با تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، تحولات مهمی در حوزه اجاره نشینی رخ داده است. یکی از مهم‌ترین این تحولات، الزامی شدن ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های الکترونیکی مانند کاتب و خودنویس است. این اقدام، با هدف افزایش شفافیت، کاهش تخلفات و تسهیل نظارت بر بازار مسکن صورت گرفته است. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین، به بررسی الزامی بودن ثبت قرارداد اجاره، مزایای این اقدام، معرفی سامانه‌های کاتب و خودنویس و همچنین تبعات عدم ثبت قرارداد اجاره خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید تا به طور کامل با این موضوع مهم آشنا شوید.
فهرست مطالب
لزوم ثبت قرارداد اجاره
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، که به منظور ایجاد شفافیت، کاهش تخلفات و تسهیل نظارت بر بازار مسکن به تصویب رسیده است، تکالیفی را برای موجرین و مستاجرین در زمینه ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های الکترونیکی تعیین کرده است. در این راستا، سامانه کاتب و سامانه خودنویس به عنوان ابزارهای اجرایی برای ثبت و مدیریت قرارداد اجاره تعریف شده‌اند.
از طرفی مطابق قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب سال ۱۴۰۳ ثبت قراردادهای اجاره همان‌گونه که در ماده یک قانون مذکور ذکر شده در خصوص انتقال حق انتفاع در انتقال منافع اجاره بیان می‌دارد که اگر قرارداد اجاره برای بیش از دو سال منعقد شده باشد ثبت آن الزامی خواهد بود و اگر در سامانه ساماندهی اموال غیر منقول ثبت نگردد دیگر دعاوی راجع به اعمال حقوقی این گونه قراردادها قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.
لذا اگر شما به عنوان مستاجر یا موجر قصد تمدید قرارداد اجاره را دارید باید بدانید که بر خلاف قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول و مطابق با قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها، موظف هستید آن را در سامانه خودنویس و یا در سامانه کاتب ثبت نمایید و اگر این امور را مدنظر قرار ندهید قانونگذار ضمانت اجراهایی را پیش بینی نموده است.
بنابراین مطابق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، ثبت قرارداد اجاره الزامی است و تمامی قراردادهای اجاره باید در یکی از سامانه‌های رسمی، نظیر کاتب یا خودنویس، ثبت شوند. همچنین به هر قرارداد اجاره ثبت‌شده یک کد رهگیری اختصاص داده می‌شود که برای استناد در مراجع قانونی و اداری مورد استفاده قرار می‌گیرد.
آثار عدم ثبت قرارداد اجاره
عدم ثبت قرارداد اجاره دارای آثار زیر است:
1- اولاً موجران دیگر مثل سابق نمی‌توانید مستقیماً به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه و تقاضای مستقیم دستور تخلیه فوری را داشته باشید و باید مسیر دادگاه را برای دریافت حکم تخلیه طی نمایید؛
2- ثانیاً اگر با مستاجر دچار هرگونه اختلاف بر سر هر موضوعی در خصوص قرارداد اجاره شوید و به دادگاه مراجعه کنید دادگاه شما را به دلیل عدم ثبت قرارداد اجاره به جریمه محکوم خواهد کرد و این موضوع را نیز به اداره مالیات گزارش می‌دهد؛
3- از معافیت‌های مالیاتی که برابر تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم برای شما به عنوان مالک در نظر گرفته شده است نمی‌توانید استفاده کنید و این حق از بین خواهد رفت.
بنابراین حتی اگر قرارداد اجاره را برای یک روز منعقد می‌کنید و یا حتی برای یک روز قرارداد خود را تمدید می‌کنید، ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های مذکور الزامی است. البته باید در نظر داشته باشید که قرارداد ملک مورد اجاره قبل از ثبت در سامانه خودنویس می‌بایست در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت گردد و مسئولیت صحت مدارک ارائه شده و چک کردن اسناد از سوی طرفین قرارداد بر عهده آن‌ها بوده و سامانه هیچگونه مسئولیتی در خصوص مدارک ارائه شده ندارد و از سوی دیگر حضور دو شاهد نیز جهت ثبت قرارداد اجاره رایگان، لازم و ضروری است.
پس از ثبت قرارداد اجاره در سامانه مربوطه کد رهگیری ۱۳ رقمی دریافت خواهید نمود که این کد رهگیری همانند تمامی قراردادهای ثبت شده در بنگاه‌ها و دفاتر املاک معتبر می‌باشد.
مزایای اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها
ازجمله مزایای اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها عبارت است از:
الف- افزایش شفافیت در بازار مسکن: با ثبت اطلاعات به صورت یکپارچه، امکان تخلفات کاهش می‌یابد؛
ب- کاهش دعاوی حقوقی: رسمی بودن قراردادها سبب کاهش اختلافات و تسریع در حل و فصل دعاوی می‌شود؛
ج- حمایت از حقوق مستاجرین و موجرین: اطلاعات دقیق قراردادها به نفع هر دو طرف است و از اجحاف جلوگیری می‌کند.
سامانه کاتب چیست؟
سامانه کاتب توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه‌اندازی شده و هدف اصلی آن الکترونیکی کردن فرآیند ثبت قراردادها است. در این سامانه، مالکین و مستاجرین می‌توانند قراردادهای اجاره را با رعایت اصول حقوقی و قانونی ثبت کنند.
از جمله مزایای سامانه کاتب می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
1- شفافیت: ثبت تمامی قراردادها در سامانه به کاهش تخلفات و اختلافات بین موجر و مستاجر کمک می‌کند؛
2- قابلیت نظارت: امکان نظارت دولت و نهادهای نظارتی بر قراردادهای ثبت‌شده؛
3- سهولت در تنظیم قرارداد: ارائه قالب‌های استاندارد برای تنظیم قراردادهای اجاره؛
4- ثبت قانونی: اطمینان از رسمی بودن قراردادها و امکان استناد به آن‌ها در مراجع قضایی.
سامانه خودنویس چیست؟
سامانه خودنویس ابزاری دیگر در چارچوب قانون ساماندهی بازار مسکن است که به مستاجرین و موجرین اجازه می‌دهد قراردادهای اجاره را به صورت مستقیم و آنلاین تنظیم و ثبت کنند. برخلاف کاتب که بیشتر توسط دفاتر اسناد رسمی استفاده می‌شود، خودنویس به کاربران اجازه می‌دهد با ورود اطلاعات و تأیید الکترونیکی، قرارداد خود را به ثبت برسانند.
از جمله ویژگی‌های سامانه خودنویس عبارت است از:
1- امکان ثبت خودکار و غیرحضوری قرارداد؛
2- اتصال به پایگاه داده‌های دولتی برای راستی‌آزمایی اطلاعات؛
3- امکان امضای الکترونیکی توسط موجر و مستاجر؛
4- کاهش هزینه‌ها و حذف واسطه‌های غیرضروری.
فرآیند ثبت قرارداد در سامانه کاتب و خود نویس
فرآیند ثبت قرارداد در سامانه کاتب و خود نویس به شرح زیر است:
الف- ورود به سامانه: موجر یا مستاجر با مراجعه به سامانه کاتب یا خودنویس و وارد کردن اطلاعات هویتی خود، فرآیند ثبت را آغاز می‌کند؛
ب- تکمیل اطلاعات قرارداد: اطلاعات مربوط به ملک، اجاره‌بها، مدت قرارداد و تعهدات طرفین وارد می‌شود؛
ج- بارگذاری مدارک: مدارک هویتی، اسناد مالکیت و سایر مدارک موردنیاز بارگذاری می‌شوند؛
د- اخذ امضای الکترونیکی: پس از بررسی اطلاعات، قرارداد توسط طرفین به صورت الکترونیکی امضا می‌شود؛
ه- دریافت کد رهگیری: پس از نهایی شدن قرارداد، کد رهگیری اختصاص داده می‌شود.
جمع‌بندی
ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های کاتب و خودنویس، گامی مهم در جهت ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق طرفین قرارداد است. این اقدام نه‌تنها شفافیت و نظارت در بازار مسکن را افزایش می‌دهد، بلکه با کاهش هزینه‌ها و سهولت ثبت، استفاده از ابزارهای دیجیتال را در امور روزمره ترویج می‌کند. با اجرای این قانون، امید است که مشکلاتی نظیر قراردادهای غیررسمی، اختلافات ملکی و فرارهای مالیاتی به حداقل برسد.
توصیه می‌شود در صورتی که در رابطه با ثبت قراردا اجاره به مشاوره حقوقی نیاز دارید با وکیل ملکی متخصص و مجرب در ارتباط باشید.
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا ثبت قرارداد اجاره الزامی است؟
مطابق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، ثبت قرارداد اجاره الزامی است.
ثبت قرارداد اجاره چگونه انجام می‌شود؟
ثبت قرارداد اجاره در حال حاضر از طریق سامانه کاتب و سامانه خودنویس انجام می‌شود.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– معصومه میرزا محمدی وکیل پایه یک دادگستری”
