حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و در صورت اجاره ملک پیش از سال ۱۳۷۶ برای مستأجر ایجاد می‌شود. این حق، برخلاف سرقفلی، به شکل تدریجی و مبتنی بر فعالیت مستأجر و رونق کسب‌وکارش در ملک به وجود می‌آید. در واقع اگر مستأجر در ملک تجاری خود موفق به جلب مشتری، ایجاد شهرت و کسب درآمد شود، حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه پیدا می‌کند؛ حتی اگر هیچ مبلغی در ابتدای اجاره به موجر پرداخت نکرده باشد.
ویژگی‌های اساسی حق کسب و پیشه عبارت‌اند از:
الف- تبع مالکیت منافع: مستأجر به دلیل مالکیت منافع ملک تجاری، حق کسب و پیشه می‌یابد.
ب- ایجاد توسط قانون: این حق به‌صورت خودکار و به حکم قانون برای مستأجر پدید می‌آید و نیاز نیست در قرارداد اجاره قید شده باشد.
فهرست مطالب
تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی
قانون‌گذار در سال ۱۳۷۶، قانون روابط موجر و مستأجر جدید را تصویب کرد که بحث سرقفلی را مطرح ساخت. ازآنجاکه حق کسب و پیشه در قانون قدیمی‌تر (۱۳۵۶) ریشه دارد، تفاوت‌های مهمی بین این دو وجود دارد:
1- سال قرارداد اجاره:
- حق کسب و پیشه مربوط به املاکی است که پیش از سال ۱۳۷۶ به‌صورت تجاری اجاره داده شده‌اند.
- حق سرقفلی مربوط به املاکی است که پس از سال ۱۳۷۶ اجاره شده‌اند.
2- درج در قرارداد:
- حق کسب و پیشه نیازی به ذکر در قرارداد اجاره ندارد و قانون آن را پیش‌بینی کرده است.
- حق سرقفلی تنها در صورت توافق موجر و مستأجر و درج در قرارداد ایجاد می‌شود.
3- نوع ملک:
- حق کسب و پیشه ممکن است حتی در املاک مسکونی (اگر کسب‌وکار در آن شکل گیرد) ایجاد شود.
- حق سرقفلی مختص املاک تجاری است.
4- شیوه محاسبه:
- مبلغ سرقفلی وابسته به موقعیت و تجهیزات ملک است.
- میزان حق کسب و پیشه به شهرت مستأجر و مدت‌زمان تصرف بستگی دارد.
5- نقل و انتقال:
- انتقال حق کسب و پیشه در طول رابطه استیجاری تنها با سند رسمی ممکن است.
- انتقال سرقفلی هم با سند عادی و هم رسمی قابل انجام است.
6- پرداخت:
- مبلغ سرقفلی هنگام تخلیه ملک به قیمت روز ارزیابی و به مستأجر بازگردانده می‌شود.
- حق کسب و پیشه زمانی قابل مطالبه است که مستأجر فعالیت مشروع و قانونی داشته باشد و شرایط تخلیه ملک فراهم شود.
7- از بین رفتن حق:
- حق کسب و پیشه در صورت تعدی و تفریط، تغییر شغل یا عدم پرداخت اجاره‌بها از بین می‌رود. همچنین اگر مستأجر بدون اجازه منافع را انتقال دهد، فقط نصف آن حق را دریافت می‌کند.
- سرقفلی در صورت ارتکاب این تخلفات، از بین نمی‌رود.
موارد تعلق کامل حق کسب و پیشه
در شرایطی که مالک قصد تخلیه ملک را داشته باشد اما مستأجر بر اساس قانون ۱۳۵۶ دارای حق کسب و پیشه باشد، این حق به‌طور کامل به مستأجر تعلق می‌گیرد. مهم‌ترین موارد عبارت‌اند از:
الف- نیاز شخصی مالک به سکونت: مالک برای اسکان خود ملک را نیاز داشته باشد.
ب- نیاز به نوسازی: چنانچه مالک مجوز نوسازی (پروانه ساخت) داشته باشد و قصد بازسازی ملک را داشته باشد.
ج- نیاز شخصی مالک برای کسب‌وکار: در صورتی که مالک فاقد شغل بوده و بخواهد خود در ملک تجاری فعالیت کند.
د- عدم حضور مستأجر در دفترخانه: اگر موجر جهت انتقال یا تمدید قرارداد، اخطار دهد اما مستأجر در دفترخانه حاضر نشود.
ه- تجویز انتقال منافع توسط دادگاه: اگر مالک مخالف انتقال باشد اما مستأجر با حکم دادگاه اجازه انتقال به غیر را پیدا کند.
موارد سقوط حق کسب و پیشه
این حق در برخی موارد به‌طور کامل از بین می‌رود یا تقلیل می‌یابد:
الف- انتقال به غیر بدون مجوز: اگر مستأجر بدون داشتن حق انتقال، ملک را به دیگری اجاره دهد، مالک می‌تواند با پرداخت تنها نصف حق کسب و پیشه، تخلیه ملک را بخواهد.
ب- تغییر شغل: در صورت قید شغل مشخص در اجاره‌نامه، هرگونه تغییر شغل بدون رضایت مالک باعث از بین رفتن کامل این حق می‌شود.
ج- تعدی و تفریط: اگر مستأجر در حفظ و نگهداری ملک کوتاهی یا از حدود اذن مالک تجاوز کند، مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی تخلیه را تقاضا کند.
د- عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستأجر اجاره‌بها را سر موعد (در ۱۰ روز اول هر ماه) نپردازد، امکان سقوط این حق وجود دارد.
نحوه انتقال حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه یک حق مالی است و ذاتاً قابل انتقال به غیر است. این انتقال به سه روش انجام می‌گیرد:
الف- انتقال ارادی: اگر مستأجر مطابق اجاره‌نامه حق انتقال داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، این حق را به مستأجر جدید انتقال دهد.
ب- انتقال قهری: مانند زمانی که مستأجر فوت می‌کند و این حق به ورثه‌اش منتقل می‌شود یا وقتی به حکم دادگاه انتقال انجام می‌شود.
ج- انتقال اجرایی: وقتی این حق توسط دایره اجرای ثبت یا دادگاه توقیف و سپس حراج می‌شود تا بدهی محکوم‌علیه از محل آن تأمین گردد.
با وکیل ملکی، مسیر امن‌تری پیش رو دارید
پرونده‌های مربوط به حق کسب و پیشه می‌تواند بسیار پیچیده و زمان‌بر باشد. قوانین سال ۱۳۵۶ با قوانین جدید فرق دارند و تشخیص مشمولیت یا عدم مشمولیت این حق، نیازمند دانش حقوقی است. علاوه بر آن، روند رسیدگی قضایی به‌ویژه، در مواردی چون ارائه دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه، انتقال قهری، تخلفات مستأجر (تعدی، تفریط، تغییر شغل و غیره) و نحوه ارجاع به کارشناس، ممکن است برای افراد غیرمتخصص دشوار باشد. ازاین‌رو توصیه می‌شود حتماً با وکیل ملکی مجرب مشورت کنید تا در تمامی مراحل، حقوق شما حفظ شود و از طرح یا دفاع نادرست جلوگیری گردد.
جمع‌بندی
حق کسب و پیشه، برخلاف سرقفلی، حاصل تلاش مستأجر و رونق کسب‌وکاری است که در یک ملک تجاری – مشمول قانون سال ۱۳۵۶ – پیش از سال ۱۳۷۶ شکل گرفته باشد. این حق تابع عملکرد مستأجر بوده و به‌تدریج ایجاد می‌شود. در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر بر سر میزان یا اساس حق کسب و پیشه، بهترین راهکار طرح دعوای حقوقی در دادگاه صالح و بهره‌مندی از وکیل ملکی متخصص است. چنین مشاوره‌ای می‌تواند از هدررفت وقت و سرمایه شما جلوگیری کند و رسیدن به نتیجه مطلوب را تسهیل نماید.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا حق کسب و پیشه فقط برای املاک تجاری ایجاد می‌شود؟
مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، این حق ممکن است حتی در املاک مسکونی که برای کسب‌وکار مورد استفاده قرار گرفته‌اند نیز ایجاد شود. در واقع، ملاک اصلی جنبه “کسب و پیشه” یا “تجارت” در ملک است؛ بنابراین اگر ملک مسکونی باشد اما در آن فعالیت تجاری واقعی شکل گیرد، حق کسب و پیشه ایجاد می‌شود.
آیا امکان توافق بر سر عدم ایجاد حق کسب و پیشه وجود دارد؟
خیر. طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، این حق به‌صورت قهری ایجاد می‌شود و ناشی از اراده قانون‌گذار است. حتی اگر موجر و مستأجر در قرارداد ذکر کنند که “هیچ حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه پدید نمی‌آید”، چنین توافقی باطل است و مانع ایجاد حق کسب و پیشه نخواهد شد.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
