امروزه افزایش جمعیت و در نتیجه افزایش املاک و تمایل افراد به مالکیت خصوصی موجب شده است املاک بزرگ که مالک واحد دارند یا زمین های مشاع (زمین مشترک مانند ملک موروثی) توسط مالک یا مالکین، به قطعات کوچک تقسیم و برای هر قطعه سند رسمی مفروز (جداگانه و مستقل) اخذ شود. از این رو در راستای این تمایل و نیاز، موضوع تفکیک بیش از پیش اهمیت پیدا کرده و نمایان شده است.
در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین تلاش نگارنده آن است که مخاطب را با این مفهوم، تفاوت آن با افراز و مفاهیم مشابه و نحوه انجام تفکیک آشنا کند. خوانش این مطلب به افراد توصیه می‌شود.
فهرست مطالب
تفکیک چیست؟
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر است و در حقوق و در عرف ثبتی عبارت است از اینکه مال غیرمنقول (زمین، ویلا، آپارتمان و غیره) اعم از اینکه مشاع باشد یا غیر مشاع به قطعات کوچکتر و مجزا تقسیم شود. مثلاً مالک یا مالکین قطعه زمینی به مساحت 5000 متر مربع تصمیم بگیرد آن را به قطعات کوچکتر 200 متری تقسیم کند. اگر این تقسیم صورت بگیرد آن زمین به اصطلاح تفکیک شده است.
افراز
افراز در اصطلاح حقوقی و ثبتی یعنی جدا کردن سهم مشاع شریک در یک مال غیرمنقول یا به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع (مشترک) بین شرکا (مانند وراث) به نسبت سهم آن‌ها؛ بنابراین افراز فقط در مال مشاع موضوعیت دارد و حداقل باید دو شریک یا دو مالک وجود داشته باشد. در واقع افراز نوعی بر هم زدن اشاعه است. در افراز شرکا مال غیرمنقول را از حالت اشاعه به حالت مفروز تبدیل می‌کنند.
تقسیم
تقسیم اعم است از تفکیک و افراز. به طور مثال هرگاه شخصی فوت کند ترکه میان وراثش تقسیم می‌شود و این ترکه شامل اموال منقول و غیر منقول است که در اینجا اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می‌شود. بنابراین تقسیم هم در مال مشاع موضوعیت دارد.
مطابق ماده 598 قانون آیین دادرسی مدنی هر شریک می‌تواند هروقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشاع را کند مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، ملزم به عدم تقسیم شده باشند. یعنی تعهد به عدم تقسیم داده باشند.
در صورتی که بین شرکا در اصل تقسیم، تراضی و توافق شده باشد و در نحوه و چگونگی آن اختلاف باشد و تنها قصد داشته باشند که تقسیم را به صورت رسمی درآورند یا طبق ماده 591 قانون مدنی به همان نحو که شرکا تراضی کرده‌اند تقسیم صورت بگیرد، در این حالت از طریق اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی اقدام می شود و مطابق مواد 46_48 قانون ثبت تقسیم نامه رسمی تنظیم می‌گردد.
تفاوت افراز با تفکیک
تفکیک و افراز علی رغم مشابهت‌های بسیار در عمل تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند که در ذیل این تفاوت ها را بیان می‌کنیم:
1- در تفکیک لازم نیست که مال غیر منقول مشاع باشد. یعنی ممکن است که یک نفر مالک 6 دانگ ملکی باشد و بخواهد آن را به قطعات کوچکی تفکیک کند. بنابراین مال می‌تواند مشاع یا غیر مشاع باشد. اما در افراز لزوماً باید ملک مشاع و مشترک باشد و در مالی که یک نفر مالک شش دانگ است، افراز منتفی است.
2- در حالتی که یک ملک مشاع تفکیک و به قطعات کوچک تقسیم می‌شود حالت اشاعه و اشتراک باقی می‌ماند و شرکا باز هم در هر قطعه به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلا اگر یک زمین به مساحت 5000 متر مربع بین دو نفر به طور مساوی مشاع باشد و آن زمین به چند قطعه تفکیک شود، هریک از شرکا مالک 3 دانگ هر قطعه خواهد بود. اما در افراز سهم هر شریک مشخص و از حالت اشاعه خارج می شود و اشاعه از بین می‌رود.
3- در افراز ملک بر مبنای سهم شرکا تقسیم می‌شود؛ مثلا اگر در یک ملک سهم یک شریک 2 دانگ و دیگری 4 دانگ باشد، بعد از افراز هم به دو قسمت که سهم یکی دو برابر دیگری است تقسیم می‌شود. اما تفکیک صرفاً به نحوی که فروش آسان‌تر صورت بگیرد انجام می‌شود.
4- مرجع صالح در تفکیک و افراز نیز متفاوت است که در ذیل به آن پرداخته خواهد شد.
مرجع درخواست افراز
چنانچه جریان ثبتی خاتمه یافته یعنی سند مالکیت صادر شده باشد، مرجع صالح به رسیدگی به درخواست افراز اداره ثبت محل وقوع ملک خواهد بود مگر اینکه در بین شرکا یک نفر غایب یا یک نفر محجور( شخصی که از تصرف در اموال و انجام عمل حقوقی منع شده است مانند صغیر، مجنون، غیررشید) باشد.
در این حالت مطابق رای وحدت رویه شماره 29/گ59 مورخ 1360/01/15 دیوان عالی کشور و مستفاد از ماده 313 قانون امور حسبی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک به موضوع رسیدگی می‌کند و تقسیم در حضور نمایندگان در دادگاه صورت می‌گیرد.
چنانچه جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد یا بخشی از ملک مجهول‌المالک باشد یا در مالکیت اختلاف وجود داشته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.
مرجع درخواست تفکیک
مرجع رسیدگی به این درخواست طبق ماده 150 قانون ثبت اداره ثبت است. بنابراین هرگاه مالک یا قایم مقام قانونی او (وراث یا انتقال گیرنده) تقاضای تفکیک می‌کند، این تقاضا به اداره ثبت ارسال شده و در تقاضانامه ارزش مال بر اساس ارزش معاملاتی به نرخ روز تعیین می‌شود. هزینه این عمل حقوقی نیز توسط ذی‌نفع بر اساس مبلغ مذکور ابتدا پرداخت می‌گردد.
در نظر داشته باشید در چند حالت مرجع رسیدگی به این درخواست دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می‌باشد:
الف- در صورتی که ملک سابقه ثبتی نداشته باشد، مالک یا مالکین خود اقدام به تفکیک می‌کنند و اگر دو مالک باشند و با هم در این موضوع اختلاف داشته باشند یا شهرداری یا جهاد کشاورزی یا بنیاد مسکن از این عمل جلوگیری کند باید این درخواست به دادگاه و حسب مورد به طرفیت آن شخص یا مرجع تقدیم شود.
ب- زمانی که شخصی آپارتمانی را خریداری کرده و فروشنده ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی شده، در این صورت خریدار می‌تواند در دادگاه حقوقی اقدام به طرح دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی کند.
ج- در صورتی که در تقسیم بین شرکا اختلاف باشد و یک یا چند نفر از شرکا به تقسیم یا نحوه آن راضی نباشد حسب قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی: «حاکم اجبار به تقسیم می‌کند مشروط به اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت تقسیم جایز نیست». عدم اجبار به تقسیمی که همراه با ضرر نیست بر اساس حکومت قاعده لاضرر بر اصل تسلیط است چراکه مطابق قانون اساسی هر مالکی نسبت مایملک خود حق هرگونه تصرف دارد ولی هیچکس نمی‌تواند اعمال حق خود را وسیله اضرار به غیر کند. واژه ی حاکم در ماده مذکور قانون مدنی نیز حسب مورد دادگاه یا اداره ثبت محل وقوع ملک است.
د- اگر اشاعه ناشی از ارث باشد در صورت عدم تراضی بین وراث در نحوه تقسیم ، مطابق رای وحدت رویه شماره 719/20/02/1390 دیوان عالی کشور ، موضوع نیازمند رسیدگی قضایی و در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. حتی اگر آن ترکه یک مال غیر منقول ثبت شده باشد.
نحوه فروش مال مشاع در تقسیمی که مشتمل بر ضرر است
اگر شخصی در دادگاه درخواست تقسیم ملک مشاع داشته باشد ولی برای دادگاه احراز شود که آن تقسیم مشتمل بر ضرر است و شریک متضرر به تقسیم راضی نشود، دادگاه رأی به فروش مال مشاع و تقسیم بهای آن صادر می‌کند (ماده 317 قانون امور حسبی و ماده 4 قانون افراز و فروش مال مشاع).
در صورتی که تقاضای تقسیم از سوی شریک متضرر باشد، رضایت این شخص برای تقسیم مال کافی است و دیگر تراضی لازم نیست. مطابق ماده 593 قانون مدنی ضرری مانع تقسیم می‌شود که موجب کاهش فاحش قیمت شود به نحوی که عرفاً قابل مسامحه نباشد.
طرفین درخواست تفکیک
در صورتی که ملک چند مالک داشته باشد و در میان آن‌ها اختلاف باشد، درخواست تفکیک از سوی شریکی که خواستار تفکیک است علیه سایر شرکا به مرجع صالح تقدیم می‌شود. چنانچه شخصی مالک شش دانگ ملک باشد و شهرداری یا جهاد سازندگی یا اداره ثبت یا هریک از مراجع ذی‌صلاح با تفکیک مخالف باشند، حسب مورد درخواست تفکیک به طرفیت یکی از مراجع تقدیم می‌شود.
تفکیک املاک
جهت تفکیک املاک، متقاضی باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و این درخواست را به همراه نقشه تفکیک ملک خود تقدیم کند. پس از بررسی، پرونده او جهت تأیید و موافقت به شهرداری محل ارجاع داده می‌شود. چنانچه ظرف دو ماه از ارسال نقشه به شهرداری پاسخی واصل نشود در صورت درخواست متقاضی، اداره ثبت راساً می‌تواند اقدام به تفکیک کند. اگر اداره ثبت نیز از انجام آن خودداری کند، متقاضی باید به دادگاه صالح مراجعه نماید.
تفکیک عرصه و اعیان
عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی که بر روی آن احداث می‌شود اطلاق می‌گردد.
در تفکیک، عرصه ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می‌شود به نحوی که قطعات هیج ارتباطی با هم ندارند؛
در تفکیک اعیان هرچند قطعات مفروز شده از یک پلاک ثبتی، دارای مساحت و حدود مشخص هستند ولی ارتباط فیزیکی قطعات با هم قطع نخواهد شد و به همین دلیل آثار حقوقی بین آن‌ها با عنوان مشاعات و اشتراکات ایجاد می‌شود.
تفکیک آپارتمان
آپارتمان نیز مشمول عنوان املاک است. در نتیجه در زمان تفکیک هزینه آن پرداخت می‌شود. اما عرصه آپارتمان‌ها به صورت اشاعه باقی می‌ماند و نباید در احتساب هزینه تفکیک آپارتمان مورد محاسبه قرار گیرد.
مالکیت عرصه در مجتمع‌های آپارتمانی به تک تک مالکان هر واحد تعلق دارد و بدون آن که به تنهایی حق افراز یا تفکیک داشته باشند صرفاً می‌توانند از آن عرصه به صورت عام استفاده کنند. استفاده از راهروها و آسانسور و محوطه مجتمع و موتورخانه و غیره نیز اینگونه است. صدور سند مالکیت برای آپارتمان‌ها حسب درخواست مالک نسبت به آپارتمان‌هایی که تفکیک شده است به این صورت است که پس از درخواست مالک، اداره ثبت بر اساس صورت مجلس تفکیکی و با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از آپارتمان ها سند مالکیت مستقل و تفکیکی صادر می‌کند.
در قانون تملک آپارتمان‌ها، مشاعات، قسمت‌هایی از ملک مورد تفکیک است که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده مالکین قرار می‌گیرد و حق انحصاری هیچ یک نیست. بنابراین تفکیک اعیان باید به شکلی باشد که همه مالکین بتوانند به تمام قسمت‌های مشاع دسترسی داشته باشند. احراز و تشخیص قسمت‌های مشترک و اختصاصی آپارتمان ها بدون ملاحظه نقشه و پروانه ساختمان و گواهی پایان کار ممکن نیست.
صورت مجلس تفکیکی چیست؟
صورت مجلس تفکیکی سندی است که بر اساس آن یک مال غیر منقول مطابق قانون به قطعات کوچکتر تقسیم می‌شود و در این صورت می‌توان برای هر قطعه یک سند مجزا دریافت و به طور مجزا اقدام به فروش یا هر تصرفی نسبت به آن کرد.
برای اخذ این صورت مجلس ابتدا باید به شهرداری مراجعه و گواهی پایان کار ساختمان برای اعیان و یا نقشه کروکی برای عرصه اخذ کرد. سپس به دفتر اسناد رسمی مراجعه و درخواست صدور صورت مجلس تفکیک می‌شود و این درخواست به اداره ثبت ارجاع و برای احراز شرایط و توقیف نبودن ملک، دستور استعلام داده می‌شود؛ نماینده و نقشه بردار به محل مراجعه کرده و در صورت عدم مغایرت نقشه و عدم تجاوز به شوارع (خیابان‌ها و کوچه‌ها) و معابر و املاک مجاورین، کروکی تمام قطعه‌های مفروز و قسمت‌های مشاعی آپارتمان ترسیم می‌شود.
بنابراین مقدمه اخذ صورت مجلسی تفکیکی، اخذ پایان کار برای اعیان یا اخذ نقشه تفکیکی برای عرصه است که پس از طی مراحل ذیل صادر می‌شود:
1- گواهی عدم تجاوز ملک به شوارع و حریم املاک مجاور و گواهی عدم تعرض و امضای صورت مجلس به وسیله نقشه بردار و نماینده ثبت؛
2- گواهی مالکیت متقاضی تفکیک به وسیله نماینده و نقشه بردار ثبت؛
3- گواهی عدم توقیف ملک به وسیله متصدی دفتر بازداشتی؛
4- تطبیق و تأیید مفاد صورتمجلس با ضوابط و مقررات مربوطه توسط رئیس ادره ثبت؛
5- محاسبه هزینه؛
6- امضای صورت مجلس تفکیکی توسط رئیس اداره ثبت؛
7- صدور صورتمجلس تفکیکی و ارسال نسخه دوم به دفترخانه.
نمونه دادخواست الزام به تفکیک ملک
در ادامه، یک نمونه دادخواست را در اختیار شما قرار می‌دهیم. با این وجود توصیه می‌شود جهت تنظیم دادخواست مطالبه به سایت گروه حقوقی لاوین وارد شوید و از خدمات وکیل ملکی لاوین بهره‌مند گردید. در لاوین کیفیت خدمات تضمین شده است.
باسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران (محل وقوع ملک)
با سلام
احتراماً به استحضار می‌رساند، ایجانب، خواهان به موجب قرارداد شماره 12345 مورخ 1399/12/12 شش دانگ یک واحد منزل مسکونی فاقد سند مالکیت در طبقه دوم آپارتمان واقع در (نشانی ملک ) را به مساحت 200 مترمربع از خوانده خریداری نموده‌ام.
ملک مورد معامله مشاع بوده و فروشنده نسبت به تفکیک ملک مذکور اقدامی به عمل نیاورده است؛ لذا رسیدگی و صدور حکم به الزام خوانده به تفکیک مورد معامله به انضمام کلیه خسارات دادرسی از محضر آن مقام محترم مورد استدعا است.
با سپاس و تجدید احترام
پرسش و پاسخ مرتبط
آیا بدون اخذ پایان کار می‌توان صورت مجلس تفکیک دریافت کرد؟
این عمل نیازمند اخذ پایان کار می‌باشد و بدون آن اقدام به تفکیک و اخذ صورتمجلس وجاهت قانونی ندارد.
تفکیک ملک چیست؟
این عمل به معنای تقسیم املاک به قطعات کوچکتر است. در این خصوص تفاوتی ندارد که ملک مشاع باشد یا مفروز.
“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”
