الزام به تنظیم سند رسمی ملک | مراحل و نکات حقوقی دعوا

معاملات ملکی از پیچیده‌ترین و مهم‌ترین معاملات در زندگی هر فردی محسوب می‌شوند. تنظیم سند رسمی به عنوان گامی ‌مهم در تثبیت مالکیت و تضمین حقوق طرفین معامله، نقشی کلیدی ایفا می‌کند. در این نوشتار، به بررسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک، شرایط و مراحل آن، و همچنین نکات مهم مرتبط با این موضوع خواهیم پرداخت. در پایان نیز یک نمونه دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را در اختیار شما قرار خواهیم داد. توصیه می‌شود این نوشتار را مطالعه کنید

تعریف سند رسمی به زبان ساده

اسناد، به اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم می‌شوند. سند عادی، سندی است که توسط خود اشخاص و بدون دخالت مراجع قانونی تنظیم می‌شود. در مقابل، سند رسمی، سندی است که توسط مراجع قانونی مانند دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و اعتبار بیشتری دارد.

چرا تنظیم سند رسمی اهمیت دارد؟

قانون ثبت اسناد و املاک، معاملات مربوط به املاک را مشمول حکم قانونی ثبت اجباری می‌داند. مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ این قانون، بر لزوم ثبت این معاملات تأکید می‌کنند. با عنایت به این قانون، فروشنده ملک موظف است سند رسمی انتقال مالکیت را به نام خریدار تهیه و تنظیم نماید. در واقع سند رسمی نشانه ی مالکیت است و حق مالکیت در اکثر موارد تنها با وجود سند رسمی اعلام می گردد.به همین علت برای انجام هر نوع معامله ( چه معامله ی منقول و چه معامله ی غیر منقول) بایستی سند رسمی تنظیم شود و در جریان معامله آن را به فرد دیگر انتقال داد.

علاوه بر الزام قانونی، عرف و عادت نیز بر تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت ملک تأکید دارد. ماده ۲۲۰ قانون مدنی بیان می‌کند که تعهدات ناشی از عقد، نه تنها شامل موارد صریحاً ذکر شده در آن می‌شود، بلکه شامل تمام نتایج و تبعات آن نیز می‌گردد. از این رو، تنظیم سند رسمی به عنوان یکی از لوازم عرفی عقد بیع، برای انتقال مالکیت ضروری تلقی می‌شود.

با توجه به موارد فوق، اگر فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی نکند، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه این موضوع را پیگیری کند. در نهایت، با توجه به قانون و عرف، خریدار می‌تواند در صورت عدم اقدام فروشنده به تنظیم سند رسمی، اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نماید.

مفهوم «الزام به تنظیم سند رسمی» چیست؟

زمانی که فردی مالی را از دیگری خریداری می کند فروشنده تعهد می کند ظرف مدت معینی مالکیت رسمی مال را به خریدار منتقل نماید. چنانچه از این تعهد تخلف و نسبت به تنظیم سند رسمی امتناع کند، در چنین شرایطی خریدار موظف است تا درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند و از دادگاه بخواهد تا فروشنده را نسبت به انجام این امر الزام نماید. تا خریدار بتواند به صورت رسمی مالک مالی شود که آن را خریداری نموده است.

بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای حقوقی برای انتقال رسمی مالکیت است.

ویژگی‌های سند رسمی

برای اینکه سندی رسمی محسوب شود باید دارای ویژگی های ذیل باشد:

۱- مامور مرتبط در حدود قانون و در محدوده وظایف خود اقدام به تنظیم سند نموده باشد.

۲- سند رسمی علاوه بر قابلیت اجرا از طریق دادگاه از این مزیت برخوردار است که توسط اجرای ثبت نیز قابل اجراست.

۳- نسبت به سند رسمی تنها میتوان ادعای جعل آن هم با دلیل مطرح کرد. بنابراین انکار و تردید نسبت به سند رسمی مسموع نیست.

۴- از سند رسمی می توان به عنوان وثیقه بانکی در معاملات مالی و اخذ تسهیلات بانکی استفاده کرد.

سند عادی و مشکلات آن در دادگاه

در مقابل، سند رسمی، سندی است که توسط مراجع قانونی مانند دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و اعتبار بیشتری دارد. در معاملات ملکی، گاه به دلیل اعتماد بین طرفین، معامله فقط با سند عادی انجام می‌شود. اما این کار می‌تواند مشکلاتی را به همراه داشته باشد. از جمله این مشکلات عبارت است از:

۱- اثبات دشوار مالکیت: اثبات مالکیت با سند عادی در مراجع قانونی دشوارتر است؛

۲- معامله مجدد ملک توسط فروشنده: در صورت عدم تنظیم سند رسمی، احتمال معامله مجدد ملک توسط فروشنده وجود دارد؛

۳- دشواری در نقل و انتقالات: نقل و انتقالات ملکی با سند عادی دشوارتر است.

۴- قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول مصوب ۱۴۰۳: در حال حاضر با توجه به قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، در بسیاری موارد به صرف داشتن سند عادی و عدم ثبت رسمی معامله غیرمنقول، با توجه به ماده یک قانون مذکور، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.

موارد تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه

هنگامی که شما ملکی را که دارای سند است معامله می‌کنید اعم از زمین، آپارتمان، خانه یا باغ، فروشنده ملک را می‌فروشد و متعهد می‌گردد در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال و تنظیم سند رسمی به نام شما حاضر شود.

چنانچه فروشنده از انجام این تعهد خود امتناع نماید شما می توانید الزام وی به حضور در دفترخانه و تنظیم سند را از دادگاه درخواست کنید. در این راستا نخستین گام طرح دعوا و تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی است. در این خصوص تفاوتی ندارد که شما ملک را به صورت شش دانگ خریداری نموده یا بخشی از ملک را به صورت مشاع خریداری کرده باشید؛ در هر صورت می‌توانید این دعوی را علیه فروشنده مطرح نمایید.

شرایط و پیش نیازهای قانونی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همچون دعاوی دیگر مستلزام داشتن شرایط عمومی و اختصاصی می باشد که در ذیل به آن اشاره می شود:

۱– شرایط عمومی:

الف- ذی‌نفع بودن: شما باید مالکیت یا حقی در ملک مورد نظر داشته باشید؛

ب- حساب کاربری ثنا: برای پیگیری دعوا در محاکم قضایی، به این حساب نیاز دارید؛

ج- اهلیت قانونی: رشید، عاقل و بالغ بودن و توانایی پرداخت هزینه‌های دادرسی.

۲- شرایط اختصاصی:

الف- وجود قرارداد: معامله باید با عقدی قانونی مانند بیع یا صلح انجام شده باشد.

ب- مالکیت قانونی: فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد.مهمترین موردی که دادگاه حقوقی در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در پی احراز آن است، مالکیت رسمی خوانده‌ی دعوا می‌باشد. در صورتی که خوانده‌ی دعوا مالک رسمی مالی که در خصوص آن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه می‌شود نباشد، این دعوا مطابق با بند ۴ ماده‌ی ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی رد خواهد شد.یعنی دعوای مطروحه متوجه خوانده نیست.

ج- آزادی ملک: رهن یا توقیف، مانعی برای تنظیم سند است.

د- عدم تنظیم سند: علی‌رغم تعهد، فروشنده از این کار خودداری می‌کند.

مقدمات الزام به تنظیم سندرسمی

برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی رعایت و انجام ملزومات و مقدمات تنظیم سند ضرورت دارد،عدم توجه به هر یک از این موارد منجر به رد دعوی خواهد شد.

۱- چنانچه ملک موضوع سند در رهن یا بازداشت باشد، ابتدا می بایست از دادگاه الزام خوانده به فک رهن را تقاضا کرد. یکی از موانع الزام به تنظیم سند توقیف بودن مال موضوع سند است؛ در این مواقع خواسته به یکی از صور ذیل درج می شود:

الف- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی به همراه الزام به فک رهن

ب- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

۲- در صورتی که در قرارداد، تاریخ معینی برای تنظیم سند درج نشده باشد لازم است موضوع تنظیم سند با تعیین دفترخانه و تاریخ مشخص با اعطای مهلت عرفی جهت تهیه مقدمات تنظیم سند از طرق اظهارنامه رسمی به فروشنده ابلاغ شود.

۳- چنانچه مال موضوع سند مورد نقل و انتقالات دیگری قرار گرفته باشد، بایستی تمامی ایادی خوانده دعوی قرار گیرند تا با تجمیع آنها به مالک رسمی برسیم.در این حالت دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام می گیرد؛  و شخصی که سند به نام اوست الزام به تنظیم سند شده و نسبت به سایرین قرار رد دعوی صادر می شود.

۴- چنانچه فروشنده مالک واقعی مال موضوع سند یا به اصطلاح معامله فضولی باشد، خریدار ابتدا باید این موضوع را اثبات نماید.

۵- اخذ گواهی پایان کار

۶- اخذ مفاصا حساب مالیاتی

۷- پرداخت عوارض شهرداری

۸- صورت مجلس تفکیکی

بنابراین چنانچه خوانده به تعهدات خود در قرارداد عمل نکرده باشد ، بسته به مورد مکن است در ردیف خواسته در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علاوه بر الزام به تنظیم سند حسب مورد الزام به انجام تعهد، الزام به تحویل مبیع، مطاله وجه التزام، الزام به اخذ پایان کار، الزام به تکمیل مورد معامله و غیره ذکر شود و لازم است ملزومات و مقدمات صدور سند اگر مهیا نشده است موضوع خواسته قرار گیرد.

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

فرایند قانونی انتقال مالکیت و گرفتن سند رسمی از فروشنده، مجموعه‌ای از گام‌های حقوقی دقیق است که با جمع‌آوری مدارک شروع شده و با صدور و اجرای حکم دادگاه به پایان می‌رسد.

۱. جمع‌آوری مدارک و مستندات

در نخستین گام، باید کلیه مدارک مربوط به قرارداد، پرداخت‌ها، و استعلام‌های ثبتی جمع‌آوری شود. این مستندات پایه اصلی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هستند و بدون آن‌ها امکان اثبات حق در دادگاه وجود ندارد. دقت در کامل بودن مدارک، مسیر رسیدگی را بسیار کوتاه‌تر می‌کند.

۲. نوشتن و ثبت دادخواست

پس از آماده‌سازی مدارک، وکیل یا خواهان باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. در این مرحله، نگارش صحیح خواسته و دلایل قانونی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا هر نقص در محتوا یا عنوان دعوا ممکن است باعث رد یا اطاله رسیدگی شود.

۳. رسیدگی در دادگاه حقوقی

دادگاه حقوقی با بررسی قرارداد، اسناد پرداخت، و سایر دلایل ارائه‌شده، به احراز مالکیت و تعهدات طرفین می‌پردازد. ممکن است در این مسیر، کارشناسی رسمی یا استعلام از اداره ثبت مورد نیاز باشد. حضور وکیل متخصص در این مرحله نقش تعیین‌کننده‌ای در اثبات حق دارد.

۴. اجرای حکم و انتقال رسمی سند

پس از صدور رأی قطعی، مرحله اجرا آغاز می‌شود. در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه، واحد اجرای احکام می‌تواند به‌صورت نیابتی سند رسمی انتقال را صادر کند. این مرحله پایان قانونی فرایند و تثبیت مالکیت خریدار به‌صورت رسمی در دفاتر ثبت اسناد است.

مدارک مورد نیاز جهت اثبات دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

جهت اثبات دعوای مذکور باید اقدامات زیر را انجام داد:

۱. باید دادخواست را نوشته و در دادخواست مالکین رسمی ملک یعنی کسانی که سند در اداره ثبت به نام آن‌ها است را به عنوان خوانده قرار دهیم. شایان ذکر است چنانچه ما مستقیماً ملک را از مالکین رسمی خریداری نکرده‌ایم و شخص یا اشخاص دیگری ملک را با سند عادی از مالکین خریداری نموده‌اند و سپس به ما فروخته‌اند، این اشخاص همگی باید در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به عنوان خوانده دعوی در دادخواست مذکور نام برده شوند؛یعنی تمامی ایادی قبلی باید در ردیف خوانده در دادخواست ذکر شوند.

۲. تصویر مبایعه‌نامه و یا هر مدرک دیگری که در مورد معامله وجود دارد باید ضمیمه دادخواست شود و در ستون دلایل و منضمات (پیوست ها) استعلام از اداره ثبت نیز اضافه شود؛

۳. اگر مالک رسمی یا هر یک از اشخاصی که قرار است به عنوان خوانده آن‌ها را در دادخواست ذکر کنیم فوت کرده باشند باید ورثه آن‌ها را طرف دعوی قرار دهیم و لازم است گواهی انحصار وراثت را نیز ضمیمه دادخواست نماییم.

توصیه می‌شود چنانچه قصد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دارید به وکیل متخصص در تنظیم سند رسمی حقوق املاک و اراضی مراجعه نمایید.

مدت زمان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (معمولاً در معاملات ملکی) یک دعوای مالی محسوب می‌شود و مدت زمان رسیدگی به آن بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی و رویه قضایی ایران، به عوامل مختلفی مانند حجم کاری دادگاه، همکاری طرفین، پیچیدگی پرونده (مانند نیاز به کارشناسی یا استعلام از ثبت اسناد) و محل دادگاه بستگی دارد. بر اساس رویه قضایی، مراحل کلی شامل تقدیم دادخواست، ابلاغ، جلسه رسیدگی، صدور حکم و اجرای آن است.

نقش وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند

در پرونده‌های الزام به تنظیم سند رسمی، حضور وکیل متخصص از ابتدا تا انتهای فرآیند، نقش تعیین‌کننده‌ای در تضمین موفقیت دعوا دارد. وکیل با اشراف بر قوانین ثبتی، قراردادی و آیین دادرسی، تمامی مراحل حقوقی و اجرایی را با دقت و در چارچوب منافع موکل خود پیگیری می‌کند.

1- تنظیم قرارداد محکم و انجام استعلامات پیشگیرانه

پیش از هر اقدام، وکیل باتجربه با بررسی وضعیت ملک، صحت مالکیت و استعلام‌های ثبتی، از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند. تنظیم قراردادهای دقیق و پیشگیرانه، نخستین گام برای مصون‌سازی حقوق خریدار یا فروشنده در دعاوی آتی است.

2- تدوین و تقدیم دادخواست دقیق و کامل

در آغاز دعوی، وکیل موظف است با نگارش دادخواستی مستدل و منطبق با ادله قانونی، خواسته موکل را به‌صورت روشن و مستند به دادگاه ارائه کند. کیفیت تدوین دادخواست مستقیماً بر سرعت رسیدگی و احتمال موفقیت در پرونده تأثیر می‌گذارد.

3- دفاع در جلسات دادگاه و ارائه لایحه

در جریان دادرسی، وکیل ضمن حضور در جلسات و دفاع از موکل، با ارائه لوایح حقوقی مستدل، پاسخ‌گوی ادعاهای طرف مقابل است. تسلط بر مواد قانونی و نحوه استدلال حقوقی در این مرحله، عامل اصلی صدور رأی به نفع موکل خواهد بود.

4- پیگیری کارشناسی و اجرای حکم

در صورت نیاز دادگاه به نظر کارشناسی، وکیل روند انتخاب کارشناس، نظارت بر گزارش و ثبت اعتراضات احتمالی را مدیریت می‌کند. پس از صدور حکم نیز، او اجرای رأی را از طریق واحد اجرای احکام تا انتقال رسمی سند پیگیری می‌نماید.

5- اخذ سند رسمی و مطالبه خسارت تأخیر

در پایان فرآیند، وکیل با اقدام به تنظیم سند رسمی در دفترخانه و پیگیری خسارت تأخیر در انتقال، حقوق مالی و مالکیتی موکل را به‌طور کامل وصول می‌کند. این مرحله، نتیجه نهایی تلاش حقوقی و تثبیت حق قانونی مالکیت است.

هزینه‌های دادرسی و حق‌الزحمه وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً شامل هزینه‌هایی نظیر هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی (در صورت نیاز)، و سایر هزینه‌های جانبی مرتبط با استعلام‌ها و مکاتبات اداری است. مبلغ هزینه دادرسی با توجه به ارزش مالی معامله تعیین می‌شود و در ابتدای ثبت دادخواست پرداخت می‌گردد. علاوه بر این، چنانچه دادگاه برای احراز مالکیت یا تعیین ارزش ملک دستور کارشناسی صادر کند، هزینه کارشناسی نیز به هزینه کلی پرونده افزوده می‌شود.

در کنار هزینه‌های دادرسی، حق‌الزحمه وکیل نیز بر اساس پیچیدگی پرونده، میزان مطالبه و اعتبار اسناد تعیین می‌شود. حضور وکیل متخصص در این دعاوی، نه‌تنها روند رسیدگی را تسریع می‌کند، بلکه از بروز اشتباهات حقوقی و رد دعوا جلوگیری خواهد کرد. در نتیجه، پرداخت حق‌الزحمه وکیل در این نوع دعاوی، سرمایه‌گذاری در مسیر اطمینان از دستیابی به نتیجه‌ قطعی و انتقال رسمی سند محسوب می‌شود.

نکات مهم در تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در رابطه با تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌بایست دو نکته را مد نظر قرار دهید:

۱– به هنگام تنظیم دادخواست در ردیف خواسته‌ی دعوا، خواسته را الزام به حضور خوانده‌ی دعوا در دفترخانه ننویسید. چرا که امکان الزام به حضور وجود ندارد. در واقع در ردیف خواسته‌ی دعوا، می‌بایست خواسته را الزام به تنظیم سند رسمی نوشت. دلیل این موضوع این است که چنانچه خوانده‌ی دعوا از حکم دادگاه تمکین نکرد، نماینده‌ی دادگاه اقدام می‌نماید.

۲– درصورتی که مالک رسمی مالی که ما خواهان الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص آن هستیم فوت نماید، می‌بایست دعوا به طرفیت هیئت ورثه اقامه شود. لازم به ذکر است در صورتی که دعوا به طرفیت برخی از ورثه‌ی متوفی اقامه شود، در دادگاه به دعوا رسیدگی می‌شود اما حکم صادره از دادگاه نسبت به ورثه‌ای که خوانده دعوا نیستند قابل اجرا نیست.

دادگاه صالح به رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه حقوقی است. سوألی که اینجا به ذهن خطور می‌نماید این است که جهت رسیدگی به این دعوا کدام یک از دادگاه‌های حقوقی که در ایران تشکیل شده‌اند، مراجعه کنیم؟ پاسخ به این پرسش در موارد مختلف متفاوت است:

۱– در صورتی که قصد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیر منقول مانند ملک و آپارتمان را داریم می‌بایست دادخواست خود را خطاب به دادگاه حقوقی که مال غیر منقول در حوزه‌ی آن واقع است تنظیم نماییم.

به عبارت دیگر، دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای ما، دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیر منقول است.

۲– چنان چه قصد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اموال منقول مانند خودرو را داریم می‌توانیم به یکی از دو دادگاه زیر مراجعه کنیم:

الف- دادگاهی که بیع‌نامه (قرارداد خرید و فروش) در حوزه قضایی آن امضا شده است؛

ب- دادگاهی که قرار است مال منقول در حوزه‌ی قضایی آن به خریدار تسلیم شود. شایان ذکر است، حوزه قضایی عبارت است از قلمرو یک بخش یا شهرستان که دادگاه در آن واقع است.

لازم به ذکر است دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را می‌بایست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه صالح ارسال نمود. پیش از مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، ثبت نام در سامانه ثنا الزامی است.

دفاعیات رایج در دعوی الزام به تنظیم سندرسمی

در پرونده‌های الزام به تنظیم سند رسمی، خوانده (فروشنده یا انتقال‌دهنده) معمولاً تلاش می‌کند با استناد به دلایل حقوقی و مدارک موجود، از انجام تعهد خود در تنظیم سند امتناع کند. شناخت این دفاعیات برای خریدار و وکیل او، نقش مهمی در پیش‌بینی مسیر پرونده و مقابله مؤثر با ادعاهای طرف مقابل دارد.

۱. امتناع به دلیل عدم پرداخت وجه

یکی از دفاعیات اصلی، ادعای عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله است. اگر خریدار نتواند پرداخت وجه را طبق قرارداد اثبات کند، دادگاه ممکن است الزام فروشنده به تنظیم سند را نپذیرد. ارائه رسید پرداخت یا شهادت شهود در این مرحله حیاتی است.

۲. وجود مانع قانونی برای انتقال سند

در برخی موارد، ملک در رهن بانک، در طرح شهری یا دارای ممنوعیت ثبتی است. وجود چنین موانع قانونی، انتقال رسمی سند را ناممکن می‌کند. تا زمان رفع مانع، دادگاه نمی‌تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند کند.

۳. فسخ یا بطلان قرارداد

اگر قرارداد اولیه به موجب قانون یا رأی دادگاه فسخ یا باطل شده باشد، اساس الزام به تنظیم سند از بین می‌رود. اثبات فسخ قانونی یا بطلان قرارداد، دفاعی قاطع برای طرف مقابل است که می‌تواند رأی را به نفع خود تغییر دهد.

راهکارهای پیشگیری از بروز اختلاف و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

پیشگیری همیشه بهترین راه برای جلوگیری از ورود به روند‌های پیچیده قضایی است. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً نتیجه سهل‌انگاری در بررسی مدارک، تنظیم قرارداد یا استعلام‌های اولیه‌اند. با رعایت چند اقدام هوشمندانه قبل، حین و بعد از خرید ملک، می‌توان از شکل‌گیری چنین اختلافاتی به‌طور کامل جلوگیری کرد.

۱. اقدامات ضروری قبل از خرید ملک (مرحله استعلام و بررسی)

پیش از امضای هر قرارداد، خریدار باید از وضعیت ثبتی، شهرسازی و حقوقی ملک کاملاً مطمئن شود. استعلام از اداره ثبت، شهرداری، دادگاه و بانک، اطلاعات دقیقی از مالکیت، وضعیت ساخت‌وساز، بازداشت یا توقیف ملک، و اعتبار وکالت‌نامه را مشخص می‌کند. انجام این بررسی‌ها مانع خرید ملک مشکل‌دار و تشکیل پرونده قضایی در آینده خواهد شد. هر استعلام باید رسمی، مستند و دارای مرجع صادرکننده معتبر باشد تا در صورت بروز اختلاف، در دادگاه قابل استناد باشد.

اقدام	توضیح و دلیل پیشگیری	نحوه انجام
استعلام کامل از اداره ثبت اسناد و املاک	اطمینان از مالکیت قطعی، عدم بازداشت، عدم تعارض، وکالت‌نامه معتبر	درخواست استعلام رسمی (با کد ملی فروشنده + پلاک ثبتی) از دفتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت من
استعلام از شهرداری (پایان کار + عدم خلافی)	جلوگیری از مشکلات ساختمانی، تخریب یا جریمه	درخواست گواهی پایان کار و عدم خلافی ساختمان
استعلام از اداره اوقاف (در صورت مشکوک بودن)	جلوگیری از ادعای وقفی بودن زمین	استعلام از اداره اوقاف محل
استعلام از شورای حل اختلاف یا دادگاه (بازداشت مالک)	جلوگیری از معامله با فردی که اموالش توقیف است	استعلام از سامانه ثنا یا دادگاه محل اقامت فروشنده
بررسی هویت فروشنده و وکالت‌نامه	جلوگیری از جعل یا وکالت باطل	تطبیق شناسنامه، کارت ملی، وکالت‌نامه محضری + استعلام از کانون سردفتران
استعلام از بانک (چک برگشتی، بدهی)	جلوگیری از معامله با فرد ورشکسته	استعلام از سامانه صیاد و بانک مرکزی

۲. تنظیم قرارداد محکم و قانونی (مبایعه‌نامه حرفه‌ای)

قرارداد مهم‌ترین سند در اثبات تعهد فروشنده به انتقال مالکیت است و باید با دقت تنظیم شود. از تنظیم قرارداد در بنگاه‌های غیررسمی یا به‌صورت دستی خودداری کنید — مبایعه‌نامه باید در دفتر اسناد رسمی یا از طریق سامانه‌های معتبر ثبت گردد تا از جعل یا ادعای تغییر مفاد جلوگیری شود. همچنین توصیه می‌شود هرگز از قالب‌های آماده اینترنتی استفاده نکنید؛ مفاد قرارداد بسته به شرایط ملک و طرفین نیاز به تنظیم تخصصی دارد. بررسی و تأیید متن توسط وکیل ملکی باعث می‌شود مفاد آن مطابق قانون، قابل اجرا و بدون ابهام باشد.

۳. مشاوره حقوقی و استفاده از وکیل ملکی 

به‌کارگیری وکیل ملکی نه هزینه، بلکه سرمایه‌گذاری برای حفظ امنیت معامله است. وکیل با تسلط بر قوانین ثبت، املاک و آیین دادرسی، از بروز خطرات حقوقی و مالی جلوگیری می‌کند. یک اشتباه جزئی در قرارداد یا بی‌توجهی به شرایط قانونی می‌تواند به دعوایی چند میلیون تومانی ختم شود؛ در حالی‌که حضور وکیل از ابتدا، مانع تمام این خسارات خواهد شد.

۴. اقدامات بلافاصله پس از امضای مبایعه‌نامه

پس از امضای قرارداد فروش، چند اقدام فوری باید انجام شود تا معامله رسمیت قانونی و ضمانت اجرایی پیدا کند:

اقدام	زمان	هدف
ثبت مبایعه‌نامه در سامانه ثبت من	ظرف ۲۴ ساعت	جلوگیری از فروش مجدد به دیگری
دریافت رسید پرداخت کامل	همان روز	مدرک برای دادگاه
تنظیم وقت دفترخانه	حداکثر ۷ روز	فشار قانونی به فروشنده
ارسال اظهارنامه رسمی	در صورت تأخیر	مستندسازی امتناع برای دادگاه

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در این قسمت از نوشتار، یک نمونه دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به شما ارائه خواهیم داد. با این وجود توصیه می‌شود با توجه به پیچیدگی دعاوی املاک و اراضی، پیش از هر اقدام حقوقی از وکلای ملکی لاوین مشاوره تخصصی دریافت نمایید. همچنین شما می‌توانید از طریق اپلیکیشن به صورت آنلاین درخواست پذیرش وکالت از خود را در دادگاه ثبت نمایید.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی[دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است]

با سلام؛

احتراما به استحضار می‌رسانم:

اینجانب، مطابق مبایعه‌نامه‌ی پیوست دادخواست، اقدام به خرید یک واحد آپارتمان با مشخصات[اطلاعات کامل ملک موضوع مبایعه نامه قید شود] در تاریخ [تاریخ مبایعه‌نامه] از خوانده محترم نمودم؛ مبلغ معامله نیز به طور کامل به ایشان پرداخت گردید. طبق شرایط قرارداد و همچنین گواهی عدم حضور پیوست دادخواست، خوانده محترم با وجود ارسال اظهارنامه از انجام تکلیف قراردادی و قانونی خود مبنی بر تنظیم سند به نام اینجانب خودداری نموده‌­اند.

از این رو با تقدیم دادخواست حاضر و اسناد و مدارک پیوست آن، صدور حکم به محکومیت خوانده محترم مبنی بر تنظیم سند رسمی و همچنین کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.

با تشکر

توصیه می‌گردد در صورتی که در این رابطه نیاز به مشاوره حقوقی یا وکیل دادگستری دارید با وکیل ملکی گروه حقوقی لاوین در ارتباط باشید. لاوین کیفیت خدمات ارائه شده توسط وکلای خود را تضمین می‌نماید.

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین – فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”