هنگامی که شما قصد دارید قراردادی را امضاء کنید با واژه خیارات مواجه خواهید شد. این اصطلاح حقوقی برای افراد غیر حقوقدان واژهای مبهم و گنگ است. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین قصد داریم شما را با این واژه آشنا کنیم. بنابراین ابتدا خیار را برای شما تعریف خواهیم کرد و سپس در رابطه با انواع خیارات، تقسیم بندی خیارات از حیث مدت اعمال آنها، تقسیم بندی خیارات از حیث اختصاص و اشتراک در عقود و قراردادها و اسقاط خیارات اطلاعات مفید و کاربردی در اختیار شما قرار خواهیم داد. توصیه میشود این نوشتار را تا پایان مطالعه کنید.
فهرست مطالب
خیار چیست؟
منظور از خیار، اختیاری است که قانونگذار یا طرفین قرارداد برای یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف قرارداد یا شخص ثالثی در نظر گرفتهاند تا شخص بتواند در صورت حصول شرایطی قرارداد را فسخ کند. شخصی که میتواند با استناد به خیار، قراردادی را فسخ نماید، ذوالخیار یا صاحب خیار نام دارد.
لازم به ذکر است، خیارات مختص عقود یا قراردادهای لازم میباشند. قرارداد لازم قراردادی است که طرفین نمیتوانند آن را فسخ نمایند مگر در شرایط خاص قانونی مانند وجود خیار. از جمله قراردادهای لازم میتوان از بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح، وقف، هبه و قرض نام برد. لازم به ذکر است در عقود یا قراردادهای جایز خیار وجود ندارد. عقد جایز قراردادی است که طرفین بدون نیاز به دلیل و توجیه خاصی میتوانند آن را فسخ کنند. از جمله قراردادهای جایز نیز میتوان به وکالت، عاریه، ودیعه، مضاربه و جعاله اشاره کرد.
انواع خیارات
مطابق با ماده 396 قانون مدنی انواع خیارات عبارتاند از:
الف- خیار مجلس
در قرارداد بیع یا خرید و فروش تا زمانی که بایع (فروشنده) و مشتری در مجلس عقد حضور دارند، میتوانند قرارداد را فسخ نمایند. در این خصوص باید به این نکته توجه نمود که مجلس عقد یا قرارداد نباید عرفاً از به پایان رسیده باشد و طرفین نیز از هم جدا شده باشند.
ب- خیار حیوان
در خرید و فروش حیوان در صورتی که مبیع (مال موضوع قرارداد که خرید و فروش میشود) حیوان زنده باشد، خریدار تا سه روز از انعقاد قرارداد، میتواند معامله را فسخ نماید.
ج- خیار شرط
طرفین هر قراردادی میتوانند شرط کنند که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف آنها یا شخص ثالثی بتواند در مدت زمان معینی، مثلاً تا یک ماه قرارداد را فسخ کنند. لازم به ذکر است در قراردادهای زیر نمیتوان چنین شرطی قرار داد:
1- در عقد نکاح یا ازدواج؛
2- در عقد وقف؛
3- در عقد ضمان؛
4- در قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356؛
5- در صدقه؛
6- در اقاله؛
7- در ایقاعات.
د- خیار تأخیر ثمن
درصورتی که سه روز از تاریخ عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) بگذرد و مشتری ثمن (قیمت) را پرداخت نکند، بایع (فروشنده) میتواند به استناد عدم تأدیه ثمن، قرارداد خرید و فروش را فسخ کند.
ه- خیار رؤیت و تخلف از وصف
این خیار زمانی ایجاد میشود که یکی از طرفین قرارداد در زمان انعقاد قرارداد، مال موضوع معامله را ندیده باشد و با اعتماد به اوصافی که پیش از این از آن مال دیده یا شنیده، آن را مورد معامله قرار دهد و پس از انجام معامله و امضای قرارداد متوجه شود که در آن مال اوصاف مقرر وجود ندارد یا آن مال اوصاف بهتری دارد. در این صورت آن طرف معامله که قرارداد را با توجه به اوصاف موضوع معامله انجام داده است، میتواند قرارداد را فسخ نماید.
و- خیار غبن
در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به دلیل عدم تعادل اقتصادی میان عوضین معامله متضرر شود میتواند در صورت حصول شرایط زیر با استناد به خیار غبن قرارداد را فسخ نماید:
1- غَبن فاحش باشد: خیار غبن زمانی ایجاد میشود که غبن عرفاً فاحش باشد. غبن فاحش غبنی است که عرف با توجه به شرایط معامله آن را فاحش بداند؛
2- شخصی که در معامله متضرر میشود نباید به قیمت واقعی آگاه باشد؛
3- غبن میبایست در زمان انغقاد قرارداد وجود داشته باشد.
برای مثال، اگر شخصی ماشین پرایدی را بدون علم به قیمت واقعی آن به مبلغ 700 میلیون تومان خریداری نماید، اما پس از معامله متوجه شود که قیمت پراید مذکور 300 میلیون تومان است در اینجا خریدار میتواند قرارداد را با استناد به خیار غبن فسخ نماید. اما اگر شخصی خانهای را به قیمت 500 میلیون تومان بفروشد اما به دلیل نوسانات اقتصادی قیمت خانه در عرض یک هفته به 900 میلیون تومان افزایش یابد، فروشنده نمیتواند با استناد به خیار غبن معامله را فسخ نماید. چرا که قیمت خانه در زمان فروش 500 میلیون تومان بوده است.
ز- خیار عیب
در صورتی که مال موضوع معامله معیوب باشد، برای شخصی که از عیب ضرر مینماید، خیار عیب به وجود میآید. خیار عیب تنها خیاری است که دو حق به مشتری میدهد:
1- فسخ قرارداد؛
2- گرفتن اَرش؛
لازم به ذکر است منظور از ارش، تفاوت بهای کارشناسی مال صحیح و مال معیوب است. از جمله نکات دیگری که در رابطه با خیار عیب باید به آن توجه نمود این است که معیار عیب عرفی است. به عبارت دیگر مالی که موضوع قرارداد است باید عرفاً معیوب باشد. برای مثال اگر فرش 12 متری، 13 متر باشد، معیوب است. همچنین عیبی میتواند سبب ایجاد خیار عیب شود که یا موجب نقص در منفعت باشد یا موجب سختی در بهرهبرداری.
لازم به ذکر است، جهت فسخ معامله در صورت وجود عیب در موضوع قرارداد میبایست دادخواست فسخ معامله با استناد به خیار عیب را به دادگاه تقدیم نمود.
ح- خیار تدلیس
چنانچه یکی از طرفین قرارداد، نسبت به طرف دیگر مرتکب فریب و تدلیس شود، طرفی که در انعقاد عقد یا قرارداد از فریب تأثیر پذیرفته است، میتواند با استناد به خیار تدلیس قرارداد را فسخ نماید.
ط- خیار تبعض صفقه
منظور از خیار تبعض صفقه این است که بخشی از یک قرارداد صحیح و بخش دیگر آن به هر دلیلی باطل باشد یا فسخ شود یا منفسخ شود یا مورد اخذ به شفعه واقع شود، آن طرف قرارداد که از تجزیه معامله ضرر مینماید میتواند معامله را نسبت به بخش صحیح آن فسخ کند.
ی- خیار تخلف از شرط
در صورتی که در قرارداد شروطی درج شود و کسی که باید این شروط را انجام میداده است انجام ندهد، آن طرف قرارداد که شرط به نفع او است، در مواردی میتواند قرارداد را به استناد خیار تخلف شرط فسخ نماید. در این خصوص باید توجه نمود که با توجه به شرط ضمن عقد پروسه فسخ قرارداد متفاوت میباشد.
ک- خیار تعذر تسلیم
در صورتی که در قراردادهای معوض (غیرمجانی) یکی از طرفین قرارداد نخواهد یا نتواند مالی که میبایست آن را تسلیم مینموده است در اختیار طرف دیگر عقد قرار دهد، طرف دیگر میتواند، ابتدا از دادگاه الزام او را مبنی بر تسلیم مال مذکور از دادگاه بخواهد و چنانچه الزام ممکن یا مؤثر نبود، عقد یا قرارداد را فسخ نماید.
تقسیم بندی خیارات از حیث مدت اعمال آنها
منظور از مدت اعمال خیار، مدت زمان قانونی است که صاحب خیار میتواند قرارداد را فسخ نماید یا در خیار عیب ارش بگیرد. خیارات از حیث مدت اعمال آنها به سه دسته تقسیم میکنند:
1- خیاراتی که اعمال آنها محدود به مدت معین است
الف- خیار مجلس: اعمال خیار مجلس تا زمانی ممکن است مجلس قرارداد خرید و فروش عرفاً به پایان نرسیده باشد؛
ب- خیار حیوان: مدت خیار حیوان سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد است؛
ج- خیار شرط: مدت خیار شرط تا پایان مدت زمانی است که طرفین در قرارداد برای شرط تعیین نمودهاند.
2- خیاراتی که باید فوراً اعمال شوند
در رابطه با این خیارات میبایست این نکته را مد نظر قرار دهید که منظور یک فوریت عرفی و متعارف میباشد. همچنین فوریت این خیارات از زمان انعقاد قرارداد نیست بلکه از زمانی است که صاحب خیار از وجود مبنای خیار، مثلاً وجود عیب در مورد معامله، آگاه میشود. این خیارات عبارتاند از:
الف- خیار رؤیت و تخلف از وصف؛
ب- خیار غبن؛
ج- خیار عیب؛
د- خیار تدلیس.
3- خیاراتی که موعد معین ندارند
منظور از خیاراتی که موعد معینی ندارند این است که اعمال آنها محدودیت زمانی ندارد و هر زمان شخص صاحب خیار میتواند آن خیار را اعمال نماید. البته در رابطه با این خیارات نیز باید این نکته را مد نظر قرار دهیم که از زمانی که صاحب خیار مطلع میشود که مبنای خیار وجود دارد و میتواند معامله را فسخ نماید، نباید مدت بسیار طولانی سپری شود که سکوت و عدم فسخ قرارداد در این مدت طولانی، عرفاً به منزلهی اسقاط خیار تلقی شود. این خیارات عبارتاند از:
الف- خیار تأخیر ثمن؛
ب- خیار تعذر تسلیم؛
ج- خیار تبعض صفقه؛
د- خیار تخلف از شرط.
تقسیم خیارات از حیث اختصاص و اشتراک در قراردادها
بعضی از خیارات صرفاً مختص قرارداد بیع یا خرید و فروش میباشند و برخی دیگر در تمام قراردادها راه دارند.
1- خیارات مختص عقد بیع: خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن صرفاً مختص قرارداد خرید و فروش یا بیع میباشند و در سایر قراردادها این خیارات وجود ندارند.
2- خیارات مشترک: سایر خیارات، به جز سه خیار مذکور، در تمام قراردادها راه دارند یعنی هم در قرارداد بیع ممکن است به وجود بیایند و هم در سایر قراردادها. در این خصوص استثنائاتی نیز وجود دارد. برای مثال خیار شرط در عقد نکاح یا ازدواج، عقد وقف، قرارداد ضمان، قرارداد اجارهی تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 راه ندارد.
اسقاط کافه خیارات
اسقاط به معنای از بین بردن است.کافه به معنای تمام است. منظور از خیارات هم اختیاری است که قانونگذار یا طرفین قرارداد برای یکی از طرفین قرارداد یا هر دوی آنها در نظر گرفتهاند تا آن شخص بتواند در صورت حصول شرایطی قرارداد را فسخ نماید. این اختیار را خیار مینامیم. بنابراین اسقاط کافه خیارات به معنای از بین بردن تمام اختیارات فسخ قرارداد است.
هنگام امضای قرارداد علیالاصول امکان اسقاط کافهی خیارات وجود دارد، جز خیار تدلیس. بنابراین خیار تدلیس قابل اسقاط نیست. توجه داشته باشید، در هنگام امضای قرارداد، عبارت اسقاط کافه خیارات را از قرارداد حذف نمایید. البته تحت شرایطی هم لازم است این عبارت در قرارداد وجود داشته باشد. پیشنهاد میشود پیش از امضای قرارداد از وکیل متخصص تنظیم قرارداد مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
پرسش و پاسخ مرتبط
خیار چیست؟
اختیاری است که قانونگذار یا طرفین قرارداد به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها یا شخص ثالثی اعطا نموده است تا آن شخص بتواند با حصول شرایطی، قرارداد را فسخ کند.
اسقاط کافه خیارات به چه معنا است؟
اسقاط کافه خیارات به معنای از بین بردن تمام اختیارات فسخ قرارداد است.
آیا اسقاط کافه خیارات ممکن است؟
بله، اسقاط کافه خیارات ممکن است به جز خیار تدلیس که تحت هیچ شرایطی قابل اسقاط نیست.
” گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
