بیع شرط چیست؟

بیع شرط نوعی معامله است که در آن فروشنده (بایع) مال خود را به خریدار (مشتری) می‌فروشد و شرط می‌کند که در صورت بازپرداخت ثمن یا مبلغ مشخصی در مدت معین، حق فسخ معامله و بازپس‌گیری مال را داشته باشد. این نوع بیع اغلب برای تضمین بازپرداخت قرض استفاده می‌شود، اما در قانون مدنی ایران، این بیع اثر تملیکی دارد و مالکیت مبیع به خریدار منتقل می‌شود، در حالی که در قانون ثبت، به عنوان معامله‌ای رهنی تلقی شده و مالکیت عین منتقل نمی‌شود.

انواع بیع شرط

بیع شرط بر اساس شرایط و نحوه اعمال خیار به چند دسته تقسیم می‌شود:

الف– با شرط خاص: در این حالت، اعمال خیار فسخ برای فروشنده مشروط به انجام شرطی خاص، مانند بازپرداخت ثمن یا مبلغ قرض، است. برای مثال، فروشنده می‌گوید: «اگر تا 10 روز پول قرض را برگردانی، می‌توانم معامله را فسخ کنم.» این نوع بیع، بیع شرط واقعی تلقی می‌شود.

ب– بدون شرط خاص: اگر خیار فسخ برای فروشنده بدون شرط خاصی باشد (مثلاً صرفاً حق فسخ در مدت معین)، به آن بیع خیاری یا غیرشرط می‌گویند و بیع شرط تلقی نمی‌شود.

ج– صوری: طبق ماده 463 قانون مدنی، اگر قصد واقعی فروشنده بیع نباشد (مثلاً صرفاً برای تضمین قرض باشد)، احکام بیع در آن جاری نمی‌شود. قانون ثبت این نوع بیع را به‌صورت پیش‌فرض صوری و رهنی می‌داند.

د– با خیار برای ثالث یا خریدار: اگر خیار شرط برای خریدار یا شخص ثالث باشد، معامله بیع شرط محسوب نمی‌شود و به‌عنوان بیع خیاری شناخته می‌شود.

انتقال مالکیت در بیع شرط

در قانون مدنی، طبق ماده 459، به‌محض وقوع این بیع، مبیع به مالکیت خریدار درمی‌آید، اما این مالکیت با حق خیار فروشنده محدود شده است. اگر فروشنده در مدت تعیین‌شده شرط (مثلاً بازپرداخت ثمن) را انجام دهد، معامله فسخ شده و مالکیت به او بازمی‌گردد. اما اگر شرط اجرا نشود، مالکیت خریدار قطعی می‌شود. برای مثال، اگر شخصی خانه‌ای را با بیع شرط بفروشد و در مهلت مقرر پول را بازپرداخت کند، خانه به او برمی‌گردد.
در مقابل، قانون ثبت (مواد 33 و 34) این بیع را به‌عنوان معامله‌ای با حق استرداد و مشابه رهن می‌داند.

در این حالت، مالکیت عین به خریدار منتقل نمی‌شود و خریدار تنها مالک منافع است. این تفاوت ناشی از هدف قانون ثبت برای جلوگیری از سوءاستفاده از بیع شرط در معاملات صوری است.
همچنین، ماده 460 قانون مدنی تأکید دارد که خریدار نمی‌تواند در مبیع تصرفی کند که با خیار فروشنده منافات داشته باشد، مانند انتقال مال به دیگری. در صورت چنین تصرفی، معامله غیرنافذ خواهد بود. برای نمونه، اگر خریدار ملک را به شخص ثالثی بفروشد، این معامله تا زمان تأیید فروشنده معتبر نیست.

بیع شرط در رویه قضایی

در رویه قضایی ایران، این بیع به دلیل ماهیت دوگانه‌اش (تملیکی در قانون مدنی و رهنی در قانون ثبت) چالش‌هایی ایجاد کرده است. دادگاه‌ها معمولاً برای تشخیص نوع بیع به قصد واقعی طرفین توجه می‌کنند. اگر معامله به‌قصد تضمین قرض باشد، به‌ویژه در معاملات ثبت‌شده، به‌عنوان معامله رهنی تلقی می‌شود.
برای مثال، در پرونده‌ای که فروشنده ملکی را با شرط بازپرداخت قرض فروخته بود،

دادگاه با استناد به ماده 33 قانون ثبت، معامله را رهنی دانست و مالکیت عین را به فروشنده بازگرداند. در مقابل، در مواردی که معامله تحت قانون مدنی بررسی شده، مالکیت خریدار تأیید شده است. رویه قضایی همچنین نشان می‌دهد که بیع شرط صوری اغلب باطل اعلام می‌شود، مگر اینکه طرفین بتوانند قصد واقعی بیع را اثبات کنند. این موضوع اهمیت مشاوره حقوقی پیش از تنظیم قراردادهای بیع شرط را نشان می‌دهد.

تفاوت بیع شرط با رهن چیست؟

بیع شرط و رهن هر دو برای تضمین بدهی استفاده می‌شوند، اما تفاوت‌های اساسی دارند:

1– مالکیت: در بیع شرط (قانون مدنی)، مالکیت مبیع به خریدار منتقل می‌شود، اما در رهن، مالکیت نزد راهن (بدهکار) باقی می‌ماند.

2– منافع: در بیع شرط، منافع مبیع (متصل و منفصل) به خریدار تعلق دارد، اما در رهن، مرتهن (طلبکار) مالک منافع نیست.

3– قبض: رهن نیازمند قبض (تحویل مال به مرتهن) است، اما در بیع شرط، قبض شرط صحت نیست.

4– ماهیت معامله: بیع شرط صرفاً در قالب بیع است، اما معامله رهنی می‌تواند شامل صلح یا سایر عقود باشد.

5– دامنه شمول: بیع شرط می‌تواند شامل اموال کلی باشد، اما رهن تنها به عین معین محدود است.

این تفاوت‌ها نشان می‌دهند که بیع شرط انعطاف بیشتری در معاملات دارد، اما ریسک سوءاستفاده در آن بالاتر است.

تفاوت بیع شرط و خیار شرط

بیع شرط و خیار شرط دو مفهوم حقوقی مرتبط اما متمایز هستند:

1– ماهیت: بیع شرط نوعی بیع است که خیار فسخ مشروط به شرطی خاص (مثلاً بازپرداخت ثمن) برای فروشنده ایجاد می‌کند. خیار شرط، حقی است که برای یکی از طرفین یا ثالث در هر نوع معامله (نه فقط بیع) پیش‌بینی می‌شود.

2– دامنه کاربرد: بیع شرط مختص عقد بیع است، اما خیار شرط در انواع عقود (مانند اجاره، صلح) قابل‌ اعمال است.

3– شرط خاص: در بیع شرط، خیار فسخ معمولاً به شرطی خاص (مثلاً پرداخت مبلغ) وابسته است، اما در خیار شرط، ممکن است هیچ شرط خاصی وجود نداشته باشد.

4– اثر حقوقی: در بیع شرط، مالکیت به خریدار منتقل می‌شود، اما در خیار شرط، اثر معامله به نوع عقد بستگی دارد.

برای مثال، در بیع شرط، فروشنده می‌تواند با پرداخت ثمن معامله را فسخ کند، اما در خیار شرط، ممکن است خریدار صرفاً حق فسخ بدون شرط خاصی داشته باشد.

تفاوت بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت

تفاوت‌های بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت به شرح زیر است:

الف– مالکیت: در قانون مدنی، این بیع تملیکی است و مبیع به مالکیت خریدار درمی‌آید (ماده 459). در قانون ثبت، این بیع تملیکی نیست و اثر رهنی دارد (مواد 33 و 34).

ب– منافع: در قانون مدنی، منافع مبیع (متصل و منفصل) به خریدار تعلق دارد. در قانون ثبت، خریدار تنها مالک منافع است و مالکیت عین منتقل نمی‌شود.

ج– هدف قانون: قانون مدنی این بیع را به‌عنوان بیع واقعی می‌بیند، اما قانون ثبت برای جلوگیری از سوءاستفاده (مانند معاملات صوری)، آن را رهنی تلقی می‌کند.

د– مدت استرداد: در قانون ثبت، اگر فروشنده در مدت 6 ماه بدهی را پرداخت نکند، حق استرداد از بین می‌رود و مال به‌صورت قضایی فروخته می‌شود. در قانون مدنی، این محدودیت وجود ندارد و به قرارداد طرفین بستگی دارد.

آثار بیع شرط

این بیع آثار حقوقی متعددی دارد که به شرح زیر است:

الف– انتقال مالکیت موقت: در قانون مدنی، مالکیت مبیع به خریدار منتقل می‌شود، اما این مالکیت با خیار فروشنده محدود است.

ب– حق فسخ فروشنده: فروشنده در مدت معین می‌تواند با انجام شرط (مثلاً بازپرداخت ثمن) معامله را فسخ کند.

ج– محدودیت تصرف خریدار: طبق ماده 460، خریدار نمی‌تواند تصرفی در مبیع کند که با خیار فروشنده منافات داشته باشد، وگرنه معامله غیرنافذ خواهد بود.

د– اجاره مبیع: ماده 500 قانون مدنی اجازه می‌دهد خریدار مبیع را اجاره دهد، به‌شرطی که حق فروشنده حفظ شود. اگر اجاره با خیار فروشنده منافات داشته باشد، تا حد منافی باطل است.

ه– آثار فسخ: اگر فروشنده معامله را فسخ کند، مالکیت به او بازمی‌گردد و منافع حاصل‌شده تا زمان فسخ به خریدار تعلق دارد.

برای مثال، اگر خریدار ملکی را در بیع شرط اجاره دهد و فروشنده معامله را فسخ کند، اجاره تا جایی که با خیار فروشنده منافات دارد، غیرنافذ می‌شود.

جمع‌بندی

بیع شرط معامله‌ای است که در آن فروشنده با شرط بازپرداخت ثمن، حق فسخ و استرداد مال را برای خود حفظ می‌کند. این نوع بیع در قانون مدنی تملیکی و در قانون ثبت رهنی است. انواع این بیع شامل بیع با شرط خاص، بدون شرط خاص، و صوری است. تفاوت آن با رهن، خیار شرط، و معامله رهنی در مالکیت، منافع، و ماهیت حقوقی نهفته است. برای درک بهتر، مشاوره با حقوقدان یا مطالعه دقیق مواد قانونی توصیه می‌شود.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”