تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

پروانه ساختمانی، نقشه راه و مجوز قانونی برای ساخت‌وساز است. از این رو هرگونه تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت (مانند تغییر کاربری، اضافه‌بنا، عدم رعایت موارد ایمنی) می‌تواند پیامدهای حقوقی جدی به دنبال داشته باشد. در واقع در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده مکلف است طبق نقشه‌های مصوب شهرداری اقدام کند. اما اگر سازنده از پروانه تخلف کند، مسئولیت حقوقی است.

 تعهد سازنده به رعایت پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده مکلف به رعایت پروانه ساختمانی است. از این رو سازنده می بایست:

1- موازین قانونی و مقررات شهرسازی را رعایت کند: سازنده باید کلیه موازین قانونی و مقررات شهرسازی و بخشنامه‌های شهرداری را رعایت کند و هرگونه خسارتی که از عدم اجرای آن به وجود آید، بر عهده خود اوست. این تعهد، تخلف از پروانه ساختمانی را هم شامل می‌شود. 

2- مجوزهای لازم را اخذ نماید: معمولا اخذ پروانه و مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح نیز به عهده سازنده است. از همین رو، اگر در حین اخذ یا بعد از آن، ضوابطی نقض شود، مسئولیت حقوقی آن عمدتاً متوجه سازنده خواهد بود.

مصادیق تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

از جمله مصادیق تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از:

1- ساخت اضافه بر مجوز: یکی از رایج‌ترین مصادیق تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت، افزایش تعداد طبقات یا متراژ مفید واحدها بالاتر از حد مجاز است. 

2- عدم رعایت اصول ایمنی: اگر در پروانه موارد خاصی مثل نحوه گودبرداری یا ضوابط سازه‌ای تعیین شده باشد و سازنده آن را رعایت نکند، منجر به حوادث کارگاهی یا مشکلات فنی می‌شود. این مورد نیز از مصادیق تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت محسوب می شود.

3- تغییر کاربری: بعضی اوقات واحدی به عنوان انباری یا پارکینگ در پروانه قید شده، اما سازنده بدون مجوز آن را تبدیل به واحد مسکونی یا تجاری می‌کند. این مرد نیز از جمله مصادیق شایع مصادیق تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت است.

مسئولیت ناشی از تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

مسئولیت ناشی از تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت عمدتا بر عهده سازنده است؛ چون سازنده معمولا براساس قرارداد، عهده‌دار اجرای پروژه طبق پروانه ساختمانی است. بنابراین در صورت تخلف، مسئولیت متوجه او خواهد بود. اما اگر مالک آگاهانه سازنده را به تخلف تشویق کند یا بر تخلف سرپوش بگذارد، ممکن است در مراجع قانونی وی نیز به‌عنوان شریک جرم یا متخلف شناخته شود. با این وجود اصل بر آن است که سازنده مسئول اجرا و تطبیق پروژه با مفاد پروانه است.

اقدامات لازم در صورت تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

 از جمله اقدامات لازم در صورت تخلف سازنده از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از:

1- اطلاع‌رسانی به سازنده و درخواست اصلاح: اگر مالک متوجه شود سازنده فراتر از پروانه در حال ساخت یا تغییر است، می‌تواند با ارسال اظهارنامه از او بخواهد که به وضعیت قانونی برگردد. 

2- ارجاع موضوع به داور: اگر سازنده نسبت به اصلاح اقدام نکرد، مالک می‌تواند موضوع را به داور مرضی‌الطرفین اعلام کرده و با کسب نظر داور، اقدامات بعدی (مانند فسخ یا مطالبه خسارت) را دنبال کند. در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت داور تعیین نشده باشد، امکان طرح دعوا در مراجع قضایی نیز وجود دارد.

3- مراجعه به مراجع شهری: در صورت جدی بودن تخلف (مانند اضافه بنا یا تغییر کاربری مشهود)، شهرداری و سایر نهادها می‌توانند پروژه را متوقف کنند. در این حالت، مالک باید با ارائه قرارداد و اسناد مرتبط، اثبات نماید که تخلف از جانب سازنده است.

در صورت تخلف سازنده از پروانه ساختمانی، مراجع اداری و قضایی وارد عمل خواهند شد؛ از جریمه و تخریب بنا گرفته تا تعقیب کیفری. توصیه می شود در این موارد به وکیل ملکی مجرب مراجعه کنید. یک وکیل ملکی می‌تواند با ارائه دلایل و مستندات، مالک را از شمول این تخلفات خارج کرده و اثبات کند که تعهد برعهده سازنده بوده است. همچنین وکیل در طرح دعوا برای مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد، روند را تسریع و از تضییع حقوق مالک جلوگیری می‌کند.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری وکیل پایه یک دادگستری”