دپارتمان حقوق املاک و اراضی

سرمایه گذار در بخش ساختمان در تمام دنیا از رونق بسیار خوبی برخوردار است و در کشور ما نیز بخش رونق ویژه ای دارد. از موضوعات و چالش های مهم پروژه های بزرگ ساختمانی موضوع تامین مالی است که در کشور ما بخش بانکی با محدودیت هایی در این بخش روبرو است.

شیوه های عمده در تامین مالی پروزه های ساختمانی موارد ذیل می باشند:

1- تامین مالی از طریق اخذ تسهیلات بانکی

2- تامین مالی از طریق بورس و فرابورس

3- تامین مالی با استفاده از روش قراردادهای مشارکت در ساخت

4- تامین مالی پروژه از منابع اشخاص حقیقی یا حقوقی

5- تامین مالی از منابع بین المللی پروژه های ساختمانی

قانونگذار به وزارتخانه ها و موسسات دولتی و شهرداری ها اجازه داده است که املاکی را که برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مورد احتیاج می باشد را، با رعایت تشریفاتی که در قانون پیش بینی شده است تملک نموده و از مالک سلب مالکیت نمایند.

در بسیاری از موارد، تملک اراضی بدون رعایت تشریفات پیش بینی شده در قانون برای حفظ حقوق مالکین صورت می پذیرد و این موضوع باعث شده است تا دعاوی زیادی در این خصوص در دادگاه ها مطرح شود.

عمده خدمات حقوقی در این بخش شامل موارد ذیل می باشد:

1- ابطال عملیات تملیکی به دلیل عدم رعایت تشریفات قانونی

2- الزام سازمان ها به پرداخت بهای املاک واقع در طرح ها مطابق قانون

3- ابطال تصمیمات مربوط به طرح تملک

4- استفاده از حقوق مالکانه توسط مالکین در صورت تاخیر در اجرای طرح

5- الزام شهرداری ها و دستگاه های اجرایی به پرداخت اجرت المثل زمان تصرف

6- فسخ و یا ابطال توافقنامه و یا قراردادهای منعقد با شهرداری ها و وزارتخانه های ذیربط.

7- توقف عملیات اجرایی در املاک تا پرداخت بهای املاک واقع در طرح.

6- ابطال تصمیمات و مصوبات شهرداری ها و کمیسیون های مربوطه در دیوان عدالت اداری

7- بهره برداری از املاک تاریخی و فرهنگی

8- احداث پروانه های ساختمانی خارج از محدوده شهرها ( گردشگری، هتل ، شهرک سازی، صنعتی و باغ ویلا)

تنظیم قراردادهای معاملات املاک با توجه به ماهیت قوانین و مقررات این بخش مستلزم شناخت کافی از بازار خرید و فروش املاک و ریسک هایی است که طرفین معامله ممکن است در معرض آن باشند.

لذا علاوه بر دانش حقوقی، تنظیم قرارداد مستلزم تجربه کافی و شناخت کامل از ریسک ها و بررسی و پیش بینی ضمانت اجراهای لازم در هر دو مورد می باشد.

عمده قراردادهای حوزه املاک و اراضی عبارتند از :

1- قرارداد مشارکت در ساخت

2- قرارداد پیش فروش آپارتمان

3- قراردادهای پیمانکاری ساختمان اعم از طراحی و نظارت و اجرا

4-قراردادهای فروش خانه، زمین و آپارتمان

5- قراردادهای اجاره اعم از تجاری، اداری و مسکونی

6- قرارداد فروش سر قفلی

7- قرارداد تامین مالی پروژه ساختمانی

8- قرارداد رهن املاک

امروز در حوزه بهره برداری از املاک و اراضی قوانین بسیاری وجود دارد که آزادی مالکین را در بهره برداری از املاک خود بسیار محدود می نماید. نوع بهره برداری که از ملک، تاثیر بسیار زیادی در ارزش ملک دارد و از طرفی در هنگام سرمایه گذاری باید این موضوع کاملاً بررسی شود که آیا ملک مورد معامله ظرفیت قانونی برای بهره برداری مورد نظر در پروژه را دارد یا خیر؟

از جمله خدمات حقوقی ما در این بخش شامل موارد ذیل می باشد:

1- تثبیت و تغییر کاربری املاک در محدوده شهرها و خارج از محدوده

2- الزام شهردرای ها به صدور پروانه ساختمانی

3- دفاع در کمیسیون های ماده صد و تعیین تکلیف تخلفات ساختمانی

4- کمیسیون ماده 77 و اعتراض به عوارض شهرداری

5- اخذ پروانه ساختمانی مجتمع های بزرگ مسکونی، تجاری و اداری

عمده خدمات حقوقی در این بخش:

1- پیگیری تشریفات ثبتی و تکمیل جریان ثبت املاک تا صدور سند.

2- دعاوی مربوط به تعارض و تداخل اسناد رسمی املاک

3- پیگیری امور و دفاع در هیئت نظارت و شورای عالی ثبت

4- تقاضای ابطال اسناد صادره به موجب مواد 148 و 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

5- اختلافات مربوط به وضعیت حریم های قانونی، حقوق ارتفاقی و سایر حقوق تبعی

6- تثبیت موقعیت املاک و اراضی در طبیعت و تبدیل اسناد قدیمی به اسناد تکبرگ

قوانین متفاوتی در زمان های مختلف تصویب شده اند که با اهداف مختلفی از مالکین و دارندگان سند رسمی یا مالکین عادی املاک سلب مالکیت نموده اند. معهذا در این قوانین امکان اعتراض برای مالکین و صاحبان حقوق پیش بینی شده است:

عمده خدمات حقوقی در این حوزه عبارتند از :

1-ابطال آراء کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری.

2- ابطال آراء کمیسیون ماده 56 قانون جنگلها و مراتع.

3- ابطال آراء کمیسیون ماده واحده.