تخلیه ملک تجاری

در هر برهه از زمان با توجه به مقتضیات و مصالح حاکم بر کشور و در جهت حفظ تعادل در عرضه و تقاضا و روابط مالک و مستأجر قوانینی وضع شده است. تغییر قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر بر چگونگی طرح دعوی تخلیه ملک تجاری موثر بوده است. این دعوی از دعاوی رایج در مراجع قضایی است که غالبا از سوی شخص اجاره دهنده (موجر) علیه مستأجر طرح می‌شود. آشنایی با مقررات حاکم بر این دعوی ما را در خصوص انتخاب شیوه صحیح طرح دعوی و در نتیجه برخوردار شدن از یک دادرسی عادلانه در کوتاه ترین زمان ممکن برخوردار خواهد کرد.

نگارنده در این نوشتار از سایت گروه حقوقی لاوین مخاطب را با مفهوم اجاره، مفهوم تخلیه ملک تجاری و شیوه صحیح طرح این دعوی در رابطه با محل تجاری آشنا خواهد کرد؛ خوانش و دقت در نوشتار حاضر به مالکین و مستأجرین املاک تجاری و تمامی افراد توصیه می‌گردد.

درخواست تنظیم دادخواست

شروع مشاوره حقوقی آنلاین

مشاوره تلفنی

نصب اپلیکیشن حقوقی لاوین

کافه بازار

مایکت

وب اپلیکیشن

دانلود مستقیم

مفهوم اجاره

مطابق ماده466 قانون مدنی ایران: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند».

برای مثال هنگامی که شما یک ملک تجاری را از شخصی اجاره می‌کنید، شما برخلاف عقد بیع (خرید و فروش) مالک ملک تجاری نمی‌شوید و صرفاً برای مدت زمان معینی مالک منافع ملک تجاری خواهید شد. به عبارت دیگر، شما بدون آن که مالک این ملک شوید، حق بهره‌برداری و تصرف در ملک مذکور را مطابق قرارداد اجاره دارید.

از آنجا که موضوع عقد اجاره انتقال منافع یک ملک است، لازم نیست که اجاره دهنده مالک عین مستأجره باشد و مالکیت او بر منافع، لازم و کافی است. یعنی مستأجر ملک نیز می‌تواند آن را به دیگری اجاره دهد مگر آن که قانون یا قرارداد این حق را از او سلب نماید.

دعوی تخلیه ید

دعوی تخلیه ید یک دعوی غیرمالی است که منشأ آن قرارداد اجاره است و به دلایل مختلف که در این نوشتار خواهد آمد ممکن است توسط موجر یا مستأجر طرح گردد. در عقد اجاره تصرف در مال مورد اجاره در ابتدا به موجب قرارداد و توافق بوده و به اصطلاح مسبوق به اذن است و این اذن در قرارداد اجاره تجلی می‌یابد؛ حال چنانچه هر یک از طرفین قرارداد به علتی خواستار تخلیه ملک شود باید اقدام به طرح چنین دعوایی در مراجع قضایی نماید.

تخلیه ملک تجاری در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

بر حسب اینکه قرارداد اجاره ملک تجاری در چه زمانی منعقد شده باشد قوانین مربوط به آن متفاوت خواهد بود. در صورتی که ملکی پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 به منظور تجارت اجاره داده شده باشد یا چنانچه اجاره ملک تجاری در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بوده و این قرارداد تمدید شده و تا سال 1376 به بعد نیز ادامه یافته باشد، قواعد تخلیه آن مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است.

موارد تخلیه ملک تجاری قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به شرح ذیل است:

الف- تخلیه قبل از انقضای مدت اجاره

1- انتقال بدون مجوز به غیر:

برابر ماده 19 قانون مذکور مستأجر محل تجاری حق انتقال منافع اجاره را به شخص دیگر ندارد و صرفاً خود می‌تواند از مورد اجاره استفاده نماید مگر اینکه حق انتقال به او داده شده باشد. حال چنانچه مستأجر بدون إذن از مالک یا دادگاه، مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد، موجر می‌تواند از مرجع قضایی تقاضای تخلیه ملک تجاری را بنماید.

از آنجا که مستأجر ملک تجاری مشمول قانون 1356 اصولاً دارای حق کسب و پیشه است، در این مورد نصف حق کسب و پیشه و تجارت او به جهت این تخلف ساقط شده و مالک باید صرفاً نصف حق کسب و پیشه را به او پرداخت نماید.

مستأجری که حق انتقال ندارد یا این حق از وی سلب شده است، می‌بایست مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 اقدام به طرح دعوی تجویز انتقال منافع کند. حکم صادره در خصوص تجویز انتقال منافع به غیر 6 ماه اعتبار دارد.

نکته حائز اهمیت در دعوی فسخ و تخلیه مورد اجاره به جهت انتقال غیرمجاز به غیر این است که موجر باید علاوه بر مستأجر، متصرف (انتقال گیرنده) را نیز طرف دعوی قرار دهد، در غیر این صورت قرار رد دعوی صادر خواهد شد و دعوا قابلیت استماع نخواهد داشت. همچنین انتقال مورد اجاره در ملک مشاع توسط یک شریک به شریک دیگر(مانند انتقال توسط یک وارث به وارث دیگر در ملک موروثی)، انتقال به غیر محسوب نمی‌شود و چنانچه دعوی تخلیه ملک تجاری به این جهت طرح شود حکم به بطلان دعوا صادر خواهد شد.

2- تعدی و تفریط:

تعدی و تفریط به این معناست که مستأجر از انجام تعهدات قراردادی، قانونی یا عرفی که بر عهده اوست خودداری نماید یا اقدامی خارج از عرف و قرارداد انجام دهد. مطابق بند 8 ماده 14 قانون مذکور، چنانچه مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط نماید، موجر حق دارد تخلیه را از تقاضا کند. در این مورد حق کسب و پیشه مستأجر به کلی ساقط خواهد شد و موجر می‌تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه ملک تجاری را بنماید. به طور مثال اگر مستأجر بدون اذن موجر در مورد اجاره تیغه یا بالکن احداث کند، اقدام وی تعدی محسوب می‌شود و موجر می‌توان دعوای تخلیه ملک تجاری را اقامه نماید.

3- تغییر شغل:

چنانچه مستأجر شغل مندرج در اجارنامه را تغییر و به اصطلاح تغییر کاربری دهد، موجر می‌تواند تخلیه ملک تجاری را از مرجع قضایی درخواست کند، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل مندرج در قرارداد باشد. چنانچه شغل مندرج در قرارداد حصری و معین باشد، تغییر شغل تخلف است اما چنانچه جنبه نمونه و تمثیلی داشته باشد تخلف محسوب نشده و می‌تواند به شغلی که ضرری کمتر یا مساوی با شغل پیشین دارد تغییر کند. به طور مثال اگر شغل مندرج در قرارداد فروشگاه لوازم التحریر باشد مستأجر نمی‌تواند آن محل را تبدیل به کارگاه نجاری یا ریخته‌گری نماید.

برخی قضات ملاک شغل مشابه را اتحادیه صنفی مشترک می‌دانند اما در خصوص معیار عرفی باید دید که عرف آن صنف، تغییر شغل را مشابه می‌داند یا خیر. موجر می‌تواند در برابر اجازه تغییر شغل مبلغی را با توافق مستأجر از او دریافت کند و در هرحال هیچ مرجعی نمی‌تواند جایگزین اجازه مالک یا دادگاه برای تغییر شغل شود.

4- تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها:

مسئله پرداخت اجاره بها یکی از موضوعات با اهمیت در قرارداد اجاره است. چرا که غالباً عمده‌ترین دلیل درخواست تخلیه ملک تجاری از سوی موجر، عدم پرداخت اجاره بها است. در صورتی که مستأجر از پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر خودداری کند، چنانچه اجاره نامه رسمی باشد با ابلاغ دفترخانه تنطیم کننده سند و صدور اجراییه و چنانچه اجاره نامه عادی است یا اجاره نامه‌ای نباشد (اجاره شفاهی) با ابلاغ اظهارنامه ظرف 10 روز به مستأجر مهلت داده می‌شود که اجاره بها را پرداخت کند. در غیر این صورت موجر می‌تواند بدون پرداخت هیچ مبلغی بابت حق کسب و پیشه، تخلیه را بخواهد.

ب- تخلیه ملک تجاری پس از انقضای مدت اجاره

مواردی وجود دارد که موجر صرفاً پس از انقضای مدت اجاره و بدون انجام تخلفی از سوی مستأجر، می‌تواند تقاضای تخلیه کند. در این موارد موجر باید در مقابل تخلیه ملک تجاری، حق کسب و پیشه مستأجر را به طور کامل پرداخت کند. چراکه مستأجر ملک تجاری مشمول قانون 1356 دارای حق کسب و پیشه است و به جهت داشتن این حق و استمرار رابطه استیجاری، به صرف انقضای مدت احاره، موجر نمی‌تواند درخواست تخلیه کند. در ادامه این موارد را توضیح می‌دهیم:

1- نیاز شخصی موجر:

موجر می‌تواند در صورت نیاز به سکونت در ملک تجاری یا نیاز به کسب و کار در آن، درخواست تخلیه کند. دادگاه پس از بررسی و احراز نیاز موجر، حکم تخلیه ملک تجاری را صادر می‌کند و البته تخلیه مستأجر منوط به پرداخت کامل حق کسب و پیشه خواهد بود. چنانچه موجر دارای اموال متعددی مانند چند ملک تجاری یا مسکونی باشد که بتواند از محل آن نیاز شخصی خود را رفع کند، حق استفاده از این امتیاز را ندارد.

همچنین چنانچه ملک تجاری در مالکیت مشاعی چند نفر باشد، تقاضای تخلیه به علت نیاز شخصی در صورتی مورد پذیرش قرار می‌گیرد که تمام مالکین (تمام شرکا) به آن محل نیاز داشته باشند و صرف نیاز برخی از مالکین موجب صدور حکم تخلیه نخواهد شد.

2- تخریب و نوسازی:

مستند به بند یک ماده 15 قانون 1356، در صورتی‌که موجر قصد نوسازی ملک خود را داشته باشد، می‌تواند با اخذ مجوز تخریب و نوسازی از شهرداری، نسبت به تخلیه اقدام کند. دادگاه پس از احراز رابطه استیجاری و انقضای مدت اجاره و احراز قصد خواهان در احداث ساختمان جدید و نوسازی، موضوع را جهت محاسبه حق کسب و پیشه به کارشناس دادگستری ارجاع می دهد؛ پس از پرداخت حق کسب و پیشه، مستأجر موظف به تخلیه می‌شود.

لازم به ذکر است که انجام تعمیرات اساسی، تجدید بنا محسوب نمی‌شود زیرا در تجدید بنا، کل ملک باید تخریب و ساختمان جدیدی احداث گردد. در تجدید بنا چنانچه موجر ظرف 6 ماه از تاریخ حکم تخلیه شروع به ساخت و ساز نکند، در صورت درخواست مستأجر، موجر به پرداخت معادل یکسال اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق مستأجر محکوم می‌شود. در نظر داشته باشید پروانه نوسازی باید مربوط به همان پلاک ثبتی بوده و مدت اعتبار آن به اتمام نرسیده باشد.

درخواست تخلیه از سوی مستأجر مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

مستأجر نیز در مواردی می‌تواند صدور حکم به اعلان فسخ اجاره و تخلیه ملک تجاری را از دادگاه تقاضا کند. در ذیل به این موارد اشاره خواهد شد:

1- چنانچه عین مستأجره با خصوصیات ذکر شده در قرارداد منطبق نباشد، با رعایت ماده 415 قانون مدنی، مستأجر می‌تواند قرارداد را به استناد خیار رویت و تخلف از وصف یا خیار تخلف از شرط فسخ نماید. مطابق ماده مذکور چنانچه هریک از طرفین قرارداد پس از انعقاد عقد متوجه شود که یکی از اوصافی که مال مورد معامله در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته یا در قرارداد ذکر شده است را دارا نیست، می‌تواند فورا معامله را فسخ کند. این حق بر هم زدن معامله باید فوری اعمال شود و تأخیر در آن موجب سقوط و از بین رفتن حق فسخ خواهد شد؛

2- چنانچه در خلال مدت اجاره عیبی در عین مستأجره به وجود آید که آن را از قابلیت انتفاع و استفاده خارج کند و رفع آن نیز ممکن نباشد؛

3- چنانچه در قرارداد اجاره شرط یا حق فسخی برای مستأجر درج شده و آن شرط تحقق یابد؛

4- در صورت فوت مستأجر در خلال مدت اجاره، گرچه عقد اجاره یک عقد لازم است و با فوت و حجر طرفین منحل نمی‌شود، کلیه ورثه مستأجر به اتفاق می‌توانند از دادگاه درخواست فسخ کنند (بر خلاف موارد دیگر، فسخ در این مورد جنبه اعلامی ندارد و دادگاه حکم فسخ صادر می‌کند)؛

5- چنانچه عین مستأجره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی قرارگرفته و قابل تعمیر نباشد.

دعوای تخلیه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

از تاریخ لازم الإجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، مطابق ماده یک این قانون، کلیه اماکن مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه و تجارت، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و دولتی و نظایر آن که با قرارداد عادی یا رسمی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون شد. تخلیه اماکن تجاری که قرارداد آن‌ها پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376منعقد شده باشد، بر حسب اینکه محل تجاری دارای سرقفلی باشد یا خیر، متفاوت خواهد بود که در ذیل به آن می‌پردازیم.

الف- تخلیه ملکی که دارای حق سرقفلی است

تخلیه ملکی که دارای حق سرقفلی است در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی شهرستان محل وقوع ملک تجاری است و خواهان باید دادخواست تخلیه را به آن دادگاه تقدیم کند. رسیدگی به این دعوی نیازمند رعایت تشریفات دادرسی بوده و در نهایت دادگاه اقدام به صدور حکم و اجرییه می‌کند. این حکم قابل تجدیدنظرخواهی از سوی محکوم علیه است.

ب- تخلیه ملکی که فاقد حق سرقفلی است

تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376که فاقد سرقفلی باشند همانند محل‌های مسکونی است که در ذیل نحوه طرح دعوا بر حسب اینکه قرارداد اجاره عادی باشد یا رسمی توضیح داده خواهد شد.

در صورتی که قرارداد اجاره عادی است باید واجد شرایط ذیل باشد:

1- اجاره نامه الزاماً در دو نسخه تنظیم شده باشد؛

2- مدت اجاره و تاریخ شروع و پایان آن در قرارداد قید شود؛

3- قرارداد توسط مستأجر و موجر و همچنین دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد امضا شود.

چنانچه قرارداد اجاره عادی و واجد تمام شرایط فوق بوده و مدت اجاره نیز پایان یافته باشد، تخلیه آن در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تجاری و رسیدگی به این دعوی بسیار سریع و ظرف 7 روز خواهد بود. خواهان درخواست تخلیه فوری ملک را به شورای حل اختلاف تقدیم و آن مرجع ظرف یک هفته دستور تخلیه را صادر می‌کند. این دستور بدون نیاز به اجراییه قابلیت اجرا داشته و از آنجا که حکم محسوب نمی‌شود، قابلیت قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی ندارد.

اما در صورتی که قرارداد اجاره رسمی است:

چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376به صورت رسمی و محضری تنظیم شده و مدت اجاره نیز به پایان رسیده باشد، از آنجا که سند رسمی یک سند لازم الاجرا است، متقاضی تخلیه علاوه بر امکان درخواست تخلیه فوری از شورای حل اختلاف، می‌تواند از مزیت اسناد لازم الاجرا و اقدام از طریق دوایر اجرای ثبت استفاده کند.

در این شرایط متقاضی تخلیه باید از دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی درخواست صدور اجراییه کرده و پس از صدور اجراییه و ارسال آن به دایره اجرای ثبت از طریق دفترخانه مذکور، اجراییه ظرف 72 ساعت به مستأجر ابلاغ می‌شود و او مکلف است ظرف 3 روز اقدام به تخلیه نماید در غیر این صورت عملیات تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام خواهد گرفت.

نمونه دادخواست دعوی تخلیه ملک تجاری

در این قسمت از نوشتار، یک نمونه دادخواست را در اختیار شما قرار می‌دهیم. با این وجود توصیه می‌شود جهت طرح دعوی تخلیه ملک تجاری  به سایت گروه حقوقی لاوین وارد شوید و از خدمات وکیل ملکی لاوین بهره‌مند شوید.

باسمه تعالی

ریلست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران (محل وقوع ملک)

با سلام

احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانب خواهان، مالک 6 دانگ یک باب مغازه به پلاک ثبتی _فرعی، از اصلی_ به نشانی خیابان الف به مساحت 100 مترمربع، به موجب قرارداد عادی شماره 1234 مورخ 11/10/ 1355 ملک مذکور را به مدت دو سال به خوانده اجاره داده‌ام.

در حال حاضر با توجه به فرسودگی شدید و قدمت بنا و همچنین مستند به پروانه ساخت صادره از شهرداری محترم منطقه، ملک در معرض خرابی قرار گرفته و نیاز به تخریب و بازسازی فوری دارد.

لذا با عنایت به مراتب معروضه، رسیدگی و صدور حکم به تخلیه مورد اجاره مستند به بند یک ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356بر مبنای ضرورت تجدید بنا، از محضر آن مقام محترم مورد استدعا است.

با سپاس و تجدید احترام

پرسش و پاسخ مرتبط

“گروه تولید محتوای تخصصی لاوین– فروغ رضایی وکیل پایه یک دادگستری”