صدور اسناد مالکیت معارض یکی از اشتباهاتی است که در حوزه ثبت اسناد به وقوع می‌پیوندد. در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین در رابطه با مفهوم اسناد مالکیت معارض، وظایف اداره ثبت در رابطه با اسناد مالکیت معارض، وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با اسناد مالکیت معارض، تکالیف دارنده سند مالکیت معارض و اعتبار اسناد مالکیت معارض با یکدیگر به بحث و گفت‌وگو می‌پردازیم.
توصیه می‌شود این نوشتار را تا پایان مطالعه کنید و در صورتی که به مشاوره حقوقی یا وکیل ملکی نیاز دارید بر روی آیکون‌های زیر کلیک نمایید.
فهرست مطالب
منظور از اسناد مالکیت معارض چیست؟
در صورتی که در خصوص ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود، سند مالکیت مؤخرالصدور (سند دوم که پس از سند اول صادر شده است) را که نسبت به تمام یا قسمتی از ملک صادر شده را سند مالکیت معارض می‌گویند. این سند تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه صحت آن اعلام نشود سند معارض تلقی می‌گردد. در این شرایط سند مالکیت مقدم الصدور (سند مالکیتی که نخست صادر شده است) دارای اعتبار است مگر این که با حکم نهایی دادگاه باطل شود.
بنابراین چنانچه تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد، سندی که تاریخش مؤخر است سند مالکیت معارض است و دارای اعتبار نیست مگر این که به موجب حکم نهایی دادگاه اعتبار آن تأیید شود. لازم به ذکر است رسیدگی و تشخیص تعارض اسناد مالکیت با هیأت نظارت اداره ثبت است.
در نظر داشته باشید منظور از حکم نهایی، حکمی است که با توجه به طی شدن مراحل قانونی اعتراض و تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی و یا انقضای مدت قانونی آن‌ها، دعوایی که حکم در موضوع آن صادر شده است دارای اعتبار امر مختومه بوده و مرحله دیگری برای رسیدگی وجود نداشته باشد.
اعتبار اسناد مالکیت متعارض
در موضوع اسناد مالکیت معارض با دو سند مواجه هستیم: سند مالکیت مقدم الصدور و سند مالکیت مؤخر الصدور.
سند مالکیت مقدم الصدور تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشود معتبر است و حتی می‌توان با قید صدور سند مالکیت معارض در متن سند آن را مورد معامله قرار داد. این در حالی است که سند مالکیت مؤخر الصدور دارای اعتبار نیست و مادامی که حکم نهایی بر صحت آن صادر نشود، بدون اعتبار است و حتی انجام معامله در خصوص آن ممنوع و دارای مجازات می‌باشد.
وظایف اداره ثبت در رابطه با اسناد مالکیت معارض
ادارات ثبت به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض موظف‌اند:
1- وجود سند مالکیت معارض و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه کتباً ابلاغ نمایند؛
2- گزارش موضوع را جهت اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال کنند؛
3- در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند، اداره ثبت می‌بایست مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف مهلت دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطاریه، به دادگاه حقوقی صلاحیتدار محل وقوع ملک مراجعه و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند؛
4- چنانچه دارنده سند مالکیت در مدت دو ماه مذکور در بند پیشین به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت تسلیم و رسید اخذ نکند، دارنده سند مالکیت مقدم می‌تواند گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه اخذ و به اداره ثبت تقدیم نماید. در این صورت اداره ثبت مکلف است بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید؛
5- چنانچه با تشخیص هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت معین شود که تعارضی وجود ندارد یا در میزان آن تغییر داده شود، اداره ثبت باید مراتب را به دفاتر اسناد رسمی آن حوزه ابلاغ کند؛
6- تا زمانی که تکلیف نهایی مشخص نشده است اداره ثبت می‌بایست از صدور سند جدید خودداری کند؛
7- نسبت به ملکی که در رابطه با آن سند مالکیت معارض صادره شده است، تا زمان رفع تعارض افراز صورت نخواهد گرفت.
وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با اسناد مالکیت معارض
پس از آن که دفاتر اسناد رسمی از صدور سند مالکیت معارض مطلع شدند نباید معاملات مربوط به آن سند را ثبت نمایند. همان‌طور که پیش از این گفته شد، سند مؤخر الصدور، سند مالکیت معارض است. اما در رابطه با سند مقدم الصدور هیچ گونه ممنوعیتی برای ثبت معاملات مربوط به آن وجود ندارد و صرفاً دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند در متن سند قید نمایند که نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده است.
شایان ذکر است تا زمانی که تکلیف نهایی این سند معلوم نشود، به خریدار جدید سند مالکیت جدید داده نخواهد شد. این حکم نسبت به انتقالات بعدی نیز جاری است.
تکالیف دارنده سند مالکیت معارض
در موضوع اسناد مالکیت معارض، دارنده سند دوم یا سند مؤخر الصدور دارنده سند مالکیت معارض است. تکالیف دارنده این سند عبارت است از:
1- ظرف مدت مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و دعوای ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را طرح نماید و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند.
2- دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می‌تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد. در صورت تخلف از این مقرره قانونی و صدور حکم نهایی بر بطلان سند مالکیت معارض و همچنین در مواردی که دو ماه مدت مراجعه به دادگاه منقضی شود و ظرف آن مدت دارنده سند مالکیت معارض به دادگاه مراجعه نکرده باشد، وی به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد.
پرسش و پاسخ مرتبط
سند مالکیت معارض چیست؟
در صورتی که در خصوص ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود، سند مالکیت مؤخرالصدور (سند دوم که پس از سند اول صادر شده است) را که نسبت به تمام یا قسمتی از ملک صادر شده را سند مالکیت معارض می‌گویند.
در صورت صدور اسناد مالکیت معارض کدام سند دارای اعتبار است؟
سند مالکیت مقدم الصدور تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشود معتبر است. این در حالی است که سند مالکیت مؤخر الصدور دارای اعتبار نیست و مادامی که حکم نهایی بر صحت آن صادر نشود، بدون اعتبار تلقی می‌گردد.
در صورتی که تاریخ ثبت دو سند در یک روز باشد، کدام سند، سند متعارض است؟
اگر تاریخ ثبت دو سند در یک روز باشد، سندی که شماره ثبت آن بیشتر است، سند معارض خواهد بود.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– سجاد اسفندیاری”
