عدم پرداخت شارژ آپارتمان و وصول آن؛ از اظهارنامه تا اجرائیه

زندگی در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، یکی از جلوه‌های مدرن شهرنشینی است که با مزایای فراوانی همراه است. اما یکی از چالش‌های رایج در این سبک از زندگی، مدیریت هزینه‌های مشترک یا همان شارژ ساختمان است. عدم پرداخت شارژ توسط برخی از ساکنین، علاوه بر ایجاد مشکلات مالی برای مدیریت ساختمان، می‌تواند تنش‌هایی میان ساکنین ایجاد کند و کیفیت زندگی آپارتمان‌نشینی را تحت تأثیر قرار دهد. 

شارژ ساختمان برای تأمین هزینه‌های مشترک از جمله نظافت مشاعات، نگهداری تأسیسات، و پرداخت قبوض ضروری است و تأخیر یا عدم پرداخت شارژ، خدمات را مختل می‌کند. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین، ابتدا به تعریف و اهمیت شارژ ساختمان پرداخته و سپس راهکارهای عملی و قانونی برای حل مشکلات ناشی از عدم پرداخت شارژ را بررسی خواهیم کرد.

شروع مشاوره حقوقی آنلاین

مشاوره تلفنی

درخواست وکیل

نصب اپلیکیشن حقوقی لاوین

کافه بازار

مایکت

وب اپلیکیشن

دانلود مستقیم

ثبت نام وکلا

تعریف شارژ ساختمان و اهمیت آن 

شارژ ساختمان مبلغی است که ساکنین هر ماه برای تأمین هزینه‌های مشترک پرداخت می‌کنند. این هزینه‌ها شامل دو نوع اصلی هستند: 

1- هزینه‌های ثابت: قبوض آب، برق، گاز مشاع و حقوق نگهبان یا سرایدار. 

2- هزینه‌های متغیر: تعمیرات آسانسور، نگهداری تأسیسات و هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده. 

پرداخت به موقع این مبالغ، برای حفظ کیفیت زندگی در آپارتمان‌ها ضروری است. به‌عنوان مثال، اگر قبوض مشاع به موقع پرداخت نشوند، ممکن است خدمات عمومی مانند برق یا گاز مشاع قطع شود. با عنایت به ماده 12 قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت شارژ بر عهده مالک یا قائم‌­مقام اوست؛ در صورتی که واحد به مستأجر واگذار شده باشد، معمولا مسئولیت پرداخت شارژهای جاری مثل هزینه­‌ی قبوض پرداختی برعهده مستاجر و هزینه‌­های عمرانی که مربوط به اساس ساختمان می‌باشد برعهده مالک است. البته توافق طرفین نیز در این خصوص معتبر است.

حال در صورت عدم پرداخت شارژ، چگونه می‌­توان آن را وصول کرد؟

راهکارهای قانونی وصول شارژ معوق

در ادامه به صورت مختصر و کاربردی راهکارهای قانونی در صورت عدم پرداخت شارژ را بیان می‌کنیم:

الف- تنظیم اظهارنامه

مدیر یا هیئت مدیره ساختمان باید با ارسال اظهارنامه‌ای رسمی، بدهی معوق را از ساکن مطالبه کند. این اظهارنامه باید شامل میزان بدهی و جزئیات مبلغ آن باشد. واحد بدهکار (مالک یا استفاده کننده) 10 روز فرصت دارد تا بدهی خود را تسویه کند (ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها). علاوه بر این مالک یا استفاده کننده در این 10 روز می­‌تواند به نظر مدیر یا هیئت مدیره در خصوص مبلغ بدهی خود به دادگاه محل وقوع ملک اعتراض نماید.

ب- قطع خدمات مشاع

در صورت عدم پرداخت شارژ پس از ارسال اظهارنامه، مدیر می‌تواند خدمات مشاع مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم یا گاز را قطع کند. با این حال، باید توجه داشت که قطع خدمات مشاع باید امکان‌پذیر و مؤثر باشد و قطع خدمات اختصاصی (مانند کنتور آب یا برق) غیرقانونی است.

ج- صدور اجرائیه از اداره ثبت

اگر مالک یا مستأجر همچنان از پرداخت بدهی خودداری کند، مدیر می‌تواند از اداره ثبت محل درخواست صدور اجرائیه کند. باید دقت داشت که به همراه تقاضانامه مخصوص صدور اجراییه این مدارک نیز باید تقدیم شوند:

1- رونوشت اظهارنامه؛

2- مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران؛

3- صورت ریز سهم مالک از هزینه‌های مشترک.

در این مرحله نیازی به مراجعه به دادگاه نیست. در تقاضانامه حتماً باید قید گردد بدهکار در مدت مقرر، نسبت به مبلغ بدهی خود اعتراضی به دادگاه نکرده است. لازم به ذکر است که مدیر موظف است پس از دریافت وجه بدهی یا دستور موقت دادگاه، خدمات را فوراً بازگرداند.

د- مراجعه به دادگاه

در صورتی که هیچ یک از اقدامات بالا مؤثر نبود، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان می­‌توانند دادخواستی با عنوان محروميت واحد بدهکار از دريافت خدمات دولتي مانند آب، برق و گاز تقدیم مراجع صالح کنند. دادگاه موظف است پرونده را خارج از نوبت بررسی کند و علاوه بر محرومیت، باید جریمه‌ای معادل دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان تعیین کند.

جریمه تخلفات مکرر عدم پرداخت شارژ

بر اساس مقررات موجود، اگر مالک یا مستأجر مکرراً محکوم به پرداخت بدهی شود، علاوه بر تسویه مبلغ بدهی، باید جریمه‌ای معادل مبلغ محکوم‌به نیز پرداخت کند. 

اقدامات عملی قبل از ورود به مسیرهای قانونی 

قبل از اقدام قانونی، مدیر ساختمان می‌تواند از روش‌های زیر استفاده کند:

الف- ارسال یادآوری کتبی یا پیامک: بسیاری از مشکلات با یک یادآوری ساده حل می‌شوند. 

ب- جلسه هیئت‌مدیره: گفتگو با ساکن بدهکار در حضور سایر اعضای هیئت‌مدیره ممکن است باعث حل مسئله شود. 

ج- استفاده از تخفیفات تشویقی: در موارد خاص، پیشنهاد تخفیف یا اقساط می‌تواند مؤثر باشد. 

نحوه پرداخت شارژ توسط واحدهای خالی 

مالکین واحدهای خالی نیز موظف به پرداخت شارژ هستند، زیرا هزینه‌های اساسی مانند تعمیرات و نگهداری تأسیسات مشاع، شامل تمام واحدها می‌شود. با این حال، هزینه‌های مصرفی مشاع (مانند قبوض آب و برق) ممکن است توسط هیئت‌مدیره برای واحدهای خالی کاهش یابد که البته الزامی در این خصوص نیست.

جمع بندی

پرداخت شارژ ساختمان، یکی از مهم‌ترین تعهدات قانونی و اجتماعی در زندگی آپارتمانی است. این هزینه‌ها، نه‌تنها به نگهداری از ساختمان کمک می‌کنند، بلکه از بروز مشکلات مالی و حقوقی جلوگیری می‌کنند. توصیه می­‌شود مدیران ساختمان در ابتدا با بهره‌گیری از روش‌های دوستانه و در صورت لزوم، از طریق مسیرهای قانونی با همکاری با وکیل ملکی متخصص، این مشکلات را به‌درستی مدیریت کنند. همکاری جمعی و مسئولیت‌پذیری همه ساکنین، کلید موفقیت در زندگی آپارتمانی است.

پرسش و پاسخ

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– مهدی باقری وکیل پایه یک دادگستری”