آیا می‌دانید وقف و قوانین حاکم بر اجاره املاک وقفی چیست؟ وقف، فراتر از یک عمل خیرخواهانه، یک عمل حقوقی با قوانین و مقررات خاص است. در واقع وقف، عقدی است که در قانون مدنی تعریف شده و آثار حقوقی و مالی خاص برای آن مقرر گردیده است. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین ابتدا تعریفی از مفهوم وقف و کاربردهای آن ارائه خواهیم داد و در ادامه به این پرسش که آیا می‌توان املاک وقفی را اجاره داد پاسخ می‌دهیم.
فهرست مطالب
وقف چیست؟
وقف در عالم حقوق به معنای عقدی است مجانی که در آن مالی بخشیده می‌شود تا مردم یا عده‌ای از منافع آن بهره‌مند شوند و مطابق قانون مدنی در ماده ۵۵ تعریفی از وقف ارائه شده که بیانگر آن است که عین مال حبس و منافع آن تسبیل می‌شود. به زبان ساده‌تر یعنی اینکه اصل مال که عین است ثابت می‌ماند و از مالکیت فرد خارج می‌شود و از نقل و انتقال مصون می‌ماند در حالی که منافع آن مال در راهی صرف می‌گردد.
به کسی که مالش را وقف می‌کند واقف و کسانی که مال به نفع آن‌ها وقف می‌گردد موقوف علیهم گفته می‌شود. از لحاظ موقوف علیهم وقف به دو دسته عام و خاص تقسیم می‌گردد که عبارت است از اینکه:
الف- موقوف علیهم خاص: موقوف علیهمی که محدود و محصور هستند؛
ب- موقوف علیهم عام: موقوف علیهمی که غیر محصور هستند مانند وقف بر مصالح عامه.
لازم به ذکر است مالی که توسط واقف وقف می‌گردد مال موقوف نامیده می‌شود که مال موقوف خود شخصیتی حقوقی دارد.
اداره اموال وقفی
مطابق ماده ۷۵ قانون مدنی واقف می‌تواند تولیت یعنی اداره کردن امور موقوفه را برای خود و یا دیگری قرار دهد که به او متولی وقف می‌گویند. شخص متولی وکیل واقف نیست بلکه مدیر وقف محسوب می‌گردد و مدیریت مال موقوف به عهده او است.
سازمان اوقاف و امور خیریه مدیریت کلیه موقوفات عام را که فاقد متولی برای اداره آن هستند و همین‌طور موقوفات خاص و اماکن مذهبی، اثلاث باقیه و غیره را به عهده دارد.
آیا اجاره املاک وقفی ممکن است؟
اداره اوقاف و امور خیریه می‌تواند با رعایت مصلحت، ملک موقوفه را اجاره دهد. چنانچه مطابق تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوف مصوب ۲۵ بهمن ۱۳۷۱ پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت حقوق مکتسبه متصرف و مصلحت وقف قرارداد اجاره با متصرف انجام خواهد پذیرفت.
در کل اداره اوقاف برای اداره املاکش مجبور به انعقادهای قرارداد اجاره با اشخاص به روش‌ها و گونه‌های مختلف می‌باشد. اجاره املاک وقفی به اشخاص توسط اداره اوقاف به چهار روش زیر انجام می‌پذیرد:
1- در حالت اول اجاره املاک وقفی عرصه متعلق به اداره اوقاف می‌باشد لیکن مالکیت ساخت برای اشخاص قرار می‌گیرد و در این قرارداد، اجاره بسیار ناچیزی به صورت سالیانه از اشخاص اخذ و مدت قرارداد اجاره طولانی است؛
2- در حالت دوم اجاره املاک وقفی عرصه و اعیان متعلق به اوقاف هستند یعنی هر دو وقفی می‌باشند و این املاک را وقتی اجاره می‌دهند مال الاجاره بیشتری توسط اداره اوقاف تعیین می‌گردد؛
3- در حالت سوم اجاره املاک وقفی زمین متعلق به اداره اوقاف است و وی با شخص قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می‌کند که پس از پایان سال تعدادی از واحدها متعلق به سازنده است؛ اما همچنان عرصه متعلق به اداره اوقاف می‌باشد؛
4- نوع آخر اجاره املاک وقفی قرارداد BOT یا قرارداد ساخت بهره‌برداری انتقال و واگذاری می‌باشد که در این حالت اداره اوقاف زمین را در اختیار شخص موجر قرار می‌دهد و نفر دوم ساخت را انجام داده و به مدت سالیانی که در قرارداد مشخص شده است طرف مستاجر از آن رایگان استفاده می‌کند و بعد از اتمام آن مدت ساختمان را در اختیار اداره اوقاف بدون دریافت هیچ وجهی قرار خواهد داد.
فلذا با توجه به اهمیت شناخت نوع قراردادی که برای شما کاربرد بیشتری داشته باشد و منافعتان را تامین نماید می‌توانید از وکلای مجرب ملکی در موسسه لاوین در کنار خود بهره ببرید.
مدت اجاره املاک وقفی
یکی از موضوعات بسیار مهمی که در رابطه با اجاره املاک وقفی می‌بایست مورد بررسی قرار گیرد این است که مدت زمان اجاره املاک وقفی به چه میزان است. مطابق با بند د ماده 11 آیین‌نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مدت اجاره نباید بیش از ده سال باشد مگر با جلب موافقت سرپرست سازمان. بنابراین حداکثر مدت زمان اجاره املاک وقفی ده سال است مگر آن که سرپرست سازمان حج و اوقاف و امور خیریه با این موضوع موافقت نماید.
مواردی که در اجاره املاک وقفی باید رعایت شود
مطابق با ماده 11 آیین‌نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه به منظور رعایت مصلحت وقف و بهره‌برداری صحیح باید رقبات موقوفه را با توجه به مفاد وقف‌نامه و قوانین مربوطه و با جلب نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و رعایت شرایط زیر از طریق مزایده به اجاره واگذار نمود:
الف- خسارات احتمالی حتی‌الامکان به عهده مستأجر باشد؛
ب- از مستأجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تأدیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود؛
ج- حق انتقال مورد اجاره از طرف مستأجر به غیر محسوب مورد موکول به موافقت کتبی و متولی و ادارات حج و اوقاف و امور خیریه باشد، بدیهی است‌رعایت آیین‌نامه نحوه وصول پذیره و اهدایی الزامی است؛
د- از پیشنهاد دهندگان برابر ده درصد مبلغ پیشنهادی به عنوان سپرده اخذ شود؛
ه- حداقل مال‌الاجاره براساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد؛
و- اجاره‌نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره‌نامه رسمی میسر نیست قرارداد تنظیم گردد.
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی مرتبط با وقف و اجاره املاک موقوفه، توصیه اکید می‌شود که در تمامی مراحل این فرایند، از مشاوره و همراهی یک وکیل ملکی باتجربه بهره‌مند شوید.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا املاک وقفی را می‌توان اجاره داد؟
بله، مطابق تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوف مصوب ۲۵ بهمن ۱۳۷۱ پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت حقوق مکتسبه متصرف و مصلحت وقف قرارداد اجاره با متصرف ممکن می‌باشد.
قرارداد اجاره املاک وقفی تا چه مدت می‌تواند باشد؟
حداکثر مدت زمان اجاره املاک وقفی ده سال است مگر آن که سرپرست سازمان حج و اوقاف و امور خیریه با این موضوع موافقت نماید.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– معصومه میرزامحمدی وکیل پایه یک دادگستری”
