرکا به نسبت سهم آن‌ها تقسیم می‌شود.
دادگاه صالح برای افراز ملک
مطابق با ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد».
مطابق با این ماده جهت افراز املاک می‌بایست به دادگاه حقوقی که ملک در حوزه آن قرار دارد مراجعه کنید نه دادگاهی که شریک یا شرکای دیگر در حوزه آن اقامت دارند. در این راستا می‌بایست نخست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید و از طریق این دفاتر درخواست خود را برای دادگاه صالح ارسال نمایید. شایان ذکر است، در خصوص املاک مشاعی که جریان ثبت آن‌ها به پایان رسیده است، مراجعه به دادگاه نیاز نیست و میتوان به اداره ثبتی مراجعه کرد که ملک در حوزه آن واقع شده است.
در پایان لازم به ذکر است که این نوشتار جهت افزایش آگاهی حقوقی شما تدوین شده است. بنابراین توصیه می‌شود اگر در این خصوص با مشکل حقوقی مواجه هستید، از طریق اپلیکیشن حقوقی لاوین با وکیل ملکی در ارتباط باشید. وکلای ملکی گروه حقوقی لاوین از دانش تخصصی و تجربه کاری موفقی در خصوص دعاوی ملکی برخوردار می‌باشند.
پرسش و پاسخ مرتبط
افراز چیست؟
تقسیم مادی مال مشاع میان شرکا افراز نام دارد. این روش تقسیم، در خصوص تقسیم اموالی کاربرد دارد که تجزیه پذیر باشند. به عبارت دیگر، اموالی که از اجزای مساوی برخوردار هستند. مانند یکصد تن گندم یا زمین ساده و بدون بنا که تمامی قطعات آن دارای اوصاف یکسانی می‌باشند.
دستور فروش مال مشاع چیست؟
در صورتی که تقسیم ملک از طریق افراز ممکن نباشد، میتوان از دادگاه درخواست صدور دستور فروش مال مشاع را نمود. در این صورت ملک مذکور به فروش می‌رسد و حاصل فروش بین شرکا به نسبت سهم آن‌ها تقسیم می‌گردد.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
