امروزه مسئله‌ی اثبات حق انتفاع یکی از چالش‌های مهم در حوزه‌ی حقوق املاک محسوب می‌شود. حق انتفاع در حقوق ایران مفهومی است که به فرد اجازه می‌دهد بدون اینکه مالکیت اصلی مال را در اختیار داشته باشد، از منافع آن بهره ببرد. با این حال، صرف داشتن اجازه‌ی مالک برای استفاده از ملک، به‌تنهایی دلیل بر وجود «حق انتفاع» نخواهد بود و ممکن است دادگاه آن را «اذن در انتفاع» بداند که به‌راحتی از سوی مالک قابل لغو است. بر همین اساس، تشخیص و تمیز «حق انتفاع» از «اذن در انتفاع» یا دیگر حقوق قراردادی مانند اجاره، اهمیت ویژه‌ای دارد.
در دعاوی مربوط به اثبات حق انتفاع، توجه به اسناد و ادله‌ی موجود نقش بسزایی دارد؛ چراکه اگر ادعاکننده نتواند حق خود را در مراجع قضایی به‌طور مستند ثابت کند، این امکان به مالک داده می‌شود که حق استفاده‌ی شخص منتفع را نقض نموده یا آن را به‌عنوان اذن ساده تلقی کند و در نتیجه امکان رجوع برای مالک فراهم گردد. افزون بر این، انواع گوناگون حق انتفاع مانند عمری، رقبی و سکنی هر یک شرایط خاصی دارند و هر توافقی که مالک و منتفع انجام داده‌اند باید با این انواع تطابق داشته باشد تا بتواند در محاکم قضایی مورد پذیرش قرار گیرد.
فهرست مطالب
مفهوم حق انتفاع
حق انتفاع به این معنا است که فردی (منتفع) اجازه می‌یابد از مال متعلق به دیگری برای مدتی مشخص یا بنا به شرطی معین استفاده کند، بدون آنکه مالکیت عین مال به او منتقل شود. نکته‌ی کلیدی در تفاوت «حق انتفاع» با «اذن در انتفاع» در لزوم برقراری یک عقد لازم است؛ در حالی‌که اذن در انتفاع می‌تواند صرفاً به‌صورت شفاهی و قابل رجوع اعطا شود. بنابراین اگر قصد دارید حق انتفاعی را برای خود یا شخص دیگری برقرار کنید، حتماً باید نوع و مدت حق انتفاع، شرایط استفاده و دیگر جزئیات آن را در چارچوب یک سند رسمی یا عادی تنظیم کنید.
مدارک و دلایل ضروری در اثبات حق انتفاع
از جمله مدارک و دلایل ضروری در اثبات حق انتفاع عبارت است از:
الف- سند رسمی یا عادی: اگر مالک طی یک سند (رسمی یا حتی عادی) این حق را به دیگری اعطا کرده باشد، ارائه این سند نخستین گام برای اثبات حق انتفاع خواهد بود؛
ب- شهادت شهود: در شرایطی که سند کتبی وجود ندارد یا سند موجود کافی نیست، شهادت شهود معتبر می‌تواند قرینه‌ای مهم در راستای اثبات حق انتفاع باشد؛ مشروط بر اینکه شهود ماجرای اعطای حق را از نزدیک دیده یا شنیده باشند؛
ج- استناد به یک قرارداد لازم: وجود یک قرارداد لازم نقش مهمی در تمایز بین حق انتفاع و اذن ساده در انتفاع دارد. اگر بتوانید اثبات کنید توافق صورت‌گرفته در قالب یک عقد لازم بوده، احتمال موفقیت در دادگاه بالاتر است. منظور ازقرارداد یا عقد لازم قراردادی است که طرفین آن جز در موارد مقرر قانونی یا به موجب توافق، حق بر هم زدن آن را نداشته باشند. از جمله قرارداهای لازم می‌توان به قرارداد بیع، اجاره و قرارداد مشارکت در ساخت اشاره نمود.
د- قرارداد اجاره یا صلح منافع: گاهی طرفین با استفاده از عباراتی مانند «اجاره‌ی بدون اجاره‌بها» یا «صلح منافع» قصد دارند حقی شبیه حق انتفاع ایجاد کنند. در این حالت اگر در قرارداد صراحتاً عبارت «حق انتفاع» ذکر نشده باشد اما مفاد قرارداد حاکی از انتقال منافع ملک باشد، می‌توان به‌صورت ضمنی بر حق انتفاع استناد کرد.
رویه قضایی در اثبات حق انتفاع
با توجه به حساسیت موضوع، دادگاه‌ها معمولاً در خصوص پذیرش حق انتفاع با دقت عمل می‌کنند. چراکه هرگونه اشتباه در این زمینه ممکن است منافع مالک را در معرض خطر قرار دهد. به همین دلیل:
1- سند رسمی اهمیت دوچندانی دارد. اگر سند رسمی وجود نداشته باشد، باید با سایر ادله‌ی مستحکم مانند شهادت و اقرار طرفین، قضیه را به اثبات رساند؛
2- در صورت نبود ادله‌ی کافی، دادگاه ممکن است توافق صورت‌گرفته را تنها یک اذن تلقی کند که همواره برای مالک قابل رجوع است؛
3- چنانچه مالک منکر حق انتفاع شود و منتفع ادله‌ی کافی برای اثبات نداشته باشد، دعوای اثبات حق انتفاع رد خواهد شد و مالک آزاد است مطابق تشخیص خود رفتار کند.
لزوم مراجعه به وکیل ملکی
اثبات حق انتفاع از آن دسته پرونده‌هایی است که جزئیات حقوقی فراوانی دارد و هرگونه قصور در ارائه‌ی اسناد، عدم تمییز بین اذن و حق انتفاع یا حتی اشتباه در تطبیق انواع حق انتفاع با شرایط ملک، می‌تواند سرنوشت دعوا را کاملاً تغییر دهد. از همین رو مشاوره و همراهی یک وکیل ملکی باتجربه می‌تواند نقش بسزایی در موفقیت شما داشته باشد. وکیل با شناخت دقیق رویه‌های قضایی، می‌تواند ادله‌ی مناسب را تنظیم کرده، شهادت شهود را مستند سازد و در نهایت از حقوق شما در دادگاه دفاع کند. ضمن اینکه حضور وکیل، زمان و هزینه‌های دادرسی را به شکل قابل توجهی کاهش داده و از بروز اشتباهات جبران‌ناپذیر پیشگیری می‌کند.
جمع‌بندی
اثبات حق انتفاع فرآیندی حساس و نیازمند بررسی دقیق قراردادها، ادله و شهادت شهود است. تفاوت میان حق انتفاع و اذن در انتفاع گاه در یک یا دو بند کوچک قراردادی نهفته است و اگر به این نکات توجه نشود، ممکن است حق قانونی فرد منتفع از بین برود. پس توصیه می‌شود پیش از هر اقدام حقوقی، حتماً با یک متخصص مشورت کنید. ضمن اینکه آشنایی با رویه‌های قضایی موجود نیز می‌تواند کمک کند تا درک بهتری از نحوه‌ی برخورد دادگاه‌ها با چنین دعاویی داشته باشید و در نهایت تصمیم درستی بگیرید.
پرسش و پاسخ مرتبط
اگر حق انتفاع به صورت شفاهی برقرار شده باشد، چطور می‌توانم آن را در دادگاه ثابت کنم؟
اثبات حق انتفاع شفاهی دشوار است اما ناممکن نیست. شما می‌توانید از شهادت شهود، بررسی اوضاع‌واحوال حاکم بر موضوع و سایر امارات قضایی بهره ببرید. توصیه می‌شود برای اطمینان بیشتر، هرچه سریع‌تر توافق خود را در قالب یک سند کتبی (رسمی یا عادی) تنظیم کنید تا در آینده با چالش مواجه نشوید.
آیا مالک می‌تواند در طول مدت حق انتفاع، ملک را به شخص دیگری بفروشد؟
بله، مالک اصل ملک را می‌تواند بفروشد؛ اما خریداری که ملک را می‌خرد، مکلف است حق انتفاع جاری را رعایت کند و نمی‌تواند مانع بهره‌برداری قانونی منتفع گردد. بنابراین فروش ملک مانع از ادامه‌ی حق انتفاع نخواهد شد.
اگر مال موضوع حق انتفاع از بین رود، تکلیف حق انتفاع چیست؟
با از بین رفتن مال موضوع حق انتفاع، دیگر حق انتفاعی نیز وجود ندارد.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری وکیل پایه یک دادگستری”
