قرارداد فروش ملک کلنگی؛ راهنمای صفر تا صد

قرارداد فروش ملک کلنگی قراردادی است که در آن، یک ملک قدیمی که معمولاً شرایط سکونت ندارد، معامله می‌شود. این قرارداد به دلیل تنوع عوامل فنی مانند تراکم، ابعاد زمین و ضریب اشتغال از یک سو و نکات حقوقی متعدد نظیر بررسی اصالت سند، تعداد مالکین و وضعیت توقیفی بودن ملک از سوی دیگر، حساسیت زیادی دارد. برای پیشگیری از هرگونه ضرر احتمالی، ضروری است علاوه بر مشورت با متخصصان فنی، از دانش و تجربه یک وکیل ملکی نیز بهره‌مند شوید. با رعایت این نکات، می‌توانید با اطمینان بیشتری وارد معامله شده و از مزایای آینده پروژه نوسازی یا بازسازی ملک کلنگی بهره‌مند گردید.

ملک کلنگی چیست و چرا خرید و فروش آن مهم است؟

در حالت کلی، ملک کلنگی به ساختمانی گفته می‌شود که فرسوده شده و تقریباً دیگر برای سکونت قابل استفاده نیست. معمولاً این دسته از املاک بیش از ۳۰ سال قدمت دارند و از نظر ساختاری نیازمند تعمیرات گسترده، نوسازی و یا حتی تخریب و ساخت مجدد هستند. خرید و فروش این املاک به دلیل پتانسیل ساخت‌وساز، حائز اهمیت زیادی است و به همین خاطر، قرارداد فروش ملک کلنگی می‌تواند راهگشای سرمایه‌گذاران و خریدارانی باشد که قصد ساخت پروژه‌های جدید را دارند.

نکات فنی که در قرارداد فروش ملک کلنگی باید مدنظر قرار دهید

اگرچه بسیاری از افراد، ملک کلنگی را صرفاً از دید قیمت مناسب یا موقعیت جغرافیایی بررسی می‌کنند، اما واقعیت این است که توجه به برخی جوانب فنی، نقشی حیاتی در تصمیم‌گیری نهایی دارد:

1- تراکم و مقاومت ساخت

پیش از تنظیم قرارداد فروش ملک کلنگی، ابتدا باید اطلاعات مربوط به تراکم قابل‌ساخت را از شهرداری یا مراجع مربوطه استعلام کنید. تراکم بالا نشان‌دهنده امکان ساخت طبقات یا واحدهای بیشتر خواهد بود و در نتیجه، بر سود سرمایه‌گذاری تأثیر چشمگیری می‌گذارد.

2- بررسی ابعاد و مساحت زمین

ابعاد زمین می‌تواند بر نحوه طراحی ساختمان جدید اثر بگذارد. شکل و متراژ زمین، تعیین‌کننده تعداد طبقات یا واحدهایی است که در آینده قابل‌احداث هستند. حتماً پیش از امضای قرارداد، پلان زمین را بررسی کرده و با مهندس یا کارشناس فنی مشورت نمایید.

3- ضریب سطح اشتغال

ضریب سطح اشتغال یا درصد ساخت، مشخص می‌کند تا چه میزان از سطح زمین را می‌توانید برای احداث بنا به کار ببرید. اگر قصد ساخت مجتمع یا پروژه چندطبقه دارید، حتماً از میزان ضریب اشتغال آگاه شوید تا در میانه راه دچار محدودیت نشوید.

3- جهت قرارگیری ملک کلنگی

یکی دیگر از نکات مؤثر در قرارداد فروش ملک کلنگی، توجه به جهت ملک است. جهت جنوبی عموماً نورگیر بهتری دارد و طرفداران بیشتری هم در بازار املاک پیدا می‌کند. اگر ملک کلنگی در جهت شمالی یا شرقی-غربی قرار گرفته باشد، این موضوع می‌تواند بر طراحی و قیمت آینده بنا تأثیر بگذارد.

نکات حقوقی مهم در قرارداد فروش ملک کلنگی

گذشته از مباحث فنی، شناخت جنبه‌های حقوقی قرارداد فروش ملک کلنگی نیز بسیار مهم است؛ چراکه اشتباه در این مرحله می‌تواند منجر به از دست رفتن سرمایه یا درگیری‌های طولانی‌مدت حقوقی شود.

1- بررسی مالکیت و اسناد قانونی

نخستین قدم برای پیشگیری از کلاهبرداری، اطمینان یافتن از مالکیت فروشنده است. پیش از هر چیز، درخواست اسناد رسمی داشته باشید. اگر فروشنده به نیابت یا وکالت از شخص دیگری ملک را منتقل می‌کند، حتما با وکیل مشورت کنید.

2- وضعیت توقیفی یا آزاد بودن ملک

حتماً مطمئن شوید ملکی که قصد خرید آن را دارید، در رهن بانک یا توقیف قضایی نباشد. در صورت توقیف بودن ملک، معامله شما دچار مشکل خواهد شد و احتمال فسخ یا بلااثر شدن قرارداد به‌وجود می‌آید.

3- وجود شرکا و تعداد مالکین

اگر ملک، مالک یا مالکین متعددی دارد، کسب رضایت همه شرکا برای فروش ضروری است. عدم رضایت هر یک از آن‌ها می‌تواند موجب فسخ معامله شود. بنابراین در قرارداد فروش ملک کلنگی، حتماً موضوع تک‌مالک یا چندمالکی بودن را روشن کرده و امضای تمامی شرکا را اخذ نمایید.

4- بررسی طرح‌های شهری و راه‌سازی

قبل از قطعی کردن قرارداد، باید استعلام بگیرید که آیا ملک کلنگی در محدوده طرح‌های عمرانی یا شهری قرار گرفته است یا خیر. اگر ملک در مسیر اجرای طرح‌های دولتی باشد، امکان تملک یا بهره‌برداری آزادانه از آن محدود می‌شود.

5- وضعیت کاربری ملک

بررسی وضعیت کاربری ملک کلنگی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

6- تسویه حساب مالیات و عوارض

تمام عوارض و مالیات‌های مرتبط با ملک کلنگی باید پیش از انتقال، توسط مالک پرداخت شود. اگر فروشنده این موارد را تسویه نکرده باشد، پس از خرید ممکن است شما مسئول تأدیه بدهی‌های مربوطه شناخته شوید.

راهنمایی حرفه‌ای برای آسودگی خیال

علی‌رغم دسترسی به اطلاعات فنی و حقوقی، تشخیص صحت تمام ابعاد قرارداد فروش ملک کلنگی بدون بهره‌گیری از یک وکیل ملکی مجرب دشوار است. وکیل متخصص در حوزه املاک و مستغلات، با تسلط بر قوانین شهرداری، اصول ثبتی و قوانین نوسازی، می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند. حضور یک وکیل در کنار شما در زمان تنظیم قرارداد، موجب می‌شود بندهای حیاتی به‌درستی لحاظ شوند و هیچ حقی از طرفین پایمال نشود. همچنین در صورت بروز اختلاف، وکیل می‌تواند روند پرونده را با دانش تخصصی خود مدیریت نموده و از حقوق شما دفاع کند.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجادی اسفندیاری”