تخلیه فوری

دعوای تخلیه فوری ملک یکی از دعاوی رایج حقوقی است که در مورد مکان‌های استیجاری اعم از مسکونی و تجاری، از سوی موجر یا مستأجر طرح می‌گردد و غالباً این دعوی زمانی مطرح می‌شود که مدت اجاره پایان یافته ولی مستأجر از تخلیه ملک تجاری امتناع می‌کند. به منظور جلوگیری از طولانی شدن روند دادرسی و همچنین متحمل نشدن خسارات دادرسی، نگارنده در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین شما را با مفاهیم و مقررات مربوط به اجاره و شیوه صحیح تنظیم اجاره نامه آشنا خواهد کرد. خوانش این نوشتار به افراد توصیه می‌گردد.

درخواست تنظیم دادخواست

شروع مشاوره حقوقی آنلاین

مشاوره تلفنی

نصب اپلیکیشن حقوقی لاوین

کافه بازار

مایکت

وب اپلیکیشن

دانلود مستقیم

قرارداد اجاره

اجاره عقدی است که به موجب آن مالک، منافع ملک خود را برای مدت معین در ازای پرداخت اجاره بهای مشخص به مستأجر انتقال می‌دهد و مستأجر بدون آنکه مالک عین ملک شود می‌تواند از منافع ملک استفاده و در آن تصرف مالکانه نماید. بنابراین مستأجر مالک ملک مورد اجاره نخواهد شد و صرفاً در مدت زمان اجاره می‌تواند از منافع آن استفاده نماید. برای مثال منافع یک آپارتمان مسکونی برای مستأجر، سکونت و تصرف مالکانه در آن است.

عقد یا قرارداد اجاره دارای خصوصیاتی است. این خصوصیات عبارت‌اند از:

1- اجاره عقد لازم است یعنی هیچ یک از طرفین حق بر هم زدن و فسخ قرارداد را تا انقضای مدت اجاره ندارند مگر اینکه حق فسخ پیشبینی شده باشد یا طرفین با توافق آن را اقاله نمایند. همچنین فوت و حجر موجر یا مستأجر در خلال مدت اجاره تاثیری در دوام عقد ندارد و عقد با همان شرایط پیشین تا پایان مدت ادامه می‌یابد.

لازم به ذکر است چنانچه موجر تنها به مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد، در صورت فوت وی عقد اجاره منفسخ می‌شود. برای مثال اگر شخصی به موجب عقد صلح مالک منافع ملکی به مدت عمر خود باشد و این ملک را به دیگری اجاره دهد و در اثنای مدت اجاره فوت نماید، قرارداد اجاره خود به خود منحل خواهد شد و وراث مستأجر حقی نسبت به مورد اجاره ندارند.

همچنین در صورتی که در قرارداد شرط مباشرت مستأجر شده باشد، اجاره با فوت وی منحل خواهد شد. منظور از شرط مباشرت این است که در قرارداد اجاره شرط شده باشد که صرفاً مستأجر می‌تواند از منافع ملک مورد اجاره استفاده نماید. بنابراین در صورتی که وی فوت نماید، وراث حق استفاده و تصرف در ملک مورد اجاره را ندارند.

2- اجاره عقد موقت است یعنی الزاماً باید همراه با تعیین مدت منعقد شود در غیر این صورت قرارداد اصطلاحاً غرری و مجهول و موجب بطلان عقد خواهد بود.

3- اجاره عقد تملیکی است. یعنی مستأجر در مدت تعیین شده در قرارداد مالک منافع عین مستأجره می‌شود و می‌تواند در آن ملک تصرفات مالکانه کند.

4- اجاره عقد معوض است. عقد اجاره الزاماً باید دارای دو عوض باشد و عوضین آن، تملیک منفعت مال در ازای اجاره بهای مشخص است. این عوضین باید به طور دقیق تعیین گردد. عدم تعیین یا جهل به میزان یکی از عوضین نیز موجب بطلان عقد اجاره خواهد شد.

تخلیه فوری ملک

بر خلاف اجاره‌های مشمول قانون روابط و موجر 1356 که عقد اجاره غالباً به سبب ایجاد حق کسب و پیشه استمرار می‌یابد و صرف انقضای مدت اجاره موجبات تخلیه ملک را فراهم نمی‌آورد، مطابق قانون مدنی و قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376، مستأجر در پایان مدت اجاره مکلف است ملک را تخلیه نماید مگر اینکه ملک تجاری بوده و مستأجر دارای حق سرقفلی و در نتیجه حق تقدم در اجاره آن ملک باشد.

در قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376 تخلیه فوری و آسان ظرف کوتاه ترین مدت در خصوص املاکی که بعد از تصویب این قانون اجاره داده شده یا می‌شوند پیشبینی شده است. قانون‌گذار در راستای تسریع در روند رسیدگی به تخلیه و تشویق مالکان به اجاره دادن املاک خود، دستور تخلیه را جایگزین حکم تخلیه کرده است که در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک استیجاری است تا این مرجع در صورت احراز شرایط مقرر قانونی نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام کند. بر اساس ماده 3 قانون مذکور، در صورت درخواست موجر، مبنی بر تخلیه فوری، شورای حل اختلاف موظف است ظرف یک هفته از درخواست، نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام نماید.

لازم به ذکر است که مدت یک هفته مذکور، مدتی است که برای گرفتن دستور تخلیه فوری مستأجر و اجرای آن در نظر گرفته شده است، ولی پیش از ارجاع دادخواست به شورا نیز مدتی طول می‌کشد تا دادخواست ثبت شده توسط دفاتر خدمات قضایی یا وکیل، به شعبه دادگاه صلح ارجاع شود که این مدت نیز به مدت هفت روز اقدامات دادگاه صلح و اجرای دستور افزوده خواهد شد.

در نظر داشته باشید، در حال حاضر دادگاه صلح تشکیل نشده است و جهت صدور دستور تخلیه می‌بایست به شورای حل اختلاف مراجعه نمود.

شرایط تخلیه فوری

جهت صدور دستور تخلیه فوری شرایطی در قانون پیشبینی شده است که مرجع قضایی صرفاً در صورت احراز آن شرایط می‌تواند نسبت به صدور دستور تخلیه فوری اقدام نماید و فقدان یکی از آن شرایط موجر را از مزیت دستور تخلیه فوری محروم خواهد کرد. شرایط مذکور به شرح ذیل است:

1- قرارداد اجاره پس از تصویب قانون موجر و مستأجر 1376 منعقد شده باشد؛

2- اجاره نامه رسمی باشد یا در صورت تنظیم اجاره نامه عادی، قرارداد در دو نسخه تنظیم و توسط موجر و مستأجر  امضا شده باشد؛

3-  اجاره نامه عادی توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد امضا شده باشد. در این مورد جنسیت شاهد اهمیت نداشته و دو شاهد می توانند زن باشند. شهود باید در زمان تنظیم اجاره نامه حاضر بوده و امضای آنان در قرارداد اجاره درج شده باشد. امضا یا شهادت آنان در سند جداگانه، موجر را از مزیت تخلیه فوری محروم خواهد کرد. لازم به ذکر است که امضای شهود در اجاره نامه به معنای الزام آنان به حضور در دادگاه به برای ادای شهادت نیست.

4- مدت اجاره پایان یافته و تمدید نشده باشد. مزیت تخلیه فوری صرفاً ناظر به اجاره ای ست که مدت آن پایان یافته باشد. یعنی چنانچه مدت اجاره منقضی نشده باشد و موجر به استناد فسخ قرارداد خواستار تخلیه شود باید تشریفات دادرسی مربوطه در مرجع قضایی صالح طی کند و آنچه صادر خواهد شد حکم تخلیه است که به دلیل امکان تجدیدنظرخواهی و اعتراض و صدور اجراییه، به طول می‌انجامد.

5- چنانچه موجر در اجاره نامه مبلغی را به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور مثل چک یا سفته از مستأجر اخذ کرده باشد، باید در زمان تخلیه فوری مطابق ماده 4 قانون 1376 سند یا مبلغ مذکور را به دایره اجرای شورا تحویل دهد. یعنی صدور دستور تخلیه منوط به استرداد آن است.

در صورتی که موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره است یا طلبی بابت قبوض آب و برق و غیره دارد، برای مطالبه آن باید با توجه به مبلغ طلب، حسب مورد در شورا یا دادگاه، دعوی مطالبه ضرر و زیان یا مطالبه وجه طرح کند و گواهی اقامه دعوی را به شعبه شورا تحویل دهد. در این حالت اجرای احکام تا زمان صدور حکم ضرر و زیان، از پرداخت یا تحویل مبلغ یا سند به میزان مورد ادعا به مستأجر خودداری خواهد کرد.

تخلیه فوری در اجاره نامه رسمی

چنانچه اجاره نامه به صورت محضری و رسمی تنظیم شده و مدت آن نیز پایان یافته باشد موجر می‌تواند از دایره اجرای ثبت، درخواست تخلیه فوری کند.

به این منظور ابتدا با ارائه اجاره نامه رسمی از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست صدور اجراییه می‌کند. سردفتر پس از بررسی سند و احراز هویت درخواست کننده که می‌تواند مالک یا قائم مقام قانونی او باشد، اجراییه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه با قید تخلیه عین مستأجره صادر و به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال می کند. دایره اجرای ثبت نیز بعد از 72 ساعت برگه اجرا را ابلاغ و مستأجر باید ظرف 3 روز از ابلاغ، ملک را با هماهنگی کلانتری محل تخلیه نماید.

تخلیه فوری در اجاره نامه عادی

اجاره نامه عادی سندی است که توسط موجر و مستأجر یا توسط یکی از دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده و روش تخلیه فوری در این نوع اجاره نامه متفاوت با اجاره نامه رسمی است.

مطابق با بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در صلاحیت دادگاه صلح است. بنابراین در مواردی که مدت اجاره منقضی شده است و سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز وجود نداشته باشد موجر با ارائه سند عادی به دادگاه صلح و ارائه دادخواست، تقاضای تخلیه فوری می‌نماید. شورای حل اختلاف پس احراز شرایط قانونی دستور تخلیه صادر می‌کند که پس از ابلاغ به مستأجر باید ظرف 3 روز ملک تخلیه شود؛ در غیر این صورت مأمور اجرا با هماهنگی کلانتری محل عملیات تخلیه را انجام خواهد  داد.

همان‌طور که پیش از این اشاره شد، در حال حاضر دادگاه صلح تشکیل نشده است و جهت صدور دستور تخلیه می‌بایست به شورای حل اختلاف مراجعه نمود.

مدارک لازم برای درخواست تخلیه فوری

جهت تقدیم درخواست تخلیه فوری به مرجع قضایی صالح مدارک ذیل را می‌بایست ضمیمه درخواست نمایید:

1- اجاره نامه؛

2- سند مالکیت ملک مورد اجاره در صورتی که درخواست دهنده مالک ملک مذکور باشد؛

3- وکالتنامه یا مدرک اثبات کننده سمت متقاضی (اگر شخصی غیر از موجر دادخواست را تقدیم می‌کند).

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

علی‌رغم اینکه دستور تخلیه و حکم تخلیه در تمام مواردی که حق کسب پیشه و سرقفلی وجود ندارد در صلاحیت دادگاه صلح (در حال حاضر شورای حل اختلاف) است، این دو دعوی با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند که در ذیل به آن می‌پردازیم.

1- حکم تخلیه نیاز به تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ وقت به طرفین و تشکیل جلسه و رعایت تشریفات دادرسی دارد، از این رو صدور حکم تخلیه زمان‌بر و طولانی است؛ اما دستور تخلیه پس از تقدیم درخواست ظرف چند رور صادرخواهد شد و مستلزم رعایت تشریفات دادرسی نیست.

2- دعوی تخلیه از آنجا که یک دعوی غیر مالی است، حکم صادره در خصوص آن قابل تجدیدنظرخواهی است اما دستور تخلیه رأی محسوب نشده، بنابراین قطعی و غیر قابل تجدیدنظر است.

3- هر چند دستور تخلیه قطعی است اما می‌توان دعوای ابطال آن را اقامه نمود. در حالی که حکم تخلیه قابل ابطال نیست.

4- اجرای حکم تخلیه نیاز به صدور اجراییه و ابلاغ آن به محکوم علیه دارد اما دستور تخلیه در صورتی که اجاره نامه عادی باشد، بدون اجراییه قابل اجرا است و در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد، با اجراییه دایره اجرای اداره ثبت، ظرف سه روز، قابل اجرا است.

5- دستور تخلیه زمانی صادر می‌شود که قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 باشد. این در حالی است که صدور حکم تخلیه در رابطه با تمامی قرارداد‌های اجاره، فارغ از این که تابع کدام قانون باشند، مصداق دارد.

6- دستور تخلیه صرفاً زمانی صادر می‌شود که قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد. اما حکم تخلیه علاوه بر این مورد، در موارد دیگر از جمله فسخ قرارداد اجاره یا اقاله قراردا اجاره یا انفساخ نیز ممکن است صادر شود.

7- دستور تخلیه صرفاً زمانی صادر می‌شود که اجاره نامه رسمی و یا عادی با امضای دو شاهد در دو نسخه تنظیم شده باشد. در غیر این صورت، برای مثال در رابطه با قرارداد اجاره شفاهی یا عادی با یک شاهد یا بدون شاهد و غیره حکم تخلیه صادر می‌شود.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول

مطابق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول مصوب 06/09/1401 که در تاریخ 26/02/1403 مورد تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام قرا گرفت، کلیه معاملات غیر منقول مانند املاک از جمله قرارداد اجاره اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال باید در سامانه الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت دعاوی راجع به قرارداد مذکور که ثبت نشده‌ است و ادله راجع به آن نزد مراجع قضایی و شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و به جز دعوی استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوی حقوقی یا تقاضایی در خصوص معامله یا اسناد مربوط به آن مسموع نیست.

بنابراین چنانچه دارنده اجاره نامه عادی برای مدت بیش از دو سال، نسبت به ثبت رسمی آن اقدام نکند، به طور کلی امکان طرح دعاوی تخلیه از جمله تخلیه فوری را از دست خواهد داد.

نمونه دادخواست تخلیه فوری

باسمه تعالی

ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان (محل وقوع ملک)

با سلام

احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانب خواهان  به موجب سند رسمی شماره 111 مورخ 05/01/11391 مالک 6 دانگ یک باب منزل مسکونی دارای پلاک ثبتی 111 واقع در (آدرس ملک) می‌باشم که در مورخ 1396/11/12 ملک مذکور را به موجب قرارداد عادی اجاره پیوست دادخواست به مدت یکسال به خوانده اجاره داده ام؛

مدت اجاره منقضی شده و خوانده علی‌رغم مراجعات مکرر نسبت به تخلیه ملک استیجاری اقدامی به عمل نیاورده است؛

لذا با تقدیم دادخواست حاضر مستنداً به مواد 494 قانون مدنی و مواد 198 و 519 آیین دادرسی مدنی و همچنین مواد 1و3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376،صدور دستور تخلیه به انضمام کلیه خسارت دادرسی از محضر آن مقام محترم مورد استدعا است.

با سپاس و تجدید احترام

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”