اراضی بایر چیست؟

اراضی بایر به زمین‌هایی گفته می‌شود که در گذشته احیاء شده و مورد بهره‌برداری قرار گرفته‌اند، اما به مرور زمان به دلیل عدم استفاده یا اهمال مالک، به حالت معطل و بدون آبادی بازگشته‌اند. بر اساس ماده 4 قانون زمین شهری مصوب 1366، اراضی بایر شهری زمین‌هایی هستند که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته‌اند، چه مالک مشخصی داشته باشند و چه نداشته باشند. در رویه حقوقی، اراضی بایر معمولاً زمین‌هایی تلقی می‌شوند که دست‌کم به مدت پنج سال بدون بهره‌برداری رها شده باشند.

اراضی بایر شهری چیست؟

اراضی بایر شهری زمین‌هایی هستند که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار دارند و طبق تعریف ماده 4 قانون اراضی شهری مصوب 1360 و 1366، سابقه عمران و احیاء داشته اما به تدریج به حالت موات بازگشته‌اند. این اراضی ممکن است مالک مشخصی داشته باشند یا به دلیل اعراض یا مجهول‌المالک بودن، فاقد مالک خصوصی باشند. بر اساس قانون تعاریف محدوده و حریم شهر مصوب 1384، محدوده شهر شامل بخش کالبدی موجود و توسعه آتی شهر است، و حریم شهر شامل اراضی پیرامونی است که تحت نظارت شهرداری قرار دارد.

تشخیص بایر بودن اراضی شهری بر عهده کمیسیون سه‌نفره‌ای است که طبق ماده 12 قانون اراضی شهری و آیین‌نامه اجرایی آن تشکیل می‌شود. این کمیسیون با حضور نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، وضعیت زمین را بررسی می‌کند. معیار زمانی تشخیص بایر بودن، وضعیت زمین در تاریخ 5/4/1358 (تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری) است. اگر زمین در این تاریخ بایر بوده و بدون عذر موجه همچنان بایر باقی مانده باشد، یا اگر پیش از این تاریخ مزروعی بوده اما طبق عرف محل در حالت آیش (رها شده) نباشد و معطل مانده باشد، بایر تلقی می‌شود.

مالکیت اراضی بایر شهری

مالکیت اراضی بایر شهری بسته به وضعیت مالکیت آن‌ها متفاوت است. بر اساس قوانین موجود:

اراضی بایر با مالک مشخص: این اراضی تحت مالکیت مالک خصوصی باقی می‌مانند و دولت نمی‌تواند آن‌ها را به تملک خود درآورد، مگر اینکه مالک به عمران و احیاء اقدام نکند و مهلت قانونی برای احیاء به پایان برسد. ماده 7 قانون زمین شهری به مالکان اراضی بایر این امکان را می‌دهد که در صورت نیاز به مسکن و عدم استفاده از مزایای قوانین قبلی، تا 1000 مترمربع زمین برای احیاء دریافت کنند. در صورت عدم احیاء در مهلت مقرر، این اجازه ساقط شده و زمین به دولت بازمی‌گردد.

اراضی بایر بدون مالک مشخص (مجهول‌المالک یا اعراض‌شده): طبق ماده 7 قانون اراضی شهری مصوب 1360، این اراضی در اختیار دولت قرار می‌گیرند. اما ماده 8 قانون زمین شهری مصوب 1366 این اراضی را در اختیار ولی فقیه قرار داده و مدیریت آن‌ها به سازمان جمع‌آوری و فروش اموال تملیکی واگذار شده است. این سازمان با اذن ولی فقیه، وظیفه نگهداری، اداره و فروش این اراضی را بر عهده دارد. ماده 3 قانون تأسیس سازمان جمع‌آوری و فروش اموال تملیکی مصوب 1370 نیز این موضوع را تأیید می‌کند.

در مواردی که اراضی بایر شهری به دولت یا نهادهای انقلابی واگذار شده باشد، اسناد مالکیت قبلی باطل شده و سند جدید به نام دولت صادر می‌شود. ادارات ثبت اسناد و املاک موظف‌اند بر اساس درخواست وزارت راه و شهرسازی، این فرآیند را انجام دهند.

اراضی بایر غیرشهری چیست؟

اراضی بایر غیرشهری به زمین‌هایی اطلاق می‌شود که خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار دارند و با وجود داشتن سابقه احیاء و بهره‌برداری، به دلیل عدم استفاده یا اعراض مالک برای مدت طولانی متروک مانده‌اند. بر اساس قوانین ایران، از جمله قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی مصوب 25/6/1358 و مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حل مشکل اراضی بایر مصوب 25/5/1368، اراضی بایر به زمین‌هایی تعریف شده‌اند که سابقه احیاء دارند اما به علت اعراض یا عدم بهره‌برداری برای مدت 5 سال متوالی بدون عذر موجه، به حالت متروک درآمده‌اند.

نخستین قانون مرتبط، یعنی قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی مصوب 1358، بر فرآیند واگذاری این اراضی تمرکز دارد و حکمی صریح درباره مالکیت آن‌ها ارائه نکرده است. ماده 8 این قانون به مالکان اراضی بایر 5 سال مهلت داده تا زمین را احیاء کنند. در صورتی که مالک در این مدت اقدام به احیاء نکند، دولت مجاز است این اراضی را با رعایت شرایط و ضوابط به واجدان شرایط واگذار کند تا برای کشاورزی مورد استفاده قرار گیرند.

همچنین، ماده 4 این قانون مقرر می‌دارد اگر اراضی بایر بیش از 5 سال بدون عذر موجه متروک مانده باشند، هیئت‌های واگذاری می‌توانند آن‌ها را به کشاورزان واجد شرایط اختصاص دهند. تبصره این ماده نیز بیان می‌کند که اگر زمین بین 3 تا 5 سال معطل مانده باشد، تا دو برابر عرف محل به مالک واگذار می‌شود و مابقی به واجدان شرایط اختصاص می‌یابد.

در بند یک لایحه اصلاحی قانون مذکور، برای اراضی بایر متعلق به مالکان بزرگ که به دلیل عدم کشت و بهره‌برداری، بدون اجازه به دهقانان، بایر مانده‌اند، حکمی خاص وضع شده است. در این حالت، دولت اسلامی با توجه به نیاز جامعه و هدف خودکفایی، این اراضی را در اختیار خود می‌گیرد تا به دهقانان و داوطلبان واجد شرایط که فاقد زمین کافی برای زراعت هستند واگذار کند، به‌ویژه افرادی که راه دیگری برای امرار معاش ندارند.

مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 1368 نیز به حل مشکلات اراضی بایر پرداخته است. این مصوبه مقرر می‌دارد که اراضی بایر در سراسر کشور، در صورت اعراض مالکان، بلاعوض به دولت واگذار می‌شوند. اما اگر مالک اعراض نکرده باشد، به دلیل ضرورت، موظف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ، زمین را بر اساس ضوابط کشاورزی احیاء کند یا آن را بفروشد، اجاره دهد یا به صورت مزارعه واگذار کند. در غیر این صورت، وزارت کشاورزی یا هیئت هفت‌نفره واگذاری زمین، زمین را از طرف مالک به قیمت عادله زمان تصویب قانون (25/5/1367) برای کشاورزی یا دامداری واگذار می‌کند و پس از کسر هزینه‌ها، مبلغ معامله به مالک بازگردانده می‌شود.

بنابراین، اراضی بایر غیرشهری که مالکان آن‌ها اعراض کرده‌اند، به مالکیت دولت درمی‌آیند، اما اراضی غیراعراضی تحت مالکیت مالکان باقی می‌مانند، مشروط بر اینکه مالک در مهلت مقرر اقدام به احیاء یا واگذاری زمین کند. در غیر این صورت، دولت می‌تواند این اراضی را به نفع کشاورزی و بهره‌برداری عمومی واگذار کند.

مالکیت اراضی بایر غیرشهری

اراضی بایر غیرشهری که مالک آن مشخص است، تحت مالکیت مالک آن باقی می‌ماند. با این حال، مالکان موظف‌اند در مدت تعیین‌شده نسبت به احیاء این اراضی اقدام کنند و در صورتی که این کار را انجام ندهند، دولت مجاز است اراضی را واگذار کند و پس از کسر هزینه‌ها، ثمن معامله را به مالکان مسترد نماید. در مقابل، اراضی بایر غیرشهری که مالک آن مشخص نیست، چه به دلیل اعراض یا مجهول‌المالک بودن، در اختیار دولت قرار می‌گیرد.

تفاوت اراضی بایر و اراضی موات

اراضی بایر و اراضی موات اگرچه در ظاهر شباهت‌هایی دارند، اما تفاوت‌های اساسی در تعریف و وضعیت حقوقی آن‌ها وجود دارد:

1– سابقه احیاء: مهم‌ترین تفاوت این است که اراضی بایر سابقه عمران و احیاء دارند، اما به دلیل رها شدن، به حالت موات بازگشته‌اند. در مقابل، اراضی موات (به‌ویژه موات اصلی) هیچ‌گاه احیاء نشده‌اند و به صورت طبیعی معطل مانده‌اند. ماده 27 قانون مدنی، اراضی موات را زمین‌هایی بدون آبادی و کشت و زرع تعریف کرده که شامل موات اصلی (بدون سابقه احیاء) و موات عرضی (بایر) می‌شود.

2– مالکیت: اراضی بایر ممکن است مالک مشخصی داشته باشند یا مجهول‌المالک باشند، درحالی‌که اراضی موات معمولاً فاقد مالک خاص هستند و به عنوان انفال در اختیار دولت قرار دارند (اصل 45 قانون اساسی). اراضی بایر با مالک مشخص تحت مالکیت خصوصی باقی می‌مانند، مگر اینکه مالک در مهلت قانونی اقدام به احیاء نکند.

3– مرجع تشخیص: تشخیص بایر یا موات بودن اراضی شهری بر عهده کمیسیون سه‌نفره وزارت راه و شهرسازی است (ماده 12 قانون زمین شهری)، درحالی‌که برای اراضی غیرشهری، هیئت هفت‌نفره سازمان امور اراضی مسئول است. این تفاوت در فرآیند تشخیص و مراجع قانونی نیز قابل توجه است.

4– مقررات حاکم: اراضی موات عمدتاً با هدف واگذاری برای احیاء، تولید کشاورزی یا تأمین مسکن در اختیار دولت قرار می‌گیرند (ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات). در مقابل، اراضی بایر ممکن است به مالک فرصت احیاء داده شود یا در صورت مجهول‌المالک بودن، تحت مدیریت سازمان جمع‌آوری و فروش اموال تملیکی قرار گیرند.

5– مهلت احیاء: قوانین برای اراضی بایر مهلت‌هایی (مانند پنج سال در قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی) برای احیاء در نظر گرفته‌اند، درحالی‌که اراضی موات معمولاً بدون مهلت به مالکیت دولت درمی‌آیند، مگر اینکه پیش از تاریخ‌های کلیدی (مانند 22/11/1357 یا 5/4/1358) احیاء شده باشند.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”